Kupić willę na Bali tam, gdzie wypoczywasz: 11 miesięcy wynajmu, miesiąc dla siebie — rachunek

W skrócie

Na Bali cudzoziemiec może posiadać willę na dzierżawie lub prawie Hak Pakai, ale wynajem wymaga licencji działalności, numeru podatkowego i, według doniesień, struktury spółki, a dom na Hak Pakai jest przeznaczony do zamieszkania. Na naszym ilustracyjnym dwupokojowym domu w Canggu za 248 000 USD rok daje około 5,6% netto przed podatkiem dochodowym; przy 20% zaliczce od czynszu brutto dla nierezydenta zostaje około 3,7%, a 25-letnia dzierżawa traci co roku 9 920 USD wartości. Dane na 1 listopada 2026 roku; ceny za dobę i obłożenie to nasze założenia, a nie statystyka rynkowa.

Dlaczego Bali wymaga innego rachunku

Na papierze pomysł jest prosty: kupić willę tam, gdzie lubisz wypoczywać, wynajmować 11 miesięcy i mieszkać jeden. Na Bali trzy fakty wykrzywiają arytmetykę. Po pierwsze licencja: najem krótkoterminowy wymaga rejestracji w krajowym systemie biznesowym z numerem działalności (NIB), kodem rodzaju zakwaterowania i numerem podatkowym (NPWP). Podsumowania agentów mówią, że mała licencja na pensjonat (pondok wisata) nie jest dostępna dla cudzoziemców, a spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) musi znaleźć kod działalności otwarty dla niej. Po drugie tytuł: dom na Hak Pakai opisuje się jako przeznaczony wyłącznie do zamieszkania. Po trzecie dzierżawa: większość willi kupowanych przez cudzoziemców to dzierżawy na 25–30 lat, więc sam kapitał się zużywa. Zasady omawiają nasze przewodniki o Hak Pakai, dzierżawie i PT PMA oraz o zarządzaniu willą i podatkach; ten artykuł dodaje do planu liczby.

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie jest poradą podatkową ani prawną. Przegląd całego cyklu jest w przewodniku głównym, a metoda wyboru miesiąca w artykule o miesiącu właściciela a dochodzie z najmu.

Sezonowość: szczyty, mokre miesiące i miesiąc właściciela

• Miesiące szczytu. Źródła wskazują lipiec i sierpień oraz przełom roku, mniej więcej od 20 grudnia do początku stycznia. Jeden przewodnik agencji podaje dla Canggu obłożenie około 88% w tych okresach i średnią roczną 68–76%; inny pisze, że obłożenie utrzymuje się powyżej 80% przez cały rok; trzeci podaje 60–67% dla willi różnej wielkości. Sobie przeczą, a wszystkie to materiały agencji.
• Miesiące niskie. Ten sam pierwszy przewodnik podaje obłożenie 50–60% od stycznia do marca. Pora deszczowa, zwykle określana mniej więcej od listopada do marca, to kompromis pogodowy.
• Stawki. Materiały agencji szacują stawki szczytu na około 45–60% powyżej niskiego sezonu. Jedna strona rezerwacji w Canggu pokazywała około 224–236 USD za dobę w niskim sezonie wobec 394 USD od 20 grudnia do 9 stycznia (ogłoszenie z lat 2024–25, nie średnia).
• Średnie rynkowe. Dane AirDNA dla Bali pokazują około 57% obłożenia i 75 USD przychodu na dostępną dobę w ciągu roku; przegląd AirDNA cytowany w naszym przewodniku o willi daje około 15 600 USD rocznie przy 48% obłożenia i około 169 USD za dobę, a Airbtics około 22 700 USD przy 66% i 93 USD. Żadna z tych liczb nie mówi, co zrobi twoja willa.

Co daje ten sam budżet

Ceny to ceny ofertowe z naszego przewodnika po Bali i przewodnika po rejonach Indonezji, przeliczone mniej więcej po 18 000 rupii za dolara. Żadna nie jest ceną transakcyjną.

• Około 100 000 USD. Dzierżawy w Ubud podaje się od około 80 000 do 250 000 USD (przewodnik 2026), więc w tym przedziale można tam kupić małą willę na dzierżawie lub lokal typu studio. Ubud to cichszy rynek śródlądowy z własną grupą gości.
• Około 150 000 USD. Wille w Canggu na 25-letniej dzierżawie podaje się od około 150 000 USD, wille w Nusa Dua od 150 000 USD w przewodniku agenta. Spodziewaj się małej willi, krótkiej dzierżawy lub lokalu w projekcie.
• Około 250 000 USD. Dwupokojowe wille w Canggu od około 248 000 USD; wille w Uluwatu i na Bukit od około 277 000 USD. Ten poziom modelujemy poniżej.

Źródła podają też około 1 670 USD za m2 powierzchni zabudowy w Canggu i około 1 220 USD w Seminyak (blogi, 2026). Szerszy obraz w artykule „Co można kupić w Indonezji za 70 000–350 000 USD". Canggu i Bukit mają najgłębszy popyt gości; Nusa Dua to zarządzana enklawa kurortowa, gdzie umowy z operatorem mogą ograniczać twój własny pobyt i wiązać cię na lata.

Model: 12 miesięcy najmu wobec 11

Arytmetyka na podanych założeniach, a nie prognoza. Każdą liczbę zastąp wyceną licencjonowanego zarządcy.

Założenia: dwupokojowa willa w Canggu na 25-letniej dzierżawie kupiona za 248 000 USD; licencjonowana i legalnie wynajmowana; miesiące szczytu lipiec, sierpień i grudzień (3 miesiące) po 150 USD za dobę i 75% obłożenia; miesiące pośrednie od kwietnia do czerwca i od września do listopada (6 miesięcy) po 100 USD i 55%; miesiące niskie od stycznia do marca (3 miesiące) po 90 USD i 42%; 30,4 doby w miesiącu; zarządzanie 25% przychodu; koszty eksploatacji 4 000 USD rocznie (personel, basen, media, naprawy, ubezpieczenie); podatek od zakwaterowania turystycznego (PBJT, według doniesień 10% na Bali) płacą goście i pomijamy go.

• Przychód brutto: szczyt 10 260 USD plus pośrednie 10 030 plus niskie 3 450, razem 23 740 USD rocznie, 9,6% ceny.
• Po odjęciu zarządzania 5 935 USD i eksploatacji 4 000 USD: netto 13 805 USD, czyli 5,57%, przed podatkiem dochodowym.
• Podatek dochodowy od czynszu: według doniesień 10% podatku ostatecznego od czynszu brutto dla rezydenta będącego osobą fizyczną i 20% zaliczki od czynszu brutto dla nierezydenta (umowa może ją obniżyć). Przy 20% podatek to 4 748 USD, a netto spada do 9 057 USD, czyli 3,65%. Przy 10% podatek to 2 374 USD, a netto 11 431 USD, czyli 4,61%.
• Dzierżawa. 248 000 USD na 25 lat to 9 920 USD rocznie kapitału, który nikomu nie wraca. Dochód netto przed podatkiem minus ta kwota daje 3 885 USD, czyli 1,57%; po 20% zaliczce wynik w najgorszym przypadku bez wartości rezydualnej jest lekko ujemny (około −860 USD). Pozostały okres dzierżawy i warunki przedłużenia decydują o cenie odsprzedaży, więc to dolna granica, a nie prognoza.
• Wrażliwość przed podatkiem: obłożenie niższe o 10 punktów w każdym sezonie daje netto 10 795 USD (4,35%); stawki za dobę niższe o 10% dają 12 024 USD (4,85%). Próg rentowności: koszty eksploatacji pokrywa się przy około 13% maksymalnie możliwego przychodu.

Porównaj z opublikowanym przedziałem rentowności dla Bali w naszym przewodniku o rentowności Bali i z porównaniem najmu krótko- i długoterminowego; do broszur obiecujących dwucyfrowy zwrot netto lub gwarantowany dochód warto podchodzić ostrożnie.

Który miesiąc wziąć dla siebie

Koszt twojego miesiąca to przychód, który byś osiągnął, pomniejszony o zaoszczędzoną prowizję zarządcy. Koszty eksploatacji płacisz tak czy inaczej.

• Luty (niski): utracony przychód 1 149 USD, zaoszczędzona prowizja 287 USD, strata netto 862 USD. Rok daje netto 12 943 USD (5,22%) przed podatkiem.
• Czerwiec (pośredni, między dwoma szczytami): utracony przychód 1 672 USD, strata netto 1 254 USD. Rok daje netto 12 551 USD (5,06%).
• Sierpień (szczyt): utracony przychód 3 420 USD, strata netto 2 565 USD. Rok daje netto 11 240 USD (4,53%).
• Rozpiętość między lutym a sierpniem to 1 703 USD rocznie. Po tych samych stawkach za dobę pobyt w podobnej willi kosztowałby około 2 740 USD w lutym, 3 040 USD w czerwcu lub 4 560 USD w sierpniu.

Dwie uwagi praktyczne. Willa obłożona w lutym tylko w 42% i tak mało zarabia, więc oszczędność z jej zabrania jest niewielka, a płacisz pogodą; czerwiec jest suchy i zwykle spokojniejszy. A powyższe liczby zakładają, że willa byłaby obłożona na średnim poziomie; jeśli zarządca pokazuje miesiąc, który co roku wyprzedaje się całkowicie, uznaj go za niedostępny.

Własność i licencje, od których zależy powodzenie

• Tytuł i przeznaczenie. Hak Pakai agenci opisują jako prawo do zamieszkania, więc najem turystyczny wymaga innej struktury, na przykład dzierżawy z licencjonowanym operatorem lub tytułu spółki. Niektóre źródła mówią też, że Hak Pakai jest otwarte dla cudzoziemców będących osobami fizycznymi z zezwoleniem na pobyt (KITAS lub KITAP); turysta na urlopie go nie ma. Sprawdź to najpierw, bo od tego zależy, czy w ogóle możesz posiadać ten tytuł.
• Licencja. Rejestracja, NIB, kod rodzaju zakwaterowania i numer podatkowy. Źródła różnią się co do właściwego kodu dla willi (pojawiają się 55130, 55190 i 55193), nie znaleźliśmy oficjalnego źródła z 2026 roku, więc kod trzeba potwierdzić u notariusza. Bali według doniesień zamknęło w maju 2026 roku nowe rejestracje cudzoziemców w części kategorii, a platformy według doniesień usuwały ogłoszenia bez licencji, około 1 600 w sierpniu.
• Przeznaczenie gruntu. Grunty rolne (strefa zielona) zasadniczo nie są licencjonowane do pobytów turystycznych; budynek musi też mieć pozwolenie.
• Twój własny miesiąc. Mieszkanie we własnej willi nie jest najmem. Ryzyko prawne leży w pozostałych jedenastu miesiącach: ogłoszenie bez licencji może stracić rezerwacje z dnia na dzień.
• Wiza. Miesiąc urlopu nie daje prawa pobytu; sprawdź okres pobytu, na którym przylecisz, i pamiętaj, że wymóg zezwolenia na pobyt dla Hak Pakai wyżej to osobna sprawa.

Podatki i koszty w skrócie

Czynsz z Bali jest opodatkowany w Indonezji i jest dochodem także w twoim kraju. Według tekstu umowy, który sprawdziliśmy, dochód z nieruchomości może być opodatkowany tam, gdzie leży nieruchomość, a kraj zamieszkania daje następnie zwolnienie lub zaliczenie; zob. podatki od dni użytku własnego i dochodu z najmu. Według doniesień przy sprzedaży sprzedający płaci podatek dochodowy 2,5% wartości przeniesienia, a kupujący opłatę nabycia 5% powyżej regionalnego progu, notariusz osobno; sprawdź u indonezyjskiego doradcy. Firmy zarządzające podają około 20–30% przychodu plus osobne koszty; zob. zarządzanie domem wakacyjnym za granicą i przewodnik prawny o licencjach, regulaminach i ubezpieczeniu. Porównanie z drogą tajską w artykule Tajlandia czy Bali.

Częste błędy

• Kupno domu na Hak Pakai pod najem turystyczny.
• Wiara w obłożenie i licencje z broszury bez sprawdzenia NIB i planu zagospodarowania.
• Ignorowanie, że 25-letnia dzierżawa to zużywający się składnik majątku.
• Sierpień jako własny miesiąc, bo plaża najlepsza.
• Zapomnienie o zaliczce od czynszu brutto, która boli mocniej niż podatek od zysku.
• Podpisanie umowy z operatorem kurortu, która ogranicza twój pobyt i wiąże na lata.

Lista kontrolna przed zakupem

• Rodzaj tytułu i pozostały okres dzierżawy, warunki przedłużenia na piśmie.
• Licencja działalności, NIB, kod działalności i plan zagospodarowania dla tej konkretnej willi.
• Dwanaście miesięcy historii rezerwacji i stawek zarządcy dla tej samej willi.
• Umowa zarządzania z klauzulą o bezpłatnym miesiącu właściciela i terminem zawiadomienia.
• Opinia doradcy podatkowego: podatek indonezyjski i podatek w twoim kraju.
• Wiza na twój miesiąc.

Pytania i odpowiedzi

Czy cudzoziemiec może legalnie wynajmować willę na Bali? Tak, ale tylko z właściwą strukturą i licencją: rejestracja z numerem działalności, kod rodzaju zakwaterowania, numer podatkowy i zwykle spółka lub licencjonowany operator. Mała licencja na pensjonat jest według doniesień zamknięta dla cudzoziemców.

Jaka jest realna rentowność willi w Canggu? Na naszych ilustracyjnych danych około 5,6% rocznie przed podatkiem dochodowym, około 3,7% po 20% zaliczce od czynszu brutto i blisko zera po uwzględnieniu utraty wartości 25-letniej dzierżawy. Opublikowane przedziały są szersze; porównaj z prawdziwymi liczbami licencjonowanego zarządcy.

Który miesiąc wziąć dla siebie? Miesiąc niski lub pośredni, taki jak luty lub czerwiec, kosztuje w naszym przykładzie 862–1 254 USD dochodu netto wobec 2 565 USD za sierpień.

Czy turysta może posiadać Hak Pakai? Agenci informują, że Hak Pakai wymaga zezwolenia na pobyt, więc wiza wakacyjna nie wystarcza. Potwierdź u notariusza, zanim zbudujesz na tym plan.

Czy własny pobyt jest opodatkowany? Mieszkanie we własnej willi nie jest dochodem z najmu, ale przepisy twojego kraju o użytku własnym wynajmowanej nieruchomości są różne; zob. artykuł podatkowy i zapytaj doradcę.