Pożyczka dla niemieckiego dewelopera: jak to działa

Grundschuld, kolejność, LTV, spłata ze sprzedaży i co dzieje się przy porażce projektu: jak zbudowana jest prywatna pożyczka dla dewelopera.

Pożyczanie deweloperom stało się widocznym produktem: deweloper potrzebuje pieniędzy na projekt i pożycza od prywatnych pożyczkodawców, często na krótki okres i przy wysokim deklarowanym oprocentowaniu, z zabezpieczeniem w postaci obciążenia nieruchomości. Dla pożyczkodawcy za granicą może to wyglądać prosto: pożyczyć, pobrać odsetki, odzyskać kapitał. W praktyce pożyczka znajduje się w strukturze kapitałowej obok innych roszczeń do tego samego składnika majątku, a zabezpieczenie działa tylko wtedy, gdy jest wpisane w odpowiedniej kolejności i można je egzekwować. Ten przewodnik wyjaśnia, jak zbudowana jest taka pożyczka, co daje zabezpieczenie, co dzieje się, gdy projekt się nie udaje, i co mówi oferowane oprocentowanie. To informacja, a nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna, a pieniądze pożyczone w ten sposób są narażone na ryzyko: można je stracić częściowo lub w całości.

Dlaczego deweloperzy pożyczają od prywatnych pożyczkodawców

Niemiecki deweloper finansuje projekt zwykle warstwami: kapitał własny, dług bankowy i tam, gdzie bank się zatrzymuje, coś pośredniego. Według raportu Mezzanine-Report, przytaczanego w prasie branżowej, kapitał własny w projektach deweloperskich to często tylko 5–10 procent kosztów, czyli dług we wszystkich warstwach razem to mniej więcej 90–95 procent kosztów. Banki pokrywają tylko część, a resztę wypełnia finansowanie mezzanine i inne podporządkowane albo pożyczki prywatne.

Pożyczek prywatnych używa się też na krótkie odcinki: szybki zakup działki, pomost do uzyskania pozwolenia albo utrzymanie projektu, aż przedsprzedaż odblokuje linię bankową. Deweloper, który zwraca się do prywatnych pożyczkodawców, jest więc nierzadko tym, któremu bank już powiedział, że więcej nie da. To nie powód, by odmawiać. To powód, by zapytać, w której warstwie leżą Twoje pieniądze i dlaczego tańsze warstwy nie wystarczyły.

Senior, junior, mezzanine: gdzie leżą Twoje pieniądze

W jednym projekcie może być kilka rodzajów pieniędzy, a o tym, co dostaniesz, gdy coś pójdzie źle, decyduje etykieta.

Kredyt senior z banku: pierwsze obciążenie działki, pierwszy otrzymuje pieniądze z nieruchomości.
Pożyczka junior z zabezpieczeniem: także zabezpieczona obciążeniem gruntowym, ale w niższej kolejności, więc spłacana jest tylko z tego, co zostanie po obciążeniach stojących przed nią.
Mezzanine lub pożyczka podporządkowana: stoi między kapitałem własnym a długiem uprzywilejowanym. W upadłości roszczenia z kapitału mezzanine zaspokaja się dopiero po wierzycielach uprzywilejowanych. Często nie ma w ogóle obciążenia gruntowego, tylko umowne podporządkowanie.

Etykieta prawna ma znaczenie nie tylko dla kolejności. Pożyczka z kwalifikowanym podporządkowaniem (Nachrangdarlehen) jest w prawie niemieckim traktowana jako inwestycja kapitałowa według ustawy Vermögensanlagengesetz, a jej publiczna oferta wymaga co do zasady prospektu. Zwykła pożyczka zabezpieczona to coś innego. Nie znalazłem progu ani wyłączenia napisanego specjalnie dla pożyczek dla deweloperów, więc to, który reżim stosuje się do konkretnej oferty, jest pytaniem do prawnika, a nie do strony reklamowej.

Zabezpieczenie: Grundschuld

Typowym zabezpieczeniem jest Grundschuld, obciążenie gruntowe wpisane do Grundbuch (księgi wieczystej) na działce. Powstaje aktem notarialnym i istnieje dopiero po wpisie. O jego wartości decydują trzy rzeczy.

Jest abstrakcyjne. W praktyce to zabezpieczające obciążenie gruntowe (Sicherungsgrundschuld): odrębna umowa zabezpieczenia (Sicherungsabrede) określa, jakie roszczenia zabezpiecza. Jeśli pożyczka nie została faktycznie wypłacona, właściciel może podnieść zarzut z tej umowy.
Samo w sobie daje roszczenie o znoszenie egzekucji, a nie gotowy tytuł wykonawczy. Aby egzekwować bez procesu, dłużnik zwykle składa notarialne poddanie się egzekucji (§ 794 ust. 1 pkt 5 niemieckiego kodeksu postępowania cywilnego), zazwyczaj w tym samym akcie. Sprawdź, czy istnieje, czy wiąże także właściciela działki i czy obejmuje kapitał i odsetki.
Dotyczy działki i tego, co na niej stoi, a nie pozostałego majątku dewelopera. Deweloperzy często używają spółki celowej powołanej do danego przedsięwzięcia, więc osobiste roszczenie wobec dłużnika może być mało warte, jeśli działka jest warta mniej niż dług.

Kolejność i LTV

Obciążenia spłaca się w kolejności, która wynika z wpisu. Wcześniejsze obciążenie może ustąpić miejsca za Twoim tylko przez wpisane ustąpienie pierwszeństwa (§ 880 niemieckiego kodeksu cywilnego), które musi być poświadczone notarialnie i wpisane. Pierwsze pytanie brzmi więc zawsze: co stoi przede mną dziś i co może zostać wpisane przede mną później?

Drugie to LTV: Twoja pożyczka plus wszystkie obciążenia przed nią, podzielone przez wartość działki. Jaką wartość? Wartość rynkowa (Verkehrswert) i wartość kredytowa (Beleihungswert) to różne rzeczy. Wartość kredytowa jest ustalana ostrożnie i leży poniżej rynkowej; liczba 60 procent, którą się często przytacza, należy do zasad listów zastawnych i nie jest ogólnym limitem kredytowania bankowego. Dla działki z na wpół zbudowanym domem różnica między „wartością w obecnym stanie” a „wartością po ukończeniu” może być ogromna, a niedokończony budynek może być wart mniej, niż kosztował. Pytaj o wartość w obecnym stanie i o wartość po ukończeniu oraz o to, kto je ustalił.

Jak odzyskasz pieniądze

Krótką pożyczkę dla dewelopera spłaca się z jednego z trzech źródeł: sprzedaży lokali pojedynczo, sprzedaży całego przedsięwzięcia albo refinansowania przez bank, gdy budynek jest gotowy i wynajęty lub sprzedany. Każde zależy od rynku i decyzji strony trzeciej, a przy pożyczce 12-miesięcznej opóźnienie o kilka miesięcy to normalne ryzyko, a nie wyjątek. Przedłużenia wiążą się z dodatkowymi odsetkami, ale też mówią, że plan się przesunął.

Gdy lokale sprzedaje się pojedynczo, kupujący będą wymagać wyłączenia ich spod Twojego obciążenia. Przepisy chroniące zaliczki kupujących (§ 3 i § 7 Makler- und Bauträgerverordnung, rozporządzenia o deweloperach, które Federalny Trybunał Sprawiedliwości uznaje za przepisy ochronne) są zbudowane wokół bezpieczeństwa kupującego, a nie pożyczkodawcy. Przeczytaj w dokumentach, jak działa zwolnienie sprzedanych lokali i kto otrzymuje pieniądze od kupujących.

Gdy projekt się nie udaje

Jeśli dłużnik upadnie, wierzyciel z obciążeniem gruntowym ma prawo do odrębnego zaspokojenia (§ 49 prawa upadłościowego): nie stoisz w kolejce ze zwykłymi wierzycielami, ale nie możesz też po prostu przejąć nieruchomości. Nieruchomość jest realizowana w drodze licytacji lub przymusowego zarządu na podstawie ustawy Zwangsversteigerungsgesetz.

W licytacji wpływy dzieli się według kolejności. Jeśli powołano zarządcę masy upadłości, najpierw pobiera się ryczałt w wysokości czterech procent ustalonej wartości (kolejność 1a). Niektóre należności publiczne, takie jak zaległy podatek od nieruchomości, wyprzedzają prawa wpisane, a następnie spłaca się obciążenia po kolei. Według jednego opracowania wtórnego odsetki są chronione tylko za bieżący okres i dwa poprzednie lata, więc odsetki naliczane od dawna mogą wypaść poza Twoją kolejność. Sąd bada też ofertę względem ustalonej wartości: ofertę poniżej połowy tej wartości sąd odrzuca z urzędu, a poniżej 70 procent na wniosek uprawnionego; nowy termin wyznacza się zwykle po trzech do sześciu miesiącach.

Nie znalazłem wiarygodnych statystyk, jak długo trwa licytacja ani ile zwykle przynosi względem wyceny. Zakładaj wiele miesięcy i wpływy, które mogą być niższe od wyceny. Presję zwiększają niezapłaceni wykonawcy: kodeks cywilny daje im roszczenie o hipotekę zabezpieczającą na działce (§ 650e), która zwykle stoi za obciążeniami już wpisanymi, ale niezapłaceni wykonawcy wstrzymują prace, a zatrzymana budowa jest warta mniej. Wszystko, czego licytacja nie pokryje, pozostaje roszczeniem wobec dłużnika, które jest warte tyle, ile jego pozostały majątek lub poręczenie.

Jak projekty zawodzą w praktyce

Opóźnienie pozwolenia lub planowania, przez co pożyczka zapada, zanim projekt jest gotowy do sprzedaży.
Przekroczenie kosztów, gdy brakuje pieniędzy na dokończenie.
Sprzedaż wolniejsza niż w modelu, więc wyjście nie spłaca długu.
Bank, który nie refinansuje na koniec okresu.
Wierzyciel uprzywilejowany, który egzekwuje pierwszy.
Upadłość dewelopera.

Tło rynkowe jest trudne. Badanie Prognos, opisane w prasie branżowej, naliczyło 1414 upadłości deweloperów w Niemczech w latach 2018–2025, z wyraźnym wzrostem od 2023 roku, przy szerszej definicji niż stosuje Federalny Urząd Statystyczny. Bauherren-Schutzbund naliczył 1230 deweloperów i inwestorów, którzy złożyli wniosek o upadłość w latach 2023–2025, a w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku w budownictwie przypadało 44,0 upadłości na 10 000 firm wobec 29,8 w całej gospodarce. To doniesienia wtórne, definicje się różnią, ale kierunek jest jasny.

Co musi wiedzieć pożyczkodawca-nierezydent

Trzy pytania leżą poza samą pożyczką i na żadne z nich nie odpowiedziały znalezione przeze mnie źródła.

Licencja. Komercyjne udzielanie pożyczek w Niemczech wymaga zezwolenia nadzoru finansowego na podstawie § 32 ustawy o bankowości. Sąd uznał, że obowiązek może powstać, gdy oferta z zagranicy jest skierowana na rynek niemiecki. To, czy obejmuje on jednego prywatnego pożyczkodawcę albo pośrednika sprzedającego pożyczkę, zależy od tego, czy działalność ma charakter komercyjny. Zapytaj prawnika.
Podatki. Dla nierezydenta odsetki od pożyczki zabezpieczonej niemiecką nieruchomością są dochodem ze źródeł niemieckich na podstawie § 49 ust. 1 pkt 5 lit. c ustawy o podatku dochodowym, według wyroku Federalnego Trybunału Finansowego. Ulgi wynikające z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, składanie zeznań i podatek w kraju zamieszkania to odrębne pytania do doradcy podatkowego w każdym kraju.
Źródło środków. Notariusze i banki zapytają, skąd pochodzą pieniądze; zob. kontrole bankowe dla obywateli Rosji mieszkających w UE.

Co mówi oprocentowanie

Kredyt senior z banku o niskim LTV jest wyceniany znacznie niżej niż pozycja junior lub mezzanine. Według jednego opracowania międzynarodowy standard dla kapitału mezzanine to stopa zwrotu rzędu 15 procent lub więcej. Deklarowane oprocentowanie takie jak 12 procent rocznie przy pożyczce na 12 miesięcy to właśnie taka liczba, jaką reklamują te oferty. Traktuj ją jako cenę za ryzyko, a nie jako dochód. Wysokie deklarowane oprocentowanie samo jest sygnałem ryzyka: może oznaczać, że dłużnik nie dostał tańszych pieniędzy albo że oferowana Ci pozycja jest słaba. Zawsze porównuj oprocentowanie z warstwą, w której się znajdujesz.

Kontrole przed pożyczeniem zebrano w liście kontrolnej pożyczki dla niemieckiego dewelopera. O szerszym obrazie rynku zob. ryzyka inwestycji w niemieckie nieruchomości oraz kredyt hipoteczny dla obcokrajowców w Niemczech.

Jak pomagamy

Możemy pokazać dokumenty i warunki projektów finansowania, z którymi pracujemy: wyciąg z księgi wieczystej, kolejność i LTV, umowę zabezpieczenia i plan wyjścia, abyś mógł zanieść je do własnego prawnika. Nie obiecujemy ani nie podajemy zwrotów i nie udzielamy porad prawnych, podatkowych ani inwestycyjnych.

Pożyczka dla niemieckiego dewelopera: jak działa prywatne finansowanie projektu i gdzie leży ryzyko