Cypr czy Grecja: gdzie kupić i czym naprawdę się różnią

Cypr i Grecja to dwa wschodniośródziemnomorskie rynki UE, które cudzoziemcy porównują najczęściej. Klimat i styl życia są podobne, a oba łączą pobyt z zakupem nieruchomości. Pod spodem różnią się tym, kto może kupować, jak opodatkowany jest zakup, ile płacisz co roku i jak wygląda wyjście. Przewodnik porównuje je w punktach, które zmieniają decyzję. Liczby to zdjęcie tego, co znaleźliśmy w 2026 roku, więc przed decyzją potwierdź je na miejscu.

Rynek i ceny

Cypr to zwarty rynek wyspiarski skupiony wokół Limassol, Pafos, Larnaki i Nikozji, a Limassol jest premium ośrodkiem napędzanym międzynarodowym popytem. Podawane średnie dla Limassol wahają się od około 4100 do 5500 euro za metr kwadratowy zależnie od źródła i typu nieruchomości, przy linii brzegowej wyżej. Pafos jest zwykle tańszy, ale publikowane średnie bardzo się różnią, więc porównuj rzeczywiste oferty, a nie nagłówkową liczbę.

Grecja to znacznie większy i bardziej zróżnicowany rynek, a Ateny, Saloniki, wyspy i kontynent zachowują się różnie. Średnia cena ofertowa w gminie Ateny w drugim kwartale 2026 roku wyniosła według doniesień około 2560 euro za metr kwadratowy, o około 2,6% więcej rok do roku, a Bank Grecji podał wzrost cen mieszkań w Atenach o około 5,2% rok do roku w pierwszym kwartale.

W zakresie rentowności najmu agregator podaje średni rentowność brutto około 4,9% na Cyprze (pierwszy kwartał 2026), około 5,3% w Limassol i 4,7% w Pafos oraz około 4,4% w całej Grecji (drugi kwartał 2026), z wyższymi wartościami brutto około 5,5–5,9% w niektórych dzielnicach Aten. To rentowność brutto z cen ofertowych ze źródła wtórnego; to samo źródło zaznacza, że rentowność netto na Cyprze jest niższa o 1,5–2 punktu.

Kto może kupować

Oba kraje są w UE, więc obywatele UE nie napotykają ogólnych ograniczeń własności w żadnym z nich. Dla kupujących spoza UE obraz jest różny:

• Cypr: kupujący spoza UE potrzebują zgody, formalnie Rady Ministrów, a w praktyce załatwianej przez administrację okręgową. Praktyka dopuszcza jedno mieszkanie, a w niektórych przypadkach do dwóch nieruchomości na rodzinę, z działką pod jeden dom ograniczoną do około trzech donumów. W lutym 2026 roku Ministerstwo Spraw Wewnętrznych potwierdziło, że przygotowuje zmieniony ramowy system po kilku projektach ustaw zaostrzających zasady dla nabywców z krajów trzecich. W chwili sprawdzania nowa ustawa nie została przyjęta.
• Grecja: brak ogólnego ograniczenia dla kupujących spoza UE, ale w wyznaczonych strefach nadgranicznych i wojskowych wymagana jest wcześniejsza zgoda, a transakcja bez niej jest nieważna. Jedno zestawienie prawne wymienia dużą część Dodekanezu, Lesbos, Chios i Samos oraz kilka północnych okręgów granicznych na kontynencie. Zgoda trwa miesiące, a odmowy są według doniesień rzadkie.

Dla kupującego spoza UE Grecja jest zwykle prostsza, chyba że adres leży w strefie ograniczonej. Na Cyprze etap zgody jest częścią procesu, a zasady są w przeglądzie.

Koszty przy zakupie

Logika podatkowa jest różna, więc porównuj konkretną nieruchomość, a nie stawki krajowe. Nasze przewodniki o nowym budownictwie i rynku wtórnym w każdym kraju opisują to dokładniej.

• Cypr: nowa nieruchomość od dewelopera będącego płatnikiem VAT niesie VAT 19%, z obniżoną stawką 5% dla głównego miejsca zamieszkania pod warunkami. Rynek wtórny jest zwykle poza VAT i płaci opłaty od przeniesienia własności 3%, 5% i 8% w przedziałach, z obniżką 50%. Opłata skarbowa została według doniesień zniesiona od 1 stycznia 2026. Nowe budownictwo bywa związane z długim oczekiwaniem na akt własności.
• Grecja: nowe budynki domyślnie podlegają VAT 24%, choć deweloper może wybrać zawieszenie, wtedy zamiast tego obowiązuje podatek od przeniesienia około 3,09%. Opcję przedłużono do 31 grudnia 2026. Rynek wtórny płaci podatek od przeniesienia. Prawo greckie nie wymaga depozytu powierniczego ani gwarancji bankowej dla zaliczek na etapie budowy, więc ochrona wynika z umowy.

Koszty posiadania

Cypr zniósł państwowy podatek od nieruchomości od 1 stycznia 2017 roku, więc nie ma rocznej opłaty krajowej od wartości. Opłaty gminne i lokalne pozostają i zależą od miejsca. Grecja co roku pobiera ENFIA: podawane stawki z 2025 roku, przechodzące na 2026, wynoszą około od 2,00 do 16,20 euro za metr kwadratowy zależnie od wartości strefowej adresu, plus podatek uzupełniający od większych zasobów. Jeśli roczny podatek jest ważny w Twoim modelu, wyceń konkretny adres w obu krajach.

Drogi do pobytu

• Cypr: szybka ścieżka do pobytu stałego wymaga nowej nieruchomości za co najmniej 300 000 euro plus VAT od dewelopera, udokumentowanego dochodu z zagranicy 50 000 euro dla głównego wnioskodawcy i depozytu. To pobyt stały, a nie odnawialne zezwolenie, ale nie paszport; program obywatelstwa za inwestycję zamknięto w 2020 roku.
• Grecja: złota wiza działa przy 800 000 euro w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i większych wyspach, 400 000 euro gdzie indziej i 250 000 euro za konwersje i renowacje. Zezwolenie jest na pięć lat z odnowieniem, wymagana jest jedna nieruchomość o powierzchni co najmniej 120 metrów kwadratowych, a najem krótkoterminowy tej nieruchomości jest zabroniony.
• Pracownicy zdalni: oba kraje wymagają 3500 euro dochodu netto miesięcznie. Grecja przyjmuje wnioski tylko w konsulatach od 2026 roku, a Cypr działa w ramach ograniczonego rocznego limitu.

Pełne warunki znajdziesz w naszych przewodnikach o złotej wizie w każdym kraju.

Zasady najmu i wyjście

• Najem krótkoterminowy: Cypr wymaga rejestracji w Wiceministerstwie Turystyki dla każdego najmu wakacyjnego, z numerem w każdym ogłoszeniu. Przewodniki praktyków podają opłatę 222 euro na trzy lata i kary do 5000 euro za wynajem bez rejestracji. Grecja wymaga numeru rejestracyjnego AMA z urzędu skarbowego AADE i stawia wymogi samej nieruchomości.
• Podatek od zysków kapitałowych: Cypr opodatkowuje zysk stawką 20% każdego sprzedającego, także nierezydentów, a od 1 stycznia 2026 podniósł dożywotnie zwolnienia: 30 000 euro ogólnie i 150 000 euro dla głównego miejsca zamieszkania. Grecja ma w prawie podatek 15%, ale jest on zawieszony dla osób fizycznych do 31 grudnia 2026. Co będzie po tej dacie, nie jest rozstrzygnięte, więc grecki podatek warto traktować jako ryzyko w modelu, jeśli planujesz sprzedaż później.

W obu przypadkach zysk może być opodatkowany także w Twoim kraju.

Co pod jaki cel

• Kupujący spoza UE, który chce prostej procedury: Grecja, poza strefami granicznymi.
• Kupujący, który chce pobytu stałego z zakupu nowej nieruchomości: Cypr, z akceptacją ryzyk „tylko od dewelopera” i aktu własności.
• Kupujący, który chce większego i bardziej zróżnicowanego rynku, od mieszkań w Atenach po wyspy: Grecja.
• Kupujący, który chce zwartego rynku z silną społecznością międzynarodową i bez rocznego krajowego podatku od nieruchomości: Cypr.
• Kupujący, którego plan opiera się na najmie wakacyjnym: sprawdź licencję i zasady budynku dla konkretnego adresu w obu krajach, zanim policzysz dochód.

FAQ

Gdzie taniej kupić? To zależy od miasta: średnie dla Limassol są podawane wyżej niż ateńskie, a Pafos i wiele regionów Grecji jest niżej, więc porównuj oferty. Gdzie łatwiej o pobyt? Cypr daje pobyt stały przy zakupie nowej nieruchomości, a Grecja odnawialne pięcioletnie zezwolenie, z różnymi warunkami, więc lepszy wybór zależy od planu. Czy obywatel spoza UE może kupować w obu? Tak, ale Cypr wymaga zgody, a Grecja tylko w strefach ograniczonych. Gdzie niższy podatek przy sprzedaży? Dziś Grecja nie pobiera podatku od osób fizycznych z powodu zawieszenia do końca 2026 roku, a Cypr pobiera 20% z hojnymi dożywotnimi zwolnieniami.

Jak pomagamy

Dobieramy na obu rynkach pod Twój cel, modelujemy koszty netto i koordynujemy lokalnych prawników. To informacje ogólne, a nie porada inwestycyjna, prawna ani podatkowa; zasady w obu krajach się zmieniają, więc potwierdź aktualne warunki u wykwalifikowanego lokalnego doradcy.