Jak sprzedać nieruchomość w Niemczech jako zagraniczny właściciel: przebieg transakcji, podatki i wyprowadzenie pieniędzy w 2026 roku

W skrócie

Na 7 listopada 2026 roku sprzedaż w Niemczech jest ważna tylko wtedy, gdy umowę notarialnie poświadczy notariusz (§ 311b BGB), a notariusz organizuje także kroki w księdze wieczystej, zwolnienie z obciążenia i zaświadczenie gminy o niewykonaniu prawa pierwokupu, które gmina ma trzy miesiące od zawiadomienia na wydanie. Od 23 grudnia 2020 roku na kupującego-konsumenta można przerzucić najwyżej połowę prowizji maklera. Zysk ze sprzedaży w ciągu dziesięciu lat od zakupu jest zasadniczo opodatkowany, po dziesięciu latach zasadniczo nie, z wyjątkiem dla własnego zamieszkania i progiem 1000 euro. Żadne źródło nie podaje łącznego czasu. Jako nasze własne założenie planistyczne przyjmij około dwóch do trzech miesięcy od umowy z maklerem do zapłaty. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa.

Dlaczego w Niemczech wszystko kręci się wokół notariusza

W Niemczech notariusz to nie formalność; bez umowy notarialnej sprzedaż nie istnieje. Notariusz odczytuje umowę obu stronom, sprawdza księgę wieczystą, wpisuje na rzecz kupującego roszczenie o przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung), występuje o zaświadczenie gminy o niewykonaniu prawa pierwokupu, potwierdza termin zapłaty ceny i na końcu składa wniosek o przeniesienie własności. Dla zagranicznego właściciela to dobra wiadomość: procedura jest ustandaryzowana, a wiele kontroli bierze na siebie notariusz. Samo spotkanie zajmuje zwykle 45-90 minut według jednego poradnika; czas pochłania praca przed nim i po nim.

Sprawdź swoją sytuację podatkową, zanim wystawisz nieruchomość, bo zależy ona od daty pierwotnego zakupu przed notariuszem: podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Niemczech.

Krok 1: potrzebne dokumenty

Zbierz wcześniej:

• wypis z księgi wieczystej (Grundbuchauszug), który pokazuje właściciela, obciążenia i ich kolejność
• świadectwo energetyczne (Energieausweis), które musi dostarczyć sprzedający
• umowę własnego zakupu i, jeśli wynajmowałeś lokal, historię najmu
• dla mieszkań dokumenty wspólnoty: zwykle deklarację podziału, protokoły zebrań właścicieli i zestawienia miesięcznych opłat (praktyka ogólna, tu niesprawdzana: zapytaj zarządcę, o co poprosi kupujący)
• plany i dokumenty techniczne oraz, jeśli lokal jest obciążony kredytem, kontakt do banku w sprawie zwolnienia hipoteki

Jeśli nieruchomość należy do spółki albo ją odziedziczyłeś, dodaj dokumenty spółki lub spadkowe. Zrób to przed oglądaniem, nie po ofercie.

Krok 2: makler i podział prowizji

Możesz sprzedawać z maklerem lub bez. Od 23 grudnia 2020 roku prawo (§ 656c BGB) mówi: gdy makler działa na rzecz obu stron, prowizja musi być taka sama po obu stronach; makler żądający pełnej prowizji tylko od jednej strony sprawia, że jego umowa jest nieważna. Na kupującego-konsumenta można przerzucić najwyżej połowę prowizji. Nie ma ustawowego maksimum łącznej prowizji. Jeden dostawca podaje rynkowe sumy od 5,95% do 7,14% według krajów związkowych i podkreśla, że to liczby rynkowe, a nie prawo.

Orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 16 lipca 2026 roku (sprawa I ZR 111/25), opisane przez trzy portale prawnicze, dotyczy podziału na pół przy domu wielorodzinnym, z którego kupujący później korzystał jak z domu jednorodzinnego; wynik zależy od tego, co makler wiedział przy zawarciu umowy z nim. Tekstu wyroku nie czytaliśmy. Jeśli Twoja nieruchomość to dom dwurodzinny lub podobny, zapytaj prawnika, jak to wpływa na prowizję.

Krok 3: umowa, spotkanie u notariusza i prawo pierwokupu

Notariusz przygotowuje projekt i przesyła go stronom z wyprzedzeniem. Kluczowe dla sprzedającego warunki to termin zapłaty ceny, warunki jego nadejścia i postępowanie z obciążeniem. W większości umów cena staje się wymagalna dopiero, gdy notariusz potwierdzi: roszczenie kupującego jest wpisane do księgi wieczystej, gmina zrezygnowała z prawa pierwokupu i są wszystkie inne zgody. Gmina ma trzy miesiące od zawiadomienia na decyzję o swoim ustawowym prawie pierwokupu (§ 28 BauGB) i na wniosek musi bez zwłoki wydać zaświadczenie, jeśli z niego nie korzysta; zwykle występuje o nie notariusz. Bez tego zaświadczenia księga wieczysta nie zarejestruje przeniesienia. Wyrok Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z marca 2026 roku (III ZR 182/25), według notatki jednej kancelarii, mówi, że notariusz poświadczający niejasny zapis o prawie pierwokupu może naruszyć obowiązki służbowe, co jest kolejnym powodem, by uważnie czytać ten zapis.

Jeśli nie możesz przyjechać, zwykłą drogą jest pełnomocnictwo. Praktyka ogólna, tu niesprawdzana: ustal z notariuszem, jak ma być podpisane lub zalegalizowane za granicą i czy potrzebny jest tłumacz.

Krok 4: zwolnienie z obciążenia

Większość lokali z kredytem ma Grundschuld w dziale III księgi wieczystej. Kupujący chce otrzymać nieruchomość wolną od niej. Zgoda banku na sprzedaż nie wystarcza: bank musi wydać zgodę na wykreślenie (Löschungsbewilligung), zwykle po otrzymaniu części ceny pokrywającej kredyt. Typowe rozwiązanie: notariusz przekazuje bankowi pieniądze z płatności kupującego, a Tobie resztę. Powiedz bankowi wcześniej, że planujesz sprzedaż, i zapytaj, ile potrzebuje czasu.

Krok 5: podatek w skrócie

W Niemczech nie ma odrębnego podatku od zysków kapitałowych z nieruchomości. Zysk z prywatnej sprzedaży to zysk z prywatnej transakcji (§ 23 EStG) doliczany do dochodu, jeśli między zakupem a sprzedażą przed notariuszem minęło dziesięć lat lub mniej; po dziesięciu latach zysk zasadniczo nie jest opodatkowany. Sprzedaż w ciągu dziesięciu lat może być bez podatku, jeśli mieszkałeś w lokalu nieprzerwanie albo w roku sprzedaży i dwóch poprzednich. Zysk poniżej 1000 euro rocznie (próg od 2024 roku) nie jest opodatkowany, ale gdy sięga 1000 euro, opodatkowana jest cała kwota. Zysk opodatkowuje się według Twojej osobistej stawki. Pełne wyjaśnienie jest w naszym artykule: podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Niemczech.

Czy i jak nierezydent jest opodatkowany przy sprzedaży niemieckiej nieruchomości oraz jak zmienia to umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, tego nie zdołaliśmy szczegółowo potwierdzić. Wiedza ogólna mówi, że sprzedaż niemieckiej nieruchomości przez nierezydenta zasadniczo mieści się w ograniczonym obowiązku podatkowym, ale nie polegaj na tym: zapytaj doradcę podatkowego znającego oba systemy przed podpisaniem.

Krok 6: przeniesienie własności i wyprowadzenie pieniędzy

Własność przechodzi w chwili wpisu przeniesienia do księgi wieczystej, nie w dniu podpisania. Zapłata następuje po potwierdzeniu terminu przez notariusza. Praktyczne punkty dotyczące wypłaty:

• Podaj notariuszowi konto na swoje nazwisko i spodziewaj się kontroli tożsamości oraz przeciwdziałania praniu pieniędzy.
• Spodziewaj się pytań o źródło środków w banku odbiorcy. Jeśli masz rosyjski, białoruski, kazachski lub ukraiński paszport, kontrole mogą być surowsze i dłuższe; zobacz o co pytają banki obywateli Rosji mieszkających w UE.
• Zachowaj umowę, fakturę notariusza, wyliczenie podatku i wyciągi bankowe do rozliczenia w kraju zamieszkania oraz zobacz transfer pieniędzy po sprzedaży nieruchomości za granicą.

Częste błędy

• Sprzedaż tuż przed upływem dziesięciu lat bez policzenia dni według dat notarialnych.
• Zapomnienie o okresie najmu, który niweczy wyjątek dla własnego zamieszkania.
• Niezapytanie banku o zwolnienie z obciążenia aż do podpisania umowy.
• Zignorowanie zaświadczenia o prawie pierwokupu i zdziwienie, że cena nie jest zapłacona.
• Założenie, że całą prowizję maklera płaci kupujący.
• Podpisanie pełnomocnictwa, którego niemiecki notariusz nie może użyć.

Plan krok po kroku i orientacyjne terminy

• Tydzień 0-2: policz dziesięć lat; sprawdź wyjątek dla własnego zamieszkania; zapytaj bank o zwolnienie z obciążenia; zbierz dokumenty i świadectwo energetyczne.
• Tydzień 2-6: wybierz maklera albo go pomiń; uzgodnij podział prowizji; promuj nieruchomość.
• Tydzień 6-8: uzgodnij cenę; notariusz przygotowuje projekt; przeczytaj zapisy o terminie zapłaty i prawie pierwokupu.
• Dzień u notariusza: podpis (osobiście lub przez pełnomocnika); notariusz występuje o zaświadczenie i dokonuje wpisu roszczenia.
• Tygodnie 8-12 (nasze założenie): przychodzi zaświadczenie, cena staje się wymagalna, bank dostaje swoją część, Ty resztę; przeniesienie zostaje wpisane.
• Po wypłacie: złóż zeznanie podatkowe za rok umowy, jeśli sprzedaż jest opodatkowana; zachowaj dokumenty.

Co kupujący zapłacił na początku, jest w naszym przewodniku po kosztach: koszty zakupu w Niemczech; kupujący z kredytem zapyta też o kredyt hipoteczny dla cudzoziemców. Jeśli zarządzasz lokalem z zagranicy do sprzedaży, zobacz zarządzanie nieruchomością dla zdalnych właścicieli, a jeśli przeprowadziłeś się do Niemiec, lista kontrolna pierwszych 30 dni opisuje rejestracje.

Pytania i odpowiedzi

Czy potrzebuję maklera, żeby sprzedać w Niemczech? Nie. Notariusz jest obowiązkowy, makler opcjonalny. Jeśli z niego korzystasz, na kupującego-konsumenta można przerzucić najwyżej połowę prowizji.

Jak długo trwa sprzedaż? Żadne źródło nie podaje łącznego czasu. Jako założenie planistyczne przyjmij około dwóch do trzech miesięcy od umowy z maklerem do zapłaty. Krok z prawem pierwokupu gminy jest ograniczony do trzech miesięcy od zawiadomienia.

Czy sprzedaż po dziesięciu latach jest wolna od podatku? Zasadniczo tak, jeśli między notarialną umową zakupu a notarialną umową sprzedaży minęło dziesięć lat.

Czy kupujący może zapłacić przed zwolnieniem z obciążenia? Zwykle cena staje się wymagalna dopiero po wpisaniu roszczenia i rezygnacji z prawa pierwokupu, a notariusz organizuje płatność na rzecz banku, który ma zabezpieczenie.

Czy mogę podpisać z zagranicy? Zwykle przez pełnomocnictwo przyjmowane przez notariusza; sprawdź formalności z wyprzedzeniem.