Turecki agent potrzebuje zezwolenia (yetki belgesi) w systemie Ministerstwa Handlu. Czym jest, podawany limit prowizji 4%, dlaczego własność potwierdza tylko tapu i jakie są sygnały ostrzegawcze.
Turcja ma system licencjonowania agentów nieruchomości, ale słowo agenta samo w sobie nic nie znaczy. Własność przechodzi wyłącznie w księdze wieczystej. Ten tekst oddziela to, co wiadomo pewnie, od informacji z doniesień prasowych o regulaminie dla agentów, którego ostatecznej wersji nie mogłem przeczytać.
Zezwolenie (yetki belgesi)
Tureccy agenci działają na podstawie zezwolenia (yetki belgesi). Prasa i przeglądy dla konsumentów piszą, że wydaje je, odnawia i cofa wojewódzka dyrekcja handlu właściwa dla siedziby firmy, za pośrednictwem Systemu Informacji o Handlu Nieruchomościami (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, TTBS) Ministerstwa Handlu. Wymogi podawane w tych przeglądach to wiek co najmniej 18 lat, świadectwo ukończenia szkoły średniej, certyfikat kompetencji zawodowych, wpis do właściwej izby, status podatnika i brak skazania za przestępstwa takie jak kradzież, oszustwo czy przemyt. Certyfikat konsultanta można podobno sprawdzić w TTBS; publicznej wyszukiwarki nie testowałem.
Praktyczne kroki:
- Poproś o zezwolenie z numerem i o nazwisko odpowiedzialnego konsultanta.
- Sprawdź je w wojewódzkiej dyrekcji handlu lub w systemie Ministerstwa.
- Porównaj nazwę firmy na zezwoleniu z firmą w umowie i na koncie bankowym.
Prowizja
W doniesieniach o wypowiedzi ministra z maja 2018 roku na temat regulaminu dla agentów mowa była o limicie 4% ceny sprzedaży bez VAT dla sprzedaży i o jednomiesięcznym czynszu dla najmu. Te same doniesienia mówiły, że wynagrodzenie dzieli się po równo między klienta, który zatrudnił agenta, a kupującego lub najemcę, o ile strony nie uzgodnią inaczej na piśmie, oraz że usługi muszą opierać się na pisemnej umowie o pośrednictwo. Dotyczyło to projektu, a ostatecznego tekstu nie otwierałem, więc zapytaj agenta, na jaką zasadę się powołuje, i poproś prawnika o sprawdzenie obowiązującej wersji.
Niezależnie od zasady zapisz: procent, czy dolicza się VAT, kto płaci jaką część, kiedy prowizja staje się należna i czy agent reprezentuje także sprzedającego.
Tylko tapu dowodzi własności
Wskazówki rządu brytyjskiego mówią, że przeniesienie własności jest możliwe wyłącznie w Dyrekcjach Rejestru Gruntów (tapu). Co z tego wynika dla kupującego:
- Pokwitowanie zaliczki, formularz rezerwacji czy umowa przedwstępna to nie tytuł własności. Niektóre przewodniki piszą, że mylenie tych rzeczy to częsty błąd.
- Istnieją dwa rodzaje aktu. Pełny tytuł wymaga zaświadczenia o zamieszkiwalności (habitation certificate), którego uzyskanie wskazówki nazywają skomplikowanym i czasochłonnym.
- Nieruchomość w strefach zastrzeżonych wymaga zgody wojskowej; wskazówki sugerują zaplanowanie około trzech tygodni.
- Nierezydenci potrzebują numeru identyfikacyjnego cudzoziemca.
- Ubezpieczenie od klęsk żywiołowych DASK jest obowiązkowe dla budynków.
Wskazówki zalecają też niezależnego prawnika, czyli osobę bez związku ze sprzedającym ani jego agentem.
Sygnały ostrzegawcze
- Agent bez numeru zezwolenia lub z numerem niezgodnym z firmą.
- Prośba o zaliczkę, zanim prawnik uzyska zapis z księgi wieczystej.
- Agent proponuje wpłatę na konto osoby prywatnej albo wpisanie do tapu niższej ceny niż faktycznie płacona. Zobacz zadeklarowaną cenę w tapu.
- Strony-kopie naśladujące oficjalne lub znane serwisy; zobacz oszustwa na nieruchomości za granicą.
- Obietnice dochodu z najmu lub obywatelstwa zależne od własnego projektu agenta.
Co daje niezależny doradca
Prawnik pracujący dla Ciebie sprawdza zapis, zaświadczenie o zamieszkiwalności i pozwolenia budowlane, czyta umowę o pośrednictwo przed podpisaniem i porównuje to, co obiecano, z tym, co znajdzie się w tapu. Zobacz listę kontrolną zakupu z rynku wtórnego w Turcji, koszty zakupu w Turcji, obywatelstwo przez nieruchomość i umowy z agentem, które Cię wiążą.
FAQ
Czy prowizja rzeczywiście jest ograniczona? Doniesienia z 2018 roku podają limit 4% dla sprzedaży bez VAT. Zapytaj agenta, jaką zasadę stosuje, i sprawdź ją.
Kto płaci agentowi w Turcji? Te same doniesienia mówią, że wynagrodzenie dzieli się po równo, o ile strony nie uzgodnią inaczej na piśmie.
Czy podpisana umowa przedwstępna wystarczy? Nie. Własność przechodzi w księdze wieczystej.
Jak pomagamy
D.H. Realting to niezależna firma doradcza z Warszawy; możemy pomóc przygotować takie sprawdzenia i przedstawić sprawdzonych przez nas lokalnych prawników. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną; aktualne przepisy potwierdź u tureckiego prawnika.