Turcja: zadeklarowana cena w tapu i raport wyceny dla kupujących z zagranicy

Cena wpisana do aktu własności (tapu) w Turcji od dawna bywa tematem sporów: sprzedający chcieli płacić niższy podatek od przeniesienia, a w sprawach o obywatelstwo podobno zdarzało się odwrotnie. Agent, który sugeruje „pokazanie w tapu niższej ceny”, nie robi Ci przysługi. Ten tekst wyjaśnia dobrze udokumentowane zasady i wprost mówi, gdzie źródła się kończą.

Co mówią zasady

• Wskazówki rządu brytyjskiego dotyczące zakupu w Turcji mówią, że wymagany jest raport wyceny rzeczoznawcy, że obowiązuje tylko trzy miesiące i trafia do urzędu rejestru gruntów. Płaci za niego zwykle kupujący.
• Te same wskazówki: zadeklarowana wartość nieruchomości nie może być niższa niż wartość podatkowa ustalona przez lokalną gminę.
• Zgodnie z tymi wskazówkami podatek od przeniesienia wynosi 2% dla każdej ze stron, łącznie 4%, i jest liczony na podstawie raportu wyceny.
• Przewodnik kancelarii z 2025 roku pisze, że raport wyceny od licencjonowanej firmy wyceniającej jest obowiązkowy w transakcjach z udziałem cudzoziemców od 2019 roku, a przy zakupie w celu obywatelstwa rzeczoznawca musi mieć licencję Rady Rynku Kapitałowego (SPK). Radzi, by nigdy nie zaniżać ceny. To twierdzenie jednej kancelarii, więc potwierdź je w urzędzie rejestru gruntów.

Praktycznym skutkiem jest dolna granica. Zadeklarowanie ceny poniżej raportu i wartości gminnej nie jest zwykłym rabatem.

Historia problemu

Źródła tureckie i późniejsze publikacje opisują dwa przeciwne nadużycia: zaniżanie ceny dla niższego podatku oraz zawyżanie wartości, by spełnić próg dla obywatelstwa. Cyprus Mail podał w 2021 roku, powołując się na Reuters, że niektórzy sprzedający współpracowali z wybranymi rzeczoznawcami, by zawyżyć wartość, a różnicę czasem zwracano kupującym; podano też, że późniejsze przepisy przydzielają rzeczoznawców automatycznie. Oryginalnej publikacji nie otwierałem.

Co jest stawką dla kupującego

• Podatki i kary. Przewodnik kancelarii mówi, że zaniżenie może pociągnąć kary podatkowe; nie podaje kwot ani podstawy prawnej. Nie udało mi się potwierdzić, na jakie ryzyko osobiście naraża się kupujący, gdy niższą cenę zaaranżował sprzedający lub agent, ani jaka kara grozi za jego własny udział. To pytanie do tureckiego prawnika podatkowego przed podpisaniem.
• Odsprzedaż. Według artykułów tureckich księgowych powołujących się na ustawę o podatku dochodowym zysk ze sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat od rejestracji podlega opodatkowaniu, a zysk to cena sprzedaży minus koszt nabycia i oficjalne wydatki. W zasadzie zbyt nisko zadeklarowana cena zakupu obniża ten koszt i zwiększa późniejszy zysk podlegający opodatkowaniu. Roczna kwota zwolnienia się zmienia, a na 2026 rok nie udało się jej potwierdzić. Zapytaj doradcę podatkowego, jak będzie udowadniany Twój koszt.
• Obywatelstwo. Strony doradcze podają próg dla nieruchomości 400 000 dolarów USA z zakazem sprzedaży przez trzy lata; sprawdź obowiązującą zasadę. Jedno źródło kancelarii mówi, że wartość zadeklarowana w rejestrze gruntów musi odpowiadać wartości w dokumencie wymiany walut, a akt poniżej progu uniemożliwia uzyskanie zaświadczenia o spełnieniu warunków. Potraktuj to jako powód, by porozmawiać ze specjalistą, a nie jako zasadę, którą zweryfikowałem.
• Kontrola. Komentarz tureckiego księgowego ze stycznia 2026 roku podaje, że administracja podatkowa wysyła kupującym i sprzedającym pisma kwestionujące zadeklarowane ceny. Autor uważa takie roszczenia za słabo uzasadnione i pisze, że sądy często uchylają takie kary; to opinia jednego eksperta, a nie wyrok.

Czego źródła nie mówią

Nie znalazłem źródła potwierdzającego, czy kupujący odpowiada za podatek sprzedającego przy zaniżonej cenie, ani kwot kar, ani kwoty zwolnienia na 2026 rok. Jeśli agent mówi „nikt tego nie sprawdza” lub „kupujący nie ryzykuje”, poproś o to twierdzenie na piśmie od prawnika.

Jak się chronić

• Płać przelewem bankowym na konto samego sprzedającego i zachowaj potwierdzenia. Kwota, którą możesz wykazać, powinna odpowiadać cenie w umowie i w tapu.
• Przeczytaj raport wyceny. Sprawdź rzeczoznawcę, datę (trzy miesiące), adres i powierzchnię w zestawieniu z aktem.
• Nie przyjmuj propozycji zadeklarowania mniej „ze względów podatkowych” ani zapłaty części gotówką.
• Uzgodnij na piśmie podział podatku od przeniesienia.
• Poproś prawnika, by z wyprzedzeniem powiedział, jaka cena znajdzie się w tapu, przed dniem przeniesienia.

Co daje niezależny doradca

Prawnik lub doradca pracujący dla Ciebie porówna opowieść agenta z raportem wyceny i wartością gminną, wyjaśni, co powinny wykazywać Twoje dokumenty przy późniejszej sprzedaży lub w sprawie o obywatelstwo, i powie „nie” skrótowi tak, jak robią to rzadko agenci. Zobacz jak sprawdzić agenta w Turcji, koszty zakupu w Turcji, obywatelstwo przez nieruchomość i jak czytać umowę kupna.

FAQ

Czy mogę zadeklarować w tapu niższą cenę? Nie powinieneś. Zadeklarowana wartość nie może być niższa niż wartość podatkowa gminy, dla cudzoziemców wymagany jest raport wyceny, a wymienione ryzyka są realne.

Jak długo ważny jest raport wyceny? Według wskazówek rządu brytyjskiego trzy miesiące.

Kto płaci podatek od przeniesienia? Wskazówki opisują 2% dla każdej ze stron; podział można uzgodnić w umowie, więc zapisz go.

Jak pomagamy

D.H. Realting to niezależna firma doradcza z Warszawy; możemy pomóc przygotować takie sprawdzenia i przedstawić sprawdzonych przez nas lokalnych prawników. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową; aktualne przepisy potwierdź u tureckiego prawnika i doradcy podatkowego.