Pożyczka dla dewelopera, mieszkanie czy fundusz: Niemcy

Trzy sposoby inwestowania w niemieckie nieruchomości obok siebie: płynność, kto ponosi jakie ryzyko, dlaczego deklarowane zwroty się różnią, podatki w skrócie, minimalny wkład i wyjście. Bez rankingu i obietnic.

Pieniądze w niemieckie nieruchomości można zainwestować co najmniej na trzy sposoby: pożyczyć deweloperowi pod obciążenie gruntowe, kupić mieszkanie na wynajem lub kupić akcje notowanej spółki albo fundusz nieruchomości. To różne zakłady, z różnym ryzykiem, kosztami i drogami wyjścia. Zestawiamy je obok siebie bez rankingu, bo właściwy wybór zależy od Twojego horyzontu, rezydencji podatkowej i tego, jaką część kapitału możesz stracić. To informacje ogólne, a nie porada inwestycyjna, i każda opcja tutaj może przynieść stratę.

Trzy opcje po jednym akapicie

Zabezpieczona pożyczka dla dewelopera: pożyczasz stałą kwotę na stały okres spółce, która buduje lub remontuje nieruchomość, a pożyczka jest zabezpieczona obciążeniem gruntowym. Twoim zwrotem są odsetki wskazane w umowie, a ryzykiem to, że pożyczkobiorca zapłaci z opóźnieniem lub wcale oraz że nieruchomość jest warta mniej niż długi stojące przed Tobą. Regulacje i podatki tej drogi opisaliśmy w tekście pożyczki dla deweloperów w Niemczech: regulacje i podatki dla prywatnych pożyczkodawców.

Mieszkanie na wynajem: jesteś właścicielem mieszkania, pobierasz czynsz i ponosisz jego koszty, przestoje i remonty, a przy sprzedaży zyskujesz lub tracisz razem z ceną rynkową.

Nieruchomości notowane: kupujesz akcje spółki, która posiada wiele nieruchomości, albo jednostki funduszu. W Niemczech jest tylko kilka formalnych, przejrzystych podatkowo REIT-ów (G-REIT), które muszą rozdzielać większość zysku; duzi wynajmujący mieszkań, tacy jak Vonovia i LEG, to zwykłe spółki giełdowe, a nie REIT-y. Przez brokera można kupić także zagraniczny REIT lub fundusz nieruchomości.

Płynność i okres

Pożyczka dla dewelopera: okres wyznacza umowa, często to miesiące lub kilka lat. Zwykle nie ma wyjścia przed terminem, a deweloper może poprosić o przedłużenie.
Mieszkanie: możesz je wystawić w każdej chwili, ale sprzedaż trwa miesiące, a koszty zakupu (podatek od przeniesienia własności, notariusz, rejestr, czasem pośrednik) ponosi kolejny nabywca, więc szybka odsprzedaż jest kosztowna. Zobacz ile kosztuje zakup w Niemczech.
Nieruchomości notowane: sprzedasz w każdy dzień handlowy, ale cena tego dnia może być wyraźnie niższa od tej, za którą kupiłeś. Codzienna płynność nie oznacza stabilnej wartości.

Kto ponosi jakie ryzyko

Pożyczka dla dewelopera: ryzyko budowy i sprzedaży leży po stronie pożyczkobiorcy, ale ryzyko kredytowe ponosisz Ty. Jeśli projekt stanie, Twoją ochroną jest obciążenie gruntowe i bardzo ważne jest, na którym miejscu stoi i jak wyceniono nieruchomość. Niedokończony budynek sprzedaje się taniej niż ukończony.
Mieszkanie: ponosisz cenę rynkową, przestoje i ryzyko najemcy, rachunek za remonty oraz zmiany przepisów (limity czynszów, wymogi efektywności energetycznej). Część z tego możesz zmienić, na przykład wyborem lokalizacji.
Nieruchomości notowane: ponosisz cenę rynkową akcji, zadłużenie spółki i ryzyko zarządzania, a wpływ na nie masz niewielki. Ceny nieruchomości notowanych mogą szybko spadać, gdy rosną stopy procentowe.

Zwrot: dlaczego deklarowane liczby się różnią

Ostrożnie porównuj liczby między trzema opcjami. Deklarowane oprocentowanie pożyczki to maksimum obiecane na papierze, a nie to, czego warto oczekiwać po opóźnieniach, przedłużeniach, kosztach i szansie utraty części kwoty. Rentowność brutto mieszkania to czynsz podzielony przez cenę przed kosztami; w naszym przewodniku o rentowności najmu w Niemczech wyjaśniamy, dlaczego rentowność brutto niemieckich mieszkań to niskie jednocyfrowe wartości i dlaczego netto jest jeszcze niższa, a ceny zmieniały się inaczej w ujęciu nominalnym i realnym, zobacz ceny domów w Niemczech nominalnie i realnie. Rentowność dywidendowa spółki notowanej zmienia się wraz z kursem akcji.

Wyższa deklarowana liczba niemal zawsze odzwierciedla wyższe ryzyko, dłuższe zamrożenie środków albo jedno i drugie. Uczciwe porównanie zadaje dla każdej opcji pytania: jaki jest zwrot po kosztach i podatku, jaki jest realistyczny przedział i co stanie się z moimi pieniędzmi w złym scenariuszu? Inwestycja, która pokazuje zwrot, ale nie pokazuje złego scenariusza, nie została opisana do końca.

Podatki w skrócie

Pożyczka dla dewelopera: odsetki to dochód z kapitału. Dla prywatnego inwestora, rezydenta Niemiec, stawka zryczałtowana wynosi 25% plus dopłata solidarnościowa (łącznie 26,375%, podatek kościelny osobno, roczna kwota wolna 1 000 euro). Dla zagranicznego pożyczkodawcy wszystko zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i od Twojego kraju, zobacz tekst powyżej.
Mieszkanie: czynsz jest opodatkowany jako dochód, a zagraniczny właściciel co do zasady podlega ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Niemczech i powinien liczyć się z niemieckim zeznaniem. Sprzedaż w ciągu dziesięciu lat od zakupu jest co do zasady opodatkowana w Niemczech jako prywatna sprzedaż; wynajmowanie mieszkania nie zatrzymuje tego biegu. Jak dotyczy to Ciebie jako nierezydenta, potwierdź u niemieckiego doradcy podatkowego. Stronę sprzedaży opisuje podatek od zysków przy sprzedaży w Niemczech.
Nieruchomości notowane: powyższa stawka dotyczy prywatnych inwestorów będących rezydentami Niemiec; co dotyczy Ciebie, zależy od kraju zamieszkania i miejsca notowania akcji.

Minimalny wkład

Pożyczka dla dewelopera: wyznacza go oferta. Indywidualne pożyczki pod obciążenie gruntowe to często duże pojedyncze kwoty; oferty zbiorcze i crowdfundingowe dopuszczają mniejsze kwoty, ale z limitami na inwestora.
Mieszkanie: od kilkudziesięciu tysięcy euro za małe mieszkanie w tańszym mieście i kilkukrotnie więcej w dużych miastach; zobacz co kupić w Niemczech za 120 000 do 600 000 euro.
Nieruchomości notowane: jedna akcja lub jedna jednostka funduszu.

Wyjście

Pożyczka dla dewelopera: spłata w terminie z wpływów ze sprzedaży dewelopera lub z refinansowania. Wcześniejsze wyjście zwykle nie jest oferowane.
Mieszkanie: sprzedaż prywatnemu nabywcy lub inwestorowi, czas i koszty jak wyżej.
Nieruchomości notowane: sprzedaż na giełdzie po cenie dnia.

Jak wybierać

Horyzont: jak długo możesz nie ruszać pieniędzy? Pożyczka blokuje je na swój okres.
Płynność: czy możesz potrzebować ich wcześniej?
Strata: jaką część kapitału możesz stracić bez szkody i czy ta pozycja jest dość mała?
Koncentracja: jeden pożyczkobiorca, jedno mieszkanie i jedna akcja każdy stawia duży ciężar na jednej nazwie lub jednym adresie.
Podatki: gdzie jesteś rezydentem i czy doradca podatkowy powiedział Ci, ile kosztuje każda droga?
Kontrola: czy chcesz mieć wpływ na aktywo, czy roszczenie wobec cudzego projektu?

Rozsądny portfel rzadko lokuje dużą część kapitału w pożyczce dla jednego dewelopera i nie każdy inwestor powinien ją mieć w ogóle.

Jak wygląda zły scenariusz

To ilustracje działania każdego mechanizmu, a nie prognozy ani twierdzenia o jakimkolwiek konkretnym projekcie.

Pożyczka dla dewelopera: projekt się opóźnia, pożyczkę się przedłuża i w końcu deweloper nie może spłacić ani refinansować. Nieruchomość zostaje sprzedana przymusowo, a wpływy trafiają do wierzycieli według pierwszeństwa. Pożyczkodawca stojący po banku może otrzymać tylko część kapitału, a odsetki mogą w ogóle nie zostać wypłacone.
Mieszkanie: przestój trwa miesiącami, trzeba wymienić dach lub ogrzewanie, a sprzedawać trzeba na słabym rynku. Po kosztach zakupu, utrzymania i sprzedaży wynik jest niższy od zapłaconej ceny.
Nieruchomości notowane: stopy rosną, kurs akcji spada, a dywidendę obcięto. Ryzyko jest tu tyleż behawioralne, co finansowe: sprzedaż na dnie zamienia stratę na papierze w realną.

Częste błędy

Porównywanie wartości brutto jednej opcji z wartością netto innej.
Zapominanie o walucie: jeśli zarabiasz i wydajesz w innej walucie, zwrot w euro to tylko część obrazu.
Wkładanie zbyt wiele w jedną nazwę, jeden adres lub jeden projekt.
Traktowanie obciążenia gruntowego jako gwarancji spłaty, a nie roszczenia, którego wartość trzeba sprawdzić.
Nieczytanie klauzul o przedłużeniu i podporządkowaniu przed podpisaniem.
Podejmowanie decyzji według deklarowanego oprocentowania bez pytania, jak wygląda zły scenariusz.

Jak pomagamy

Możemy pokazać dokumenty i warunki projektów finansowania, z którymi obecnie współpracujemy, a także mieszkania i nowe inwestycje z naszej oferty, abyś mógł je porównać według tych samych pytań. Nie podajemy wartości zwrotu i nie udzielamy porad inwestycyjnych, prawnych ani podatkowych. Przed decyzją przeczytaj dokumenty z własnym prawnikiem i doradcą podatkowym.

Pożyczka dla dewelopera, mieszkanie na wynajem czy fundusz notowany w Niemczech: porównanie