Pożyczki dla deweloperów w Niemczech: zasady i podatki

Podatki i opłaty

Jak rozpoznać prawidłową ofertę pożyczki dla niemieckiego dewelopera: BaFin, przepisy o prospekcie, unijny crowdfunding, jakiej ochrony nie ma, podatki w skrócie i pytania do sprzedawcy.

Prywatna pożyczka dla dewelopera nie jest ani lokatą bankową, ani zakupem mieszkania. To roszczenie wobec spółki, a przepisy, które go dotyczą, i opodatkowanie odsetek zależą od tego, jak zbudowana jest oferta. Ten przewodnik ma pomóc rozpoznać prawidłową ofertę i zadać właściwe pytania. To informacje ogólne, a nie porada prawna ani podatkowa, a Twój kapitał jest narażony na ryzyko: pożyczka dla dewelopera może stracić część wartości lub całą, niezależnie od oprocentowania na pierwszej stronie.

Najpierw: jakiego rodzaju to produkt?

Podobnie wyglądające oferty mogą być prawnie czymś innym:

Indywidualna pożyczka między Tobą (lub Twoim podmiotem) a jedną wskazaną spółką, zwykle zabezpieczona obciążeniem gruntowym (Grundschuld) na niemieckiej nieruchomości.
Pożyczka podporządkowana lub powiązana z zyskiem (Nachrangdarlehen, partiarisches Darlehen) oferowana wielu inwestorom. Prawo niemieckie traktuje je jako inwestycje majątkowe (Vermögensanlagen).
Obligacja lub nota: papier wartościowy, do którego stosuje się przepisy o papierach wartościowych.
Pożyczka za pośrednictwem platformy crowdfundingowej, objęta unijnym rozporządzeniem o finansowaniu społecznościowym.

Poproś sprzedawcę o pisemną odpowiedź, który to wariant. Od odpowiedzi zależy, jakie dokumenty powinieneś otrzymać i kto za co odpowiada.

Kiedy udzielanie pożyczek jest działalnością regulowaną

W Niemczech udzielanie pożyczek w sposób zarobkowy jest działalnością bankową wymagającą zezwolenia BaFin na podstawie paragrafu 32 ustawy o bankowości (KWG). Zarobkowy oznacza, według komentarzy prawnych, działalność prowadzoną na trwałych zasadach i w celu osiągnięcia zysku. Test dotyczy podmiotu, który prowadzi udzielanie pożyczek jako biznes, a nie osoby, która pożyczyła raz. Ma to dla Ciebie znaczenie w dwóch sytuacjach: gdy spółka zbiera pieniądze od wielu osób i pożycza je dalej, zapytaj, jakie zezwolenie lub wyłączenie na to pozwala; oraz gdy sam planujesz pożyczać regularnie, zasięgnij porady przed startem. Nie znaleźliśmy źródła o sytuacji osoby prywatnej pożyczającej okazjonalnie, dlatego niczego nie twierdzimy.

Jaki reżim: prospekt, arkusz informacyjny czy nic

Gdy oferta jest kierowana do publiczności jako inwestycja majątkowa, ustawa o inwestycjach majątkowych (VermAnlG) co do zasady wymaga prospektu sprzedaży zatwierdzonego przez BaFin, a w niektórych przypadkach krótkiego arkusza informacyjnego (VIB). Ustawa wylicza objęte produkty, wśród nich pożyczki powiązane z zyskiem i pożyczki podporządkowane. Z praktyki BaFin warto znać dwie rzeczy. Po pierwsze, BaFin sprawdza kompletność i zrozumiałość prospektu, ale nie ocenia, czy projekt jest ekonomicznie zasadny. Po drugie, zatwierdzenie nie jest trwałą gwarancją: BaFin zakazywała ofert bez dopuszczonego arkusza informacyjnego i przyznawała, że emitenci pożyczek podporządkowanych działają w szarej strefie.

Są wyjątki. Dla crowdfundingu paragraf 2a ustawy, według obecnego tekstu w streszczeniach kancelarii, zwalnia z obowiązku prospektu oferty jednego emitenta do 6 mln euro w ciągu dwunastu miesięcy (do 2019 roku próg wynosił 2,5 mln), ale z krótkim arkuszem informacyjnym i limitem kwoty na jednego inwestora: 1 000 euro lub 10 000 euro, jeśli wykażesz co najmniej 100 000 euro wolnych aktywów. Dokładne kwoty sprawdź w tekście ustawy. To, czy zwykła pożyczka między jednym wskazanym pożyczkodawcą a jednym pożyczkobiorcą w ogóle podlega ustawie, zależy od konstrukcji i od tego, do ilu inwestorów zwraca się pożyczkobiorca, więc poproś sprzedawcę o jego pisemną analizę.

Aby sprawdzić, czy oferta publiczna ma zatwierdzony prospekt, BaFin prowadzi publiczną bazę złożonych prospektów. Jeśli sprzedawca twierdzi, że prospekt istnieje, wyszukaj go sam.

Unijne rozporządzenie o finansowaniu społecznościowym

Rozporządzenie (UE) 2020/1503 obowiązuje w całej UE od 10 listopada 2021 roku. Platforma crowdfundingowa potrzebuje na jego podstawie zezwolenia, a przepisy obejmują oferty jednego właściciela projektu do 5 mln euro w ciągu dwunastu miesięcy; większe oferty podlegają reżimowi papierów wartościowych (prospekt i przepisy MiFID). Platforma musi przekazać inwestorowi kluczowy arkusz informacyjny, który przygotowuje właściciel projektu, wraz z ostrzeżeniem o ryzyku. Inwestorzy, którzy nie są uznani za doświadczonych, mają czterodniowy okres namysłu, w którym mogą wycofać się bez podawania przyczyny. Źródła różnią się w sposobie liczenia limitu 5 mln euro, więc jeśli liczba ma dla Ciebie znaczenie, przeczytaj artykuł 1 rozporządzenia.

Jakiej ochrony nie ma

Ustawowa gwarancja depozytów chroni depozyty bankowe do 100 000 euro na klienta w jednym banku. Nie dotyczy pożyczki, której udzielasz spółce. Dobrowolne systemy bankowe tego nie zmieniają.
BaFin nie nadzoruje na bieżąco inwestycji bezpośrednich, więc nikt nie sprawdza za Ciebie, czy aktywa istnieją i czy projekt postępuje.
Obciążenie gruntowe pomaga, ale nie jest obietnicą spłaty. Przy sprzedaży przymusowej sąd ustala wartość na podstawie opinii biegłego, a poradniki konsumenckie podają, że na pierwszym terminie dolna granica wynosi połowę tej wartości (70%, jeśli wniesie o to wierzyciel), wpływy rozdziela się według pierwszeństwa, a niedobór pozostaje niespłacony. Niedokończony budynek sprzedaje się taniej niż ukończony, a obciążenie na dalszym miejscu po bankowym dostaje to, co zostanie.
Projekt może się opóźnić, a pożyczki często się przedłuża. Przedłużenie to ryzyko dla terminu, a nie tylko wygoda.

Podatki w skrócie

Podatek zależy od Ciebie nie mniej niż od pożyczkobiorcy. Dla prywatnego inwestora będącego niemieckim rezydentem podatkowym odsetki podlegają zwykle podatkowi zryczałtowanemu 25% plus 5,5% dopłaty solidarnościowej liczonej od tego podatku (łącznie 26,375%, podatek kościelny osobno), z roczną kwotą wolną 1 000 euro (2 000 euro dla małżonków), którą bank uwzględnia tylko po złożeniu zlecenia zwolnienia. Nie opisuje to zagranicznego pożyczkodawcy.

W przypadku pożyczkodawcy mieszkającego za granicą niemieckie orzecznictwo (wyrok Federalnego Trybunału Finansowego z 1994 roku) uznaje odsetki od pożyczki zabezpieczonej obciążeniem gruntowym na niemieckiej nieruchomości za dochód ze źródeł niemieckich, co może powodować ograniczony obowiązek podatkowy w Niemczech. To, czy Niemcy mogą je faktycznie opodatkować, zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Niemcami a Twoim krajem. Wiele umów przyznaje prawo opodatkowania odsetek głównie państwu zamieszkania pożyczkodawcy, ale niektóre zachowują wyjątki, a żadna umowa nie była sprawdzana na potrzeby tego tekstu. W zestawieniu podatkowym jednej z firm doradczych napisano, że ten podatek jest naliczany w rozliczeniu, a nie pobierany u źródła, ale nie udało się potwierdzić, jak to działa dla zagranicznego prywatnego pożyczkodawcy. Twój kraj zwykle opodatkowuje też Twoje odsetki z całego świata. Poproś sprzedawcę o pisemne oświadczenie o poborze podatku i formularzach i skonsultuj się z własnym doradcą podatkowym przed decyzją.

O co zapytać sprzedawcę

Kim dokładnie jest pożyczkobiorca? Poproś o pełną nazwę i numer w rejestrze handlowym i sprawdź wpis w rejestrze samodzielnie.
Kto jest pożyczkodawcą: Ty, platforma czy spółka celowa? Kto posiada Twoje roszczenie, jeśli platforma upadnie?
Jaki reżim obowiązuje: pożyczka indywidualna, inwestycja majątkowa, crowdfunding czy papiery wartościowe? Poproś o prospekt, arkusz informacyjny lub kluczowy arkusz informacyjny oraz o numer odniesienia BaFin.
Czy sprzedawca lub platforma ma zezwolenie? Sprawdź bazę podmiotów BaFin, a w przypadku pośredników rejestr pośredników inwestycji finansowych prowadzony przez izby przemysłowo-handlowe (potrzebują zezwolenia na podstawie paragrafu 34f kodeksu przemysłowego).
Jakie jest zabezpieczenie? Poproś o wypis z księgi wieczystej: czy obciążenie jest wpisane, na czyje nazwisko (powiernik?), na którym miejscu i co jest przed nim? Kto wyceniał nieruchomość, kiedy i jaką część tej wartości stanowi pożyczka?
Z czego zostanie spłacona pożyczka? Pozwolenie na budowę, etap budowy, budżet, luka finansowania i planowane wyjście (sprzedaż lokali lub refinansowanie). Co przy opóźnieniu i kto decyduje o przedłużeniu?
Czy pożyczka jest podporządkowana lub zawiera klauzulę pierwszeństwa? Komu płaci się najpierw?
Dokąd trafiają pieniądze? Szukaj rachunku notariusza, escrow lub powiernika z warunkami wypłaty, a nie przelewu wprost do dewelopera.
Jakie są wszystkie opłaty i traktowanie podatkowe na piśmie?

Sygnały ostrzegawcze: obiecany lub gwarantowany zwrot, zwrot znacznie powyżej stóp bankowych bez wyjaśnienia ryzyka, nacisk na szybką decyzję, brak dokumentów do chwili wpłaty oraz sprzedawca, który nie potrafi wskazać pożyczkobiorcy ani zabezpieczenia.

Częste nieporozumienia

Zabezpieczony nie znaczy bezpieczny. Obciążenie gruntowe daje roszczenie wobec nieruchomości, więc liczy się to, ile nieruchomość jest warta przy sprzedaży przymusowej i ile roszczeń stoi przed Twoim.
Zatwierdzony prospekt nie znaczy dobry projekt. BaFin sprawdza kompletność i jasność, a nie to, czy liczby się zgadzają.
Niemiecki pożyczkobiorca nie znaczy ochrony niemieckiego banku. Gwarancja depozytów dotyczy depozytów w bankach, a nie pożyczek dla spółek.
Oprocentowanie to nie Twój zwrot. To umowne maksimum przed opóźnieniami, kosztami, podatkiem i ewentualną utratą kapitału.

Jak pomagamy

Możemy pokazać dokumenty i warunki projektów finansowania, z którymi obecnie współpracujemy, abyś mógł je przeczytać z własnym prawnikiem i doradcą podatkowym. Nie podajemy wartości zwrotu i nie udzielamy porad prawnych ani podatkowych. Szerszy obraz ryzyk nieruchomości w Niemczech znajdziesz w tekście ryzyka inwestowania w nieruchomości w Niemczech, a aby porównać tę drogę z innymi, przeczytaj pożyczka dla dewelopera, mieszkanie na wynajem czy fundusz notowany: porównanie.

Pożyczki dla deweloperów w Niemczech: regulacje i podatki dla prywatnych pożyczkodawców