Nieruchomości w Hiszpanii: zakup i wsparcie transakcji

Przy zakupie z rynku wtórnego — regionalny podatek od przeniesienia (ITP), przy nowych — VAT 10% plus opłata skarbowa. Corocznie — podatek gminny IBI.

Ponad cenę zaplanuj około 10–13% w zależności od regionu i rodzaju nieruchomości. Rynek wtórny: podatek od przeniesienia własności (ITP), stawkę ustala wspólnota autonomiczna. Nowe budownictwo: VAT 10% plus opłata skarbowa (AJD), również regionalna. W każdym przypadku: notariusz, wpis prawa, obsługa prawna oraz — przy kredycie — wycena i prowizje bankowe. Co roku właściciel płaci podatek gminny IBI, a nierezydent dodatkowo podatek od dochodu przypisanego z nieruchomości, nawet jeśli jej nie wynajmuje.

1. Uzyskanie NIE — numeru identyfikacyjnego cudzoziemca. Bez niego nie kupisz nieruchomości ani nie otworzysz konta. 2. Weryfikacja nieruchomości: wypis z rejestru, brak długów i obciążeń, zgodność powierzchni i statusu z dokumentacją. 3. Umowa zadatku (contrato de arras), zwykle 10% ceny. 4. Podpisanie aktu u notariusza i pełne rozliczenie. 5. Wpis prawa do Rejestru Własności i przepisanie umów na media. Transakcja jest możliwa przez pełnomocnika — kupujący nie musi przyjeżdżać.

Hiszpańskie banki kredytują nierezydentów, zwykle do 60–70% wartości wyceny. Wymagane NIE, potwierdzenie dochodu i rozliczenia podatkowe z kraju rezydencji.

Złota wiza za zakup nieruchomości od 500 000 euro została zniesiona 3 kwietnia 2025 roku: ustawa organiczna 1/2025 pozbawiła treści artykuły 63–67 ustawy 14/2013. Nowe wnioski inwestorskie nie są przyjmowane. Wnioski złożone przed zniesieniem oraz już wydane zezwolenia zachowują moc i są przedłużane na dotychczasowych zasadach. Alternatywy dla chcących mieszkać w Hiszpanii: wiza bez prawa do pracy (non-lucrative) dla osób z wystarczającym dochodem pasywnym oraz wiza cyfrowego nomady do pracy zdalnej dla zagranicznych pracodawców. Sam zakup nie jest podstawą, ale pomaga wykazać posiadanie mieszkania.

Najem krótkoterminowy w Hiszpanii regulują gminy, a w części miast wydawanie licencji jest ograniczone lub wstrzymane. To, czy konkretna nieruchomość ma licencję, sprawdza się przed zakupem — nie przyznaje się jej automatycznie. Przy najmie długoterminowym obowiązuje ochrona praw najemcy, którą warto uwzględnić w scenariuszu wyjścia.

Co sprawdzić przed transakcją: — zaległości w opłatach za media i we wspólnocie przechodzą wraz z nieruchomością; — rozbieżność faktycznej powierzchni i układu z rejestrem to częsta przyczyna problemów przy odsprzedaży; — obecność licencji na najem turystyczny, jeśli nieruchomość kupujesz właśnie w tym celu; — obietnice złotej wizy za zakup: od kwietnia 2025 roku jest to nieaktualne, a takie oferty to powód, by wątpić w rzetelność sprzedającego. Dane zweryfikowane we wrześniu 2026 roku. Progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź aktualne wymogi u prawnika w kraju zakupu.