Zakup hotelu na Phukecie i w Tajlandii: dzierżawa gruntu, tajskie spółki i apartamenty w kondohotelach

Cudzoziemiec nie może posiadać ziemi w Tajlandii, a hotel stoi na ziemi. Ten jeden fakt rozstrzyga o konstrukcji każdej transakcji hotelowej: zarejestrowana dzierżawa, tajska spółka, apartament w kondohotelu albo projekt wspierany przez Radę Inwestycji. Ten przewodnik wyjaśnia, co daje każda droga, jakich licencji wymaga działalność i co dane z Phuketu za 2026 rok mówią o aktywie, za które miałbyś zapłacić. Zakup hotelu nie daje też wizy; zob. opcje wizowe dla kupujących nieruchomość w Tajlandii.

Szerszy obraz hoteli jako klasy aktywów znajdziesz w przewodniku po inwestycjach w nieruchomości hotelowe dla inwestorów prywatnych. Ten tekst dotyczy wyłącznie tego, co specyficzne dla Tajlandii.

Cztery drogi, którymi cudzoziemiec dochodzi do biznesu hotelowego

• Dzierżawa gruntu i własność budynków. Według Kodeksu cywilnego i handlowego dzierżawa nie może trwać dłużej niż 30 lat, a dzierżawę powyżej trzech lat rejestruje się w urzędzie gruntów. Klauzule przedłużenia nie są automatycznie wykonalne: zależą od ponownej zgody właściciela gruntu, a komentarze kancelarii donoszą o orzeczeniu sądu, według którego konstrukcję zaprojektowaną od początku na ponad 30 lat można uznać za obejście limitu. W praktyce kupujesz aktywo, które się zużywa. Jego wartość spada wraz ze skracaniem się okresu, a przyszły kupujący lub bank najpierw sprawdzi, ile lat zostało.
• Tajska spółka, która posiada grunt. Spółka będąca właścicielem gruntu musi mieć tajską większość udziałów, więc inwestor zagraniczny trzyma udział mniejszościowy, a biznesem steruje przez umowy. Dokładnie taką konstrukcję władze traktują jako nominalne posiadanie; zob. Tajlandia zaostrza kontrolę nominalnego posiadania ziemi przez cudzoziemców. Konstrukcja, która działa na papierze, a nie przechodzi kontroli, to główne ryzyko prawne tej drogi.
• Apartament w kondohotelu. Cudzoziemcy mogą mieć pojedyncze lokale na własne nazwisko, na pełną własność, o ile cudzoziemcy nie posiadają więcej niż 49% powierzchni użytkowej budynku. Problem gruntu znika, ale posiadasz pokój, a nie hotel, a program najmu wokół niego to osobna umowa z własnymi warunkami.
• Projekt wspierany przez Radę Inwestycji (BOI). Hotele należą do działalności wspieranych przez BOI, a wspierany biznes może mieć zagraniczną większość. Droga przez BOI to zatwierdzenie projektu, a nie skrót do zakupu, i nie obejmuje kupna zwykłego działającego hotelu od lokalnego właściciela.

Zakup gruntu na podstawie art. 96 bis Kodeksu gruntowego bywa wymieniany jako piąta droga. Jest ograniczony do celów mieszkaniowych, jednego rai i inwestycji kwalifikowanej co najmniej 40 mln batów utrzymanej przez pięć lat i rzadko bywa zatwierdzany. Nie służy do kupna gruntu pod hotel.

Prowadzenie hotelu: ustawa o działalności zagranicznej i ustawa o hotelach

Ponad własnością stoją dwie osobne ustawy.

Ustawa o działalności zagranicznej zalicza do ograniczonych usług prowadzenie hotelu, ale nie zarządzanie hotelem. Cudzoziemcy mogą prowadzić zarządzanie jako pracownicy lub spółka zarządzająca bez licencji, dlatego większość zagranicznego kapitału w tajskich hotelach stoi za lokalnym lub markowym operatorem. Sam biznes hotelowy w spółce z zagraniczną większością zwykle wymaga licencji lub zaświadczenia Departamentu Rozwoju Biznesu albo wsparcia BOI.

Ustawa o hotelach z 2004 roku reguluje każdego, kto wynajmuje pokoje na krócej niż miesiąc. Licencja jest potrzebna, gdy obiekt przekracza wyłączenie dla małych operatorów; nowelizacja z 2023 roku poszerzyła je do 8 pokoi i 30 gości z 4 pokoi i 20 gości. Działanie bez licencji jest wykroczeniem: podawane kary to grzywna do 20 000 batów plus 10 000 batów dziennie, dopóki naruszenie trwa, albo do roku więzienia. Najem na 30 dni i dłużej nie podlega ustawie.

Co to znaczy przy zakupie działającego biznesu:

• Poproś o licencję hotelową, pozwolenie na użytkowanie budynku i, przy większych lub nadmorskich projektach, ocenę oddziaływania na środowisko.
• Sprawdź, czy licencja odpowiada liczbie faktycznie sprzedawanych pokoi.
• Sprawdź, czy tytuł do gruntu lub zarejestrowana dzierżawa zgadzają się z posiadaczem licencji.
• Hotel, który działa bez licencji, nie jest biznesem z ceną. To zobowiązanie, które przy okazji ma gości.

Budynki kondominium to osobna pułapka. Wynajem lokali kondominium na doby jest zakazany ustawą o kondominiach, a władze prowadzą akcję przeciw nielegalnemu najmowi dobowemu w kondo. Kondohotel działa więc tylko wtedy, gdy projekt jest ustanowiony i licencjonowany jako hotel; poproś tajskiego prawnika o pisemne potwierdzenie podstawy prawnej programu najmu przed wpłatą zadatku.

Co pokazują dane z Phuketu za 2026 rok

Według zestawienia konsultanta wolumen inwestycji w hotele w Tajlandii ustanowił w 2025 roku rekord 26,4 mld batów, ale udział Phuketu spadł do około 8% wolumenu z 23% rok wcześniej, bo na rynek trafiło niewiele aktywów po realnych cenach. To samo źródło spodziewa się spadku łącznego wolumenu do około 13 mld batów w 2026 roku. Mały obrót oznacza wąską bazę dowodową dla cen; każdy pojedynczy odnośnik traktuj ostrożnie.

Wyniki operacyjne hoteli luksusowych i upscale na Phukecie w pierwszym półroczu 2026 roku, według Cushman and Wakefield:

• Obłożenie 80,0%, wobec 84,1% rok wcześniej.
• Średnia cena doby 6 820 batów, minus 4,0%.
• Przychód na dostępny pokój 5 456 batów, minus 8,7% z 5 975.
• Zasób 49 380 pokoi i około 3 440 kolejnych w budowie na lata 2026–2028, czyli około 7% ponad istniejącą podaż.

Liczba gości hoteli na wyspie wyniosła w półroczu 6,04 mln, minus 2,7%, a przyloty na lotnisko spadły o 1,4%; konsultant wskazuje na mniej gości zagranicznych od kwietnia. Szerszy wskaźnik CBRE dla rynku Phuketu był płaski: obłożenie minus 0,8 punktu procentowego, średnia cena plus 0,9%. Cushman and Wakefield widzi pole do poprawy w reszcie 2026 roku. Te liczby opisują większe hotele upscale; butikowy obiekt na 15 pokoi może zachowywać się zupełnie inaczej.

Jedna publiczna cena ofertowa daje pojęcie o skali: kurort na 258 kluczy w Kata wystawiono za około 28,6 mln dolarów USA, czyli około 110 700 dolarów za klucz. To cena z ogłoszenia, a nie zawarta transakcja, i nie znaleźliśmy zweryfikowanej ceny transakcyjnej za klucz ani stopy kapitalizacji dla Phuketu. Nie przyjmuj żadnej z tych liczb od sprzedającego bez trzech lat sprawozdań; jak wycenić hotel na sprzedaż pokazuje, jak odtworzyć je samodzielnie.

Sezonowość i kto prowadzi hotel

Phuket handluje sezonami. Miesiące od listopada do kwietnia dają najsilniejszy popyt, a miesiące monsunu od maja do października najsłabszy, więc roczny wynik hotelu zależy od tego, jak przechodzi się niski sezon i jakie są koszty stałe. O różnicach między rejonami zob. gdzie kupować na Phukecie.

Nie musisz sam prowadzić hotelu. Zwykłe wybory to dzierżawa operatorowi, umowa o zarządzanie z marką lub niezależnym zarządcą albo prowadzenie własnymi siłami z lokalnym zespołem. Każdy wariant inaczej dzieli przychód i ryzyko; umowy o zarządzanie, dzierżawa i franczyza w hotelach omawia warunki, o które warto negocjować.

Która droga do jakiego budżetu

• Najmniejsze bilety: apartament w kondohotelu. Posiadasz pokój na pełną własność w ramach limitu 49%, a dochód zależy od operatora i programu najmu. Najpierw przeczytaj porównanie rezydencji markowych, kondohoteli i współwłasności ułamkowej i nigdy nie traktuj prognozowanego zysku jak obietnicy.
• Średnie bilety: hotel butikowy na kilkadziesiąt pokoi na zarejestrowanej dzierżawie lub przez spółkę. Tu tytuł, pozostały okres dzierżawy i licencja to cała transakcja.
• Duże bilety: aktywa od 100 kluczy na dzierżawie lub w strukturze spółki z operatorami instytucjonalnymi. Finansowanie i struktura podatkowa liczą się tak samo jak cena; zob. finansowanie zakupu hotelu dla cudzoziemców i struktury własnościowe i podatki dla właścicieli hoteli.

Przy każdej drodze przepuść obiekt przez kontrole z listy kontrolnej weryfikacji zakupu w Tajlandii oraz podstawy cen i kosztów z tekstu ceny, rentowność i zasady zakupu nieruchomości w Tajlandii.

Najczęstsze pytania

Czy cudzoziemiec może w pełni posiadać hotel w Tajlandii? Nie gruntu. Cudzoziemiec może posiadać budynki na dzierżawionej ziemi, apartamenty w kondohotelu w ramach limitu 49% albo biznes przez konstrukcję, którą prawo dopuszcza. Licencja na działalność to osobna kwestia.

Czy dzierżawa na 30 lat wystarczy? To prawny maksimum dla jednej umowy, a przedłużenie jest obietnicą, nie prawem. Wyceniaj aktywo według faktycznie zabezpieczonych lat.

Czy zakup hotelu daje prawo pobytu? Nie. Zakup nieruchomości w Tajlandii nie daje prawa pobytu.

Czy limit dla cudzoziemców zostanie podniesiony? Propozycje podniesienia go powyżej 49% w strefach kurortowych były dyskutowane, ale według stanu na połowę 2026 roku pozostają propozycjami, a prawo się nie zmieniło.

Jak pomagamy

Sprawdzamy, porównujemy i negocjujemy: kto naprawdę posiada grunt, co obejmuje licencja, jak zarejestrowana jest dzierżawa i co faktycznie pokazują sprawozdania. Nie gwarantujemy dochodu ani obłożenia i nie trzymamy dla Ciebie konkretnego hotelu. Możesz zobaczyć hotele w naszym katalogu, a strony Tajlandii i Phuketu pokazują, co oferuje rynek.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Liczby są orientacyjne, pochodzą od konsultantów, z omówień kancelarii i z ogłoszeń i z czasem się zmieniają; przed zakupem potwierdź aktualne przepisy i liczby u tajskiego prawnika.