Hiszpania: pożyczki dla deweloperów przez crowdfunding

W Hiszpanii prywatny pożyczkodawca trafia do deweloperów przez platformy z zezwoleniem CNMV. Co znaczy, a czego nie znaczy zabezpieczenie hipoteczne i co sprawdzić.

W Hiszpanii oferty pożyczenia pieniędzy deweloperowi zwykle pochodzą z platform crowdfundingowych i często są opisywane jako „zabezpieczone hipoteką”. Łatwo uznać to za to samo, co prywatną pożyczkę dla niemieckiego dewelopera zabezpieczoną hipoteką gruntową. To inny produkt. Hiszpański inwestor detaliczny zwykle pożycza przez platformę z zezwoleniem CNMV, pożyczkobiorcą jest spółka projektowa, a ochrona wynika z dokumentów konkretnego projektu. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa taka droga, co daje prawo, czego nie daje i co sprawdzić. Twój kapitał jest narażony na ryzyko, a nic tutaj nie jest poradą finansową, prawną ani podatkową.

To nie ten sam produkt co bezpośrednia pożyczka zabezpieczona

Artykuł o tym, jak działa prywatna pożyczka dla niemieckiego dewelopera, opisuje pożyczkę dwustronną: jeden pożyczkodawca, jeden pożyczkobiorca i obciążenie gruntu na rzecz pożyczkodawcy. Na hiszpańskiej platformie pożyczasz razem z wieloma innymi inwestorami deweloperowi, którego wybrała i opisała platforma. Jesteś narażony na dewelopera i na platformę pomiędzy Tobą a deweloperem, a zabezpieczenie jest opisane w ofercie i nie jest gwarantowane ani przez platformę, ani przez prawo.

Jak zwykle działa pożyczka na platformie

Właściciel projektu, zwykle spółka deweloperska, publikuje projekt: kwotę, okres, cel, zabezpieczenie.
Inwestorzy wpłacają kwoty online, a po osiągnięciu celu zbiórki platforma przekazuje środki deweloperowi.
Pożyczka jest zwykle spłacana ze sprzedaży gotowych lokali lub z refinansowania, więc harmonogram budowy i sprzedaży decyduje o tym, kiedy dostaniesz pieniądze.
Platformy mówią, że wybierają projekty, ale mówią też, że nie gwarantują spłaty.

Kto to reguluje i jakie przepisy obowiązują

Organem właściwym jest CNMV (nadzór nad rynkiem papierów wartościowych). Platformy działają jako dostawcy usług crowdfundingowych z zezwoleniem na podstawie rozporządzenia (UE) 2020/1503. Ostrzeżenie o starszych materiałach: wiele stron nadal podaje wcześniejszy krajowy reżim z limitami 3 000 euro na projekt i 10 000 euro rocznie dla inwestorów niezaakredytowanych. Zanim oprzesz się na takich liczbach, sprawdź, w jakim reżimie działa platforma. ESMA prowadzi publiczny rejestr dostawców z zezwoleniem, z listą państw, w których każdy może działać; nie znaleźliśmy jednej strony CNMV z listą hiszpańskich platform, więc zacznij od rejestru ESMA.

W europejskim reżimie inwestor niezaawansowany otrzymuje:

wstępny test wiedzy i symulację zdolności do poniesienia straty. W wyjaśnieniach ESMA symulacja jest samooceną, która nie zabrania inwestowania;
przedumowny okres na namysł (art. 22; długość sprawdź w tekście);
standardowy arkusz kluczowych informacji dla każdej oferty (art. 23);
zgodnie z rozporządzeniem limit 5 mln euro, które jeden właściciel projektu może zebrać przez platformy w 12 miesięcy.

Platformy muszą też mieć mechanizmy kontynuowania obsługi pożyczek, jeśli sama platforma przestanie działać. Jedno z hiszpańskich opracowań podaje, że plan ciągłości zatwierdza CNMV; zapytaj platformę o ten szczegół.

Czego regulacja nie robi: CNMV nie zatwierdza projektu ani nie ocenia ceny, pożyczka na platformie nie jest lokatą bankową, a platforma nie gwarantuje, że deweloper zapłaci.

Co znaczy, a czego nie znaczy „hipoteka pierwszego rzędu”

Platformy zwykle wskazują jako główne zabezpieczenie hipotekę pierwszego rzędu (hipoteca de primer rango) na nieruchomości, która pozwala w razie niewypłacalności pożyczkobiorcy przeprowadzić egzekucję sądową i odzyskać przynajmniej kapitał. To realna ochrona, ale analitycy zwracają uwagę, że ważniejsze od nagłówka są: rząd hipoteki, stosunek pożyczki do wartości (LTV), okres i wypłacalność dewelopera. Stąd dwa zastrzeżenia.

Wartość nieruchomości nie jest stała. Jeśli budowa stanie, realne LTV może przekroczyć 100%, bo niedokończony budynek jest wart mniej niż gotowy, według którego go wyceniono. Zapytaj, czy wycena dotyczy gotowego budynku, czy działki obecnie.
Egzekucja trwa. Niewypłacalność może prowadzić do długiego i kosztownego postępowania z częściowym odzyskaniem, więc hipoteka to droga do odzyskania pieniędzy, a nie pieniądze w terminie.

Zapytaj też, na czyje nazwisko zapisana jest pożyczka: bezpośrednio na inwestora, przez spółkę celową czy przez cesję od platformy. Nie znaleźliśmy ogólnej odpowiedzi, a od niej zależy, co stanie się z Twoją wierzytelnością, jeśli platforma upadnie.

Ryzyka prostymi słowami

Niewypłacalność lub upadłość dewelopera: największe ryzyko, a zabezpieczenie może odzyskać mniej, niż pożyczyłeś, i później.
Opóźnienie budowy i sprzedaży: termin można przedłużyć; data spłaty podana przez platformę to oczekiwanie, nie gwarancja.
Ryzyko wyceny: nieruchomość wyceniono na podstawie planu lub na wpół wzniesionej konstrukcji.
Ryzyko platformy: jeśli platforma upadnie, mechanizmy ciągłości powinny zapewnić obsługę pożyczek, ale warto zapytać o jakość tych mechanizmów.
Brak płynności: często nie ma rynku wtórnego, więc pieniądze zostają w projekcie do wyjścia.
Koncentracja: jeden projekt może upaść w całości; rozłożenie pieniędzy to Twoje zarządzanie ryzykiem, a nie ochrona, którą daje prawo.
Wysoki reklamowany zysk w krótkim terminie to sam w sobie powód, by dwa razy przeczytać sekcję o ryzyku.

Podatek dla pożyczkodawcy-nierezydenta, w skrócie

Podatek zależy od tego, gdzie jesteś rezydentem i jak platforma Ci płaci. Strony hiszpańskiego urzędu skarbowego podają 19% jako ogólną stawkę dla odsetek uzyskiwanych przez nierezydentów bez zakładu, i zaznaczają, że zwolnienia i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania mogą zmienić wynik. W kwestii, czy platforma pobiera podatek u źródła, znaleźliśmy sprzeczne informacje: jeden poradnik mówi, że papiery na hiszpańskim rachunku powierniczym podlegają 19% poborowi, inny, że poboru nie ma, przy czym drugi dotyczył rezydentów. Zapytaj platformę na piśmie, co pobiera od nierezydenta, i sprawdź u doradcy podatkowego w swoim kraju, jak ten dochód jest tam opodatkowany i czy zalicza się podatek hiszpański.

Czy nierezydent może zainwestować

W europejskich ramach platforma z zezwoleniem w jednym państwie może oferować usługi w innych, a rejestr ESMA pokazuje gdzie. Czy dana platforma Cię przyjmie, zależy od jej zasad, Twojego kraju rezydencji i kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy. Nie znaleźliśmy potwierdzonej zasady zezwalającej lub zakazującej bezpośredniej prywatnej pożyczki dla hiszpańskiego dewelopera bez platformy, więc nie zakładaj ani jednego, ani drugiego.

Lista kontrolna przed wpłatą

Czy dostawca jest w rejestrze ESMA i czy rejestr wskazuje Hiszpanię oraz Twój kraj?
W jakim reżimie działa platforma i czy limity dla inwestora w ofercie zgadzają się z podanymi Ci liczbami?
Czy przeczytałeś arkusz kluczowych informacji i dokumenty projektu, a nie tylko skrót?
Co dokładnie jest zabezpieczeniem: rząd hipoteki, LTV, data wyceny, kto je trzyma?
Na czyje nazwisko jest zapisana pożyczka i co się z nią stanie, jeśli platforma przestanie działać?
Jakie jest doświadczenie dewelopera i ile własnych pieniędzy wniósł do projektu?
Co mówią pozwolenia, harmonogram budowy i plan sprzedaży?
Jakie opłaty i podatki dotyczą Ciebie jako nierezydenta?
Czy możesz stracić całą kwotę i na ile lat możesz ją zostawić?

Jak pomagamy

Nie oferujemy pożyczek platformowych w Hiszpanii i nie polecamy żadnej platformy. Jeśli rozważasz finansowanie dewelopera, możemy omówić niemieckie projekty, z którymi pracujemy, i pokazać ich dokumenty oraz warunki; to inna, dwustronna struktura z własnymi ryzykami, opisana w liście kontrolnej niemieckiej pożyczki. Jeśli Twoim celem jest zakup nieruchomości w Hiszpanii, a nie pożyczanie, omówimy stronę zakupową, a dobrym początkiem są ryzyka inwestycyjne na hiszpańskim rynku nieruchomości i kredyt hipoteczny dla obcokrajowców w Hiszpanii. Tylko informacja ogólna, nie porada finansowa, prawna ani podatkowa.

Pożyczki dla deweloperów w Hiszpanii przez platformy crowdfundingowe: jak to działa i jakie są ryzyka