Tajlandia czy Bali: gdzie kupić nieruchomość

Tajlandia i Bali często trafiają na jedną shortlistę: ktoś szuka ciepłego miejsca na zimę, życia w willi lub aktywa pod wynajem w Azji Południowo-Wschodniej. Logika prawna jest jednak inna. W Tajlandii cudzoziemiec może być właścicielem lokalu w kondominium w granicach limitu. Na Bali cudzoziemiec w ogóle nie może mieć freehold i korzysta z dzierżawy, prawa używania lub spółki. Porównujemy opcje kryterium po kryterium, bez werdyktu: wybór zależy od tego, co chcesz posiadać i na jak długo. Dane są na październik 2026 i pochodzą głównie z zestawień agencji, kancelarii i platform, co oznaczamy jako „według doniesień”.

Własność: limit w condo czy dzierżawa

Tajlandia: cudzoziemiec może być właścicielem lokalu w condo na własne nazwisko, dopóki powierzchnia należąca do cudzoziemców nie przekracza 49% całkowitej powierzchni sprzedażnej budynku. Limit liczy się dla budynku i według powierzchni, a pieniądze na zakup muszą pochodzić z zagranicy w walucie obcej (formularz bankowy zwykle nazywany FET). Grunt nie może być własnością cudzoziemca. Willę zwykle ujmuje się jako zarejestrowaną dzierżawę do 30 lat, a dłuższe odnowienia, o których mówią sprzedający, to obietnica umowna. Konstrukcje z nominalnym właścicielem stały się celem egzekwowania po wytycznych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych z sierpnia 2026. Zob. limit 49% w condo w Tajlandii i dzierżawa i grunt w Tajlandii dla cudzoziemców.

Bali: freehold (Hak Milik) jest zarezerwowany dla obywateli Indonezji. Zgodne z prawem drogi to Hak Sewa (dzierżawa notarialna, według doniesień zwykle na 25–30 lat, niewpisywana do urzędu ziemskiego jako tytuł), Hak Pakai (prawo używania wpisywane na Twoje nazwisko, dla nieruchomości mieszkalnej, wymagające zezwolenia na pobyt i ceny minimalnej) oraz spółka z udziałem zagranicznym (PT PMA), czyli struktura biznesowa. Układy z nominalnym właścicielem są w Indonezji nieważne, a na Bali w 2026 roku według doniesień objęto je odpowiedzialnością karną. Zob. Bali: Hak Pakai, dzierżawa czy PT PMA.

Różnica praktyczna: condo w Tajlandii to zarejestrowany lokal z tytułem własności, a willa na Bali to zwykle prawo terminowe, którego wartość spada wraz z upływem okresu. Porównuj cenę za każdy pozostały rok, a nie cenę całkowitą.

Ceny

Tajlandia: według portali w 2026 roku mediana w Bangkoku to ok. 125 000 bahtów za m2, w Phuket ok. 135 000–140 000 bahtów, Pattaya i Chiang Mai są tańsze. Przed porównaniem przelicz po bieżącym kursie.

Bali: według przewodników agentów i portali Canggu to ok. 36 mln rupii za m2, dwupokojowe wille od ok. 248 000 USD, a trzypokojowe wille w Ubud ok. 250 000 USD. Wille w Uluwatu są oferowane od ok. 277 000 USD. Dla Hak Pakai obowiązuje cena minimalna, którą źródła szacują na ok. 2–5 mld rupii; aktualną decyzję sprawdź u notariusza. To ceny ofertowe z nieoficjalnego źródła. Zob. zakup nieruchomości na Bali i Tajlandia: ceny, rentowność i zasady.

Koszty zakupu i utrzymania

Tajlandia: opłata transferowa 2% wartości oszacowanej oraz albo 3,3% specjalnego podatku biznesowego (gdy osoba fizyczna sprzedaje w ciągu pięciu lat), albo 0,5% opłaty skarbowej; podział według negocjacji. Dolicz prawnika, agenta i w condo miesięczne opłaty za części wspólne.

Bali: przedziały agentów i kancelarii, nie oficjalne taryfy: podatek od nabycia 5% powyżej regionalnego progu (według doniesień nie dotyczy dzierżawy), notariusz i usługi prawne ok. 1–2,5%, a łączne koszty transakcji często podaje się na poziomie 10–20% ceny. Willa wiąże się też z kosztami personelu, basenu i ogrodu.

Dochód z najmu i problem licencji

Tajlandia: średnia rentowność brutto w kraju wyniosła ok. 6,5% w pierwszym kwartale 2026. Dla Phuket i Pattayi podaje się 8–10%, ale według ustawy o hotelach pobyt krótszy niż 30 dni to działalność hotelarska wymagająca licencji, a w kondominiach najem krótkoterminowy zwykle nie jest możliwy. Najem długoterminowy w Bangkoku daje ok. 4–6% brutto. Zob. wynajem nieruchomości w Tajlandii.

Bali: materiały sprzedających pokazują 10–15% brutto, a dane platform są niższe: AirDNA ok. 15 600 USD rocznie przy obłożeniu 48%, Airbtics ok. 22 700 USD przy 66%. Dla willi za 300 000 USD to ok. 5–7,5% brutto i ok. 3–3,5% po zarządzaniu, kosztach i podatku w naszej ilustracji. Do wynajmu turystom potrzebna jest rejestracja działalności, pozwolenie na budynek i certyfikat eksploatacji, a władze nakazały platformom usunięcie ofert bez licencji. Stawki i obłożenie w 2026 roku według doniesień spadły o ok. 10%, a liczba ofert gwałtownie wzrosła. Dom na Hak Pakai opisuje się jako przeznaczony wyłącznie do zamieszkania. Zob. zarządzanie najmem willi i podatki na Bali.

Podatki od najmu

Tajlandia opodatkowuje czynsz z tajskiej nieruchomości: u nierezydentów często potrąca się 15% z możliwością zaliczenia przy składaniu zeznania, a podawany jest standardowy koszt uzyskania 30%. Pobyt 180 dni lub dłużej czyni Cię tajskim rezydentem podatkowym, a od 2024 roku dochody zagraniczne rezydentów są opodatkowane po wprowadzeniu do kraju.

Bali: podatek od najmu według doniesień wynosi 10% ostatecznie dla rezydentów podatkowych i 20% dla nierezydentów, chyba że umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania go obniża. Stawek nie udało się potwierdzić na oficjalnej stronie. W obu przypadkach kraj Twojego zamieszkania może opodatkować ten sam dochód, więc zapytaj doradcę podatkowego w kraju zamieszkania.

Wizy i pobyt

Tajlandia: zakup nie daje prawa pobytu. Wjazd bezwizowy dla ok. 60 krajów od 15 września 2026 trwa 30 dni, więc sprawdź swój paszport. Opcje to pięcioletnia Destination Thailand Visa (500 000 bahtów na rachunku, do 180 dni na wjazd), wizy emerytalne od 50. roku życia i wiza długoterminowego rezydenta z opcją przez nieruchomość o wartości 500 000 lub 250 000 USD. Zob. wizy tajskie dla kupujących nieruchomości.

Bali: Hak Pakai wymaga zezwolenia na pobyt KITAS lub KITAP. Second Home Visa według doniesień jest wydawana na 5–10 lat przy wykazaniu środków ok. 2 mld rupii (130 000 USD), bez prawa do pracy, a składanie online według doniesień jest niedostępne. Obywatele Rosji według doniesień mogą uzyskać wizę przy przyjeździe na 30 dni z jednym przedłużeniem; służy ona turystyce, a nie zakupowi. Wszystko potwierdź w urzędzie imigracyjnym.

Banki, pieniądze i compliance

W Tajlandii przesyłaj pieniądze w walucie obcej na tajski rachunek na swoje nazwisko. Na Bali płać z rachunku na swoje nazwisko w UE, wskazując cel; notariusze i banki przeprowadzają weryfikację tożsamości i kontrole antyprania pieniędzy. Rosyjskojęzyczni kupujący powinni wcześniej przygotować dokumenty o źródle środków i korzystać z regulowanych banków. Dostępności kredytu dla cudzoziemców w żadnym z krajów nie weryfikowaliśmy; większość kupujących płaci gotówką.

Kto powinien wybrać co

• Jeśli chcesz mieć zarejestrowany lokal, który możesz odsprzedać jako freehold, i akceptujesz condo, skłaniaj się ku Tajlandii.
• Jeśli chcesz osobną willę, akceptujesz dzierżawę, której wartość spada z roku na rok, i skorzystasz z notariusza oraz niezależnego prawnika, Bali może pasować, najlepiej do własnego użytku, a nie dla obiecanej stopy zwrotu.
• Jeśli głównym celem jest dochód z najmu, licz liczby netto: wysokie rentowności brutto na obu rynkach zależą od licencji na najem krótkoterminowy i gęstej podaży.
• Jeśli planujesz pobyty po kilka miesięcy w roku, najpierw porównaj wizy: Tajlandia ma więcej sprawdzonych kategorii długiego pobytu, na Bali Hak Pakai wymaga zezwolenia na pobyt.

FAQ

Czy cudzoziemiec może mieć willę w Tajlandii lub na Bali? Gruntu w żadnym z krajów. W Tajlandii bierzesz dzierżawę lub kupujesz condo, na Bali dzierżawę, Hak Pakai lub spółkę.

Gdzie struktura prawna jest pewniejsza? Freehold w condo w Tajlandii to zarejestrowany tytuł. Dzierżawa na Bali zależy od umowy i czystości tytułu właściciela, więc potrzebny jest niezależny notariusz.

Czy rentowność na Bali jest wyższa? Tak mówią sprzedający, a dane platform wskazują na ok. 5–7,5% brutto dla willi średniej klasy i mniej netto. Poproś o audytowane rezerwacje z dwóch lat.

Czy spółka to dobry pomysł? PT PMA to struktura biznesowa, a Bali według doniesień w maju 2026 zamknęło nowe zezwolenia na inwestycje zagraniczne w kilku kategoriach, więc najpierw sprawdź obowiązujące zasady.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (polski, angielski, rosyjski): wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników, notariuszy i doradców podatkowych w obu krajach. Inne pary porównasz na stronie porównania krajów, a koszty policzysz w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy i ceny się zmieniają, dlatego aktualne warunki sprawdzaj w tajskim urzędzie gruntów (dol.go.th) lub indonezyjskim (atrbpn.go.id) oraz u swoich doradców.