Nota simple i sympatyczny agent to nie dowód, że nieruchomość jest wolna od długów i legalna. Kontrole do przeprowadzenia w Hiszpanii przed podpisaniem czegokolwiek.
Schludne ogłoszenie i sympatyczny agent nie dowodzą, że hiszpańska nieruchomość jest wolna od długów, poprawnie zarejestrowana i legalnie wybudowana. Poniżej praktyczna lista kontrolna weryfikacji nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii — przejdź ją przed podpisaniem umowy zadatkowej.
1. Załatw numer NIE wcześnie
Do zakupu nieruchomości, otwarcia hiszpańskiego konta bankowego i podpisania większości umów potrzebny jest Número de Identidad de Extranjero (NIE). Złóż wniosek wcześnie — przez hiszpański konsulat lub osobiście w Hiszpanii — proces może trwać dłużej, niż się kupujący spodziewają, więc nie zostawiaj tego na tydzień przed finalizacją.
2. Pobierz Nota Simple z rejestru gruntów
Nota Simple z Registro de la Propiedad pokazuje zarejestrowanego właściciela, dokładny opis nieruchomości oraz wszelkie obciążenia, hipoteki czy zajęcia. Uzyskaj aktualny dokument bezpośrednio, a nie kopię od sprzedającego, i poproś o niego ponownie tuż przed podpisaniem — sprzedający może dodać zadłużenie już po wcześniejszej kontroli.
3. Potwierdź legalność budowy i zdatność do zamieszkania
Sprawdź ważną licencia de primera ocupación (pozwolenie na pierwsze zasiedlenie) dla nowszych budynków lub cédula de habitabilidad dla starszych, i upewnij się, że zarejestrowany opis odpowiada temu, co faktycznie oglądasz — dobudówki, przerobione tarasy czy dodatkowe pokoje niewpisane do rejestru to częste źródło późniejszych sporów.
4. Sprawdź długi wspólnoty właścicieli
Jeśli nieruchomość znajduje się w budynku lub osiedlu ze wspólnotą właścicieli (comunidad de propietarios), poproś o zaświadczenie o braku zaległości w opłatach — niezapłacone składki mogą pozostać przypisane do nieruchomości i stać się problemem nowego właściciela. Przejrzyj też protokoły ostatnich zebrań wspólnoty pod kątem planowanych prac, które mogą oznaczać duży przyszły rachunek.
5. Zweryfikuj pozostałe długi i obciążenia
Poza Nota Simple upewnij się, że nie ma zaległego IBI (lokalnego podatku od nieruchomości), nie ma zajęcia komorniczego i że istniejąca hipoteka rzeczywiście zostanie spłacona przy finalizacji — poproś o potwierdzenie ustaleń dotyczących spłaty, a nie tylko ustną obietnicę.
6. Skorzystaj z właściwej umowy arras (zadatek)
Typowa umowa przedwstępna w Hiszpanii to umowa arras: zadatek, często około 10%, wiążący prawnie obie strony. Upewnij się, że określa cenę, datę finalizacji, konsekwencje wycofania się którejkolwiek ze stron oraz warunki (np. zatwierdzenie kredytu), przy których możesz wycofać się i odzyskać pieniądze.
7. Uwzględnij koszty zamknięcia transakcji, nie tylko cenę
Poza ceną zakupu i podatkiem od zakupu (lub VAT) zaplanuj opłaty notarialne, wpis do rejestru gruntów oraz — jeśli finansujesz kredytem — prowizję banku i wycenę. Zwykle dodaje to kolejne kilka procent ponad cenę i podatek.
8. Podpisz escritura pública i zarejestruj tytuł
Finalizacja odbywa się u notariusza, który odczytuje akt (escritura pública) i potwierdza zapłatę. Po podpisaniu akt trzeba zarejestrować w rejestrze gruntów na Twoje nazwisko — to właśnie czyni Twoje prawo własności egzekwowalnym wobec osób trzecich, więc potwierdź, że wniosek o rejestrację złożono, i nie traktuj samego podpisu u notariusza jako mety.
FAQ
Czy muszę być w Hiszpanii, żeby kupić? Nie — pełnomocnictwo pozwala prawnikowi podpisać w Twoim imieniu, ale NIE i tak trzeba uzyskać wcześniej. Czy sama Nota Simple wystarczy? Jest niezbędna, ale niewystarczająca — uzupełnij ją o sprawdzenie długów wspólnoty, legalności budowy i, jeśli zasadne, niezależną wycenę. Jaki jest realny koszt całkowity ponad cenę? Podatek plus opłaty notarialne, rejestrowe i, przy kredycie, bankowe zwykle dodają odczuwalny procent ponad podaną cenę — poproś o konkretne wyliczenie dla swojego regionu i przypadku. Czy sprzedający może się wycofać po wpłacie zadatku arras? Przy standardowej umowie arras, jeśli wycofuje się sprzedający, zwykle musi zwrócić podwójny zadatek; jeśli wycofujesz się Ty — zwykle go tracisz, ale dokładne warunki określa treść umowy, więc czytaj ją uważnie. Czy wystarczy ustne zapewnienie, że hipoteka zostanie spłacona? Nie — uzyskaj pisemne potwierdzenie, jak i kiedy istniejąca hipoteka zostanie spłacona przy finalizacji.
Jak pomagamy
Przechodzimy tę listę kontrolną razem z Tobą od początku do końca, angażujemy niezależnego hiszpańskiego prawnika do sprawdzenia rejestru i wspólnoty właścicieli oraz pilnujemy, by środki przechodziły tylko po spełnieniu zweryfikowanych warunków. Tekst informacyjny, nie porada prawna — potwierdź aktualny proces i koszty dla swojej nieruchomości i regionu u wykwalifikowanego specjalisty.