Po reformie z lat 2024–2026 grecka złota wiza kosztuje 400 000 lub 800 000 euro w zależności od adresu, wymaga jednej nieruchomości od 120 m² i zabrania najmu krótkoterminowego. Co sprawdzić przed podpisaniem.
Grecja to jeden z ostatnich krajów UE, w których zakup nieruchomości mieszkalnej nadal może prowadzić do zezwolenia na pobyt, i właśnie dlatego zasady zaostrzono. Jak działają takie programy ogólnie, wyjaśnia nasz przegląd złotych wiz; tutaj omawiamy Grecję według stanu na październik 2026 roku. Przepisy w tej dziedzinie często się zmieniają, więc każdą liczbę poniżej traktuj jako migawkę, którą trzeba potwierdzić w dniu składania wniosku.
Próg zależy od adresu
Minimalna inwestycja nie jest już jedną kwotą. Zależy od lokalizacji nieruchomości:
- 800 000 euro w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i wyspach z populacją powyżej 3100 osób
- 400 000 euro w pozostałej części Grecji
- 250 000 euro tylko w dwóch wąskich kategoriach: zmiana przeznaczenia budynku niemieszkalnego na mieszkalny (zakończona po 5 kwietnia 2024 roku i potwierdzona przez inżyniera) lub renowacja budynku zabytkowego
Ścieżka renowacyjna za 250 000 euro nie jest skrótem. Renowację trzeba zakończyć przed pierwszym przedłużeniem, do tego czasu nieruchomości nie wolno sprzedać, a za naruszenie przewidziano według dostępnych informacji cofnięcie zezwolenia i karę administracyjną 150 000 euro.
Jedna nieruchomość, co najmniej 120 m²
Nie można już zsumować kilku mniejszych mieszkań, by osiągnąć próg. Kwalifikująca się inwestycja to jedna nieruchomość o powierzchni zabudowy co najmniej 120 m², przy czym komórki lokatorskie i parking nie wliczają się do powierzchni. Pomieszczenia pomocnicze kupione na tym samym akcie w tym samym budynku mogą liczyć się do wartości. W praktyce skłania to kupujących ku większym mieszkaniom i domom, a dokładna klasyfikacja strefy adresu staje się pierwszą rzeczą do potwierdzenia, ponieważ kilka ulic może oznaczać różnicę między 400 000 a 800 000 euro.
Zakaz najmu krótkoterminowego
Nieruchomości objęte złotą wizą nie mogą być wynajmowane krótkoterminowo w ramach systemu ekonomii współdzielenia. Podawana kara to cofnięcie zezwolenia i grzywna 50 000 euro. Najem długoterminowy jest dozwolony, a właściciel nie ma obowiązku wynajmować. Jeśli twój plan opiera się na dochodach z Airbnb, ta ścieżka i taki plan nie pasują do siebie; o odrębnym systemie rejestracji AMA dla zwykłych właścicieli piszemy w naszym przewodniku po zasadach najmu krótkoterminowego w Grecji.
Samo zezwolenie
Zezwolenie wydawane jest na pięć lat i może być przedłużane na kolejne pięcioletnie okresy, dopóki utrzymywana jest kwalifikująca się inwestycja. Nie ma minimalnego okresu pobytu, zezwolenie daje swobodę podróżowania po Schengen, ale nie czyni cię rezydentem podatkowym ani obywatelem. Źródła wtórne podają, że rozpatrzenie trwa mniej więcej od sześciu do dziewięciu miesięcy, w obciążonych regionach jak Attyka dłużej, a opłaty państwowe wynoszą około 2000 euro za inwestora i 150 euro za każdego dodatkowego członka rodziny. Wśród uprawnionych członków rodziny wymienia się małżonka, dzieci oraz rodziców obojga małżonków, z limitami wieku dla dzieci; aktualną listę i opłaty potwierdź u greckiego prawnika przed ustaleniem budżetu.
Co może się zmienić
Ścieżka portfelowa, obejmująca kilka nieruchomości na najmie długoterminowym, została według doniesień zatwierdzona w ramach Krajowej Strategii Mieszkaniowej Grecji 23 lipca 2026 roku, ale w momencie pisania nie działała jeszcze. Nie opieraj planów na niej, dopóki nie zostaną opublikowane przepisy wykonawcze.
Co sprawdzić przed zakupem
- strefę dokładnie tego adresu, na piśmie
- powierzchnię zabudowy względem minimum 120 m² i co się do niej wlicza
- pozwolenie na budowę, dokumenty własności i brak obciążeń
- czy twój plan nie zależy od najmu krótkoterminowego
- jak będzie wyglądać wyjście z inwestycji, bo zezwolenie jest powiązane z jej utrzymaniem
FAQ
Czy muszę mieszkać w Grecji? Nie podaje się minimalnego okresu pobytu, ale rezydencja podatkowa to osobna kwestia, zależna od tego, gdzie faktycznie spędzasz czas. Czy prowadzi to do greckiego paszportu? Samo w sobie nie; obywatelstwo wynika z odrębnych zasad naturalizacji, zapytaj prawnika o swój przypadek. Czy mogę wynajmować nieruchomość? Długoterminowo tak, krótkoterminowo nie, z podawaną karą 50 000 euro. Czy mogę połączyć dwa małe mieszkania? Nie, inwestycja musi być jedną nieruchomością.
How we help
Pomagamy sprawdzić nieruchomość pod kątem aktualnej strefy, metrażu i warunków najmu przed transakcją oraz koordynujemy zakup z greckim prawnikiem prowadzącym wniosek. Artykuł ma charakter ogólnej informacji, a nie porady inwestycyjnej, prawnej, podatkowej ani imigracyjnej; zasady programu się zmieniają.