Jak sprzedać willę lub dzierżawę na Bali (Indonezja) jako obcokrajowiec: przebieg transakcji, podatki i wywóz pieniędzy

W skrócie

Na 7 listopada 2026 cudzoziemiec na Bali prawie nigdy nie sprzedaje gruntu: sprzedaje prawo do jego użytkowania. To albo tytuł Hak Pakai, albo zarejestrowana dzierżawa, i w obu przypadkach kupujący płaci za pozostałe lata. Źródła podają ostateczny podatek dochodowy sprzedawcy 2,5%, a opłatę kupującego (BPHTB) 5%, obie płatne przed rejestracją aktu, i zgadzają się, że pieniądze opuszczają Indonezję dopiero po zapłacie podatku i przy dokumentach w banku. Nie znaleźliśmy potwierdzonej prowizji agenta ani wiarygodnego całkowitego czasu. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa.

Co właściwie sprzedaje cudzoziemiec

W Indonezji cudzoziemiec posiada nieruchomość przez tytuł Hak Pakai (prawo użytkowania), zarejestrowaną dzierżawę lub spółkę; te struktury opisano w artykule o Hak Pakai, dzierżawie i PT PMA dla cudzoziemców. Hak Pakai jest zwykle najprostszą drogą dla cudzoziemca – osoby fizycznej, który zazwyczaj potrzebuje zezwolenia na pobyt KITAS lub KITAP, by go posiadać. Można go sprzedać innemu uprawnionemu cudzoziemcowi albo kupującemu z Indonezji. To już zawęża krąg twoich kupujących.

Jeśli masz dzierżawę, sprzedajesz resztę dzierżawy, a cesja zwykle odbywa się aktem notarialnym i rejestrowanym. Najpierw sprawdź, czy twoja pierwotna umowa w ogóle dopuszcza cesję.

Pozostały okres wyznacza cenę

Kupujący płacą za lata, a nie za willę jako taką. Jeden poradnik pisze, że willa z 25 latami do końca jest wyraźnie więcej warta niż ta sama willa z 20 latami, i radzi: jeśli do końca dzierżawy zostało mniej niż 15 lat i nie podpisano przedłużenia, uzgodnij przedłużenie z właścicielem gruntu przed wystawieniem. To jeden poradnik, a nie reguła, ale zgadza się z tym, jak rynek wycenia dzierżawę. Najpierw sprawdź opcję przedłużenia i jej cenę: może dodać do ceny więcej niż jakikolwiek remont.

Zgoda właściciela gruntu i kto podpisuje

Poradniki piszą, że do cesji zarejestrowanej dzierżawy zwykle potrzebna jest zgoda lub podpis właściciela gruntu, ale to strony agencji, a nie przepis, więc przeczytaj własną umowę. PPAT, urzędnik od aktów gruntowych, przygotowuje i podpisuje akt przeniesienia (AJB) dla zarejestrowanych tytułów, a notariusz odpowiada za umowę i świadkuje podpisom. Poproś PPAT o listę wszystkich potrzebnych podpisów, zanim ustalisz datę zamknięcia.

Podatki w skrócie

Źródła zgadzają się co do zarysu, różnią się w szczegółach.

• Sprzedający: ostateczny podatek dochodowy 2,5%. Podstawą w niektórych źródłach jest cena sprzedaży, w innych wyższa z ceny i wartości rządowej (NJOP). Płatny przed rejestracją przeniesienia.
• Kupujący: opłata BPHTB 5%. Jeden poradnik stosuje ją do ceny pomniejszonej o próg, inny pisze, że przy dzierżawie zwykle się jej nie pobiera; źródła są sprzeczne i nie rozstrzygamy tego.
• Czy zagraniczny sprzedający płaci te same 2,5%, nie jest potwierdzone; jedno źródło sugeruje 2,5% lub 5% zależnie od statusu podatkowego. Zapytaj PPAT i doradcę podatkowego.

Przybliżony przykład przy naszym założeniu ceny sprzedaży IDR 4 000 000 000: 2,5% to IDR 100 000 000. Opłaty notariusza i PPAT jedno źródło podaje jako 0,5–1%, dwa inne jako 1–2%; przy tej cenie to od IDR 20 000 000 do 80 000 000 w przedziale 0,5–2%. O podatkach od najmu i strukturach w okresie posiadania zob. zarządzanie najmem willi i podatki dla zagranicznych właścicieli na Bali, a o podatkach w twoim kraju – podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą według krajów.

Prowizja agenta

Nie znaleźliśmy potwierdzonej stawki prowizji agentów na Bali. Zapytaj o stawkę na piśmie, od czego jest liczona i czy obejmuje agenta kupującego.

Kroki i terminy

Źródła nie podają wiarygodnego całkowitego czasu od ogłoszenia do pieniędzy za granicą, więc „kilka miesięcy” to nasze założenie planistyczne.

• Krok 1. Sprawdzić dzierżawę lub Hak Pakai: pozostały okres, klauzulę cesji, zgodę właściciela gruntu, możliwe przedłużenie (jeden–dwa tygodnie).
• Krok 2. Wystawić przez agenta i uzgodnić prowizję na piśmie.
• Krok 3. Oferta, zadatek i umowa przedwstępna.
• Krok 4. Sprzedający płaci podatek dochodowy w biurze PPAT; kupujący płaci BPHTB. Dopóki podatek nie jest zapłacony, AJB nie jest przygotowywany.
• Krok 5. PPAT i notariusz finalizują akt; rejestracja w urzędzie gruntów (BPN), według jednego źródła, zwykle trwa 2–6 tygodni po zamknięciu.
• Krok 6. Przelać wpływy za granicę przez bank z dowodem zapłaty podatku i aktem.

Wywóz pieniędzy

W zasadzie Indonezja nie więzi wpływów ze sprzedaży: jedno źródło powołuje się na art. 8 ustawy nr 25/2007 o inwestycjach, który chroni prawo zagranicznych inwestorów do przelewania środków za granicę, w tym zysków kapitałowych, o ile spełnione są obowiązki podatkowe i regulacyjne. W praktyce strażnikiem jest bank.

• Przelewy powyżej około USD 25 000 w ekwiwalencie są zgłaszane do Bank Indonesia przez bank (dwa źródła).
• Banki zwykle chcą oryginałów dokumentów o przelewie przychodzącym, aktu sprzedaży i dowodu zapłaty podatku i mogą je przetwarzać tygodniami; sam przelew SWIFT trwa 2–5 dni roboczych.
• Podatek musi być zapłacony, zanim bank wykona przelew wychodzący.
• Możesz zobaczyć wzmianki o zasadach DHE. W znalezionych źródłach dotyczą wpływów z eksportu surowców naturalnych i nie znaleźliśmy, by stosowano je do sprzedaży nieruchomości; potwierdź w banku.

Jeśli twój paszport pochodzi z kraju objętego sankcjami

Banki indonezyjskie i twój bank odbierający za granicą mogą prowadzić własne kontrole. Nie znaleźliśmy niczego konkretnego o posiadaczach paszportów Rosji, Białorusi, Kazachstanu i Ukrainy, więc zapytaj z wyprzedzeniem. Trzymaj razem akt zakupu, wyciągi dotyczące pierwotnych pieniędzy, pokwitowania podatkowe i akt sprzedaży jako teczkę potwierdzenia źródła środków. Zob. kontrole bankowe dla obywateli Rosji mieszkających w UE i wywóz pieniędzy po sprzedaży nieruchomości za granicą. Niektóre źródła z 2026 roku wspominają o nowych przepisach prowincjonalnych dotyczących nominalnych układów i licencjonowania na Bali; nie zdołaliśmy ich potwierdzić, więc zapytaj notariusza, czy coś się zmieniło dla twojej struktury.

Typowe błędy

• Wystawianie dzierżawy z małą liczbą lat do końca i bez przedłużenia.
• Nieprzeczytanie umowy pod kątem klauzuli cesji i zgody właściciela gruntu.
• Wycenianie willi z pominięciem okresu.
• Sprzedaż cudzoziemcowi, który nie ma właściwego zezwolenia na pobyt dla Hak Pakai.
• Ustalenie daty zamknięcia, zanim PPAT wymienił wszystkie podpisy.
• Niezachowanie dowodu zapłaty podatku i papierów o przelewie przychodzącym, o które prosi bank.
• Liczenie na prowizję lub opłatę notariusza, których nie uzgodniono na piśmie.

Lista kontrolna na jednej stronie

• Tydzień 0: przeczytać dzierżawę lub akt Hak Pakai: okres, klauzula cesji, zgoda, cena przedłużenia.
• Tygodnie 1–2: poprosić PPAT o pełną listę podpisów i podatków; zdecydować, czy przedłużyć przed sprzedażą.
• Wystawienie: prowizja uzgodniona na piśmie; w umowie przedwstępnej wskazano, kto płaci BPHTB i notariusza.
• Przed aktem: podatek sprzedającego zapłacony, pokwitowanie zachowane.
• Akt: PPAT i notariusz; rejestracja w BPN, 2–6 tygodni.
• Po: teczka dla banku z dowodem podatku i aktem; przelew; zachować teczkę do zeznania podatkowego w kraju. Ogólny porządek znajdziesz w materiałach sprzedaż nieruchomości za granicą: kroki, terminy i pułapki i jak sprzedać nieruchomość za granicą.

O zakupie i cenach zob. zakup na Bali: ceny, rentowność i zasady; jeśli wynajmowałeś willę, kup tam, gdzie wypoczywasz: Indonezja; jeśli tam mieszkasz, pierwsze 30 dni w Indonezji.

Pytania i odpowiedzi

Czy cudzoziemiec może sprzedać grunt na Bali? Cudzoziemiec zwykle nie posiada samego gruntu: sprzedajesz prawo użytkowania Hak Pakai albo zarejestrowaną dzierżawę. Kupujący płaci za pozostałe lata, a przy Hak Pakai kupującym zwykle musi być uprawniony cudzoziemiec albo Indonezyjczyk.

Czy potrzebuję zgody właściciela gruntu, żeby sprzedać dzierżawę? Poradniki piszą, że do cesji zarejestrowanej dzierżawy zwykle potrzebna jest zgoda lub podpis. Przeczytaj swoją umowę i zapytaj PPAT przed wystawieniem.

Ile podatku płacę przy sprzedaży? Źródła podają 2,5% ostatecznego podatku dochodowego sprzedającego od ceny sprzedaży lub od wyższej z ceny i wartości rządowej, płatne przed rejestracją aktu. Kupujący płaci 5% BPHTB, ze spornymi wyjątkami dla dzierżawy. Potwierdź oba u PPAT.

Czy mogę przesłać pieniądze z Indonezji? W zasadzie tak, po zapłacie podatku i przy dokumentach w banku: jedno źródło powołuje się na art. 8 ustawy nr 25/2007 o prawie do przelewania środków za granicę. Przelewy powyżej około USD 25 000 są zgłaszane do Bank Indonesia przez bank.

Ile to trwa? Rejestracja w urzędzie gruntów zwykle 2–6 tygodni po zamknięciu (jedno źródło), przelew SWIFT 2–5 dni roboczych, a bank może potrzebować tygodni na dokumenty. Cała sprzedaż zwykle trwa miesiące; to nasze założenie.