Pożyczka dla dewelopera w Niemczech: lista kontrolna

Wyciąg z księgi wieczystej, kolejność, pozwolenia, wycena, budżet, plan wyjścia, powiernik zabezpieczenia i czerwone flagi: kontrole przed pożyczką.

O pożyczce prywatnej dla niemieckiego dewelopera decydują dokumenty, a nie oprocentowanie na stronie. Ta lista to to, co należy zebrać i o co zapytać, zanim ruszą pieniądze. Idzie w parze z materiałem jak zbudowana jest prywatna pożyczka dla dewelopera, który wyjaśnia obciążenie gruntowe, kolejność i to, co dzieje się przy porażce. To informacja, a nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Daj dokumenty do przeczytania niemieckiemu prawnikowi i pamiętaj, że pieniądze pożyczone deweloperowi są narażone na częściową lub całkowitą stratę.

1. Pod co naprawdę pożyczasz

Zapisz cztery rzeczy w jednym zdaniu każda: kim jest dłużnik (zwykle spółka celowa), jaka działka i jaki budynek stoją za pożyczką, które obciążenie Cię zabezpiecza i w jakiej kolejności, jak i kiedy zostaniesz spłacony. Jeśli z dokumentów nie potrafisz wypełnić wszystkich czterech, nie jesteś gotowy do pożyczki.

2. Wyciąg z księgi wieczystej (Grundbuch)

Księga wieczysta to najbardziej użyteczny dokument. Poproś o aktualny wyciąg, a nie o kopię z początku transakcji. Osoba z uzasadnionym interesem może przeglądać księgę (§ 12 kodeksu księgi wieczystej), a potencjalny pożyczkodawca z zabezpieczeniem go ma; wgląd można ograniczyć do wybranych działów. Przeczytaj trzy części.

Dział I: kto jest właścicielem działki. Musi to być dłużnik albo dłużnik musi móc ją obciążyć. Inny właściciel oznacza innego dłużnika.
Dział II: obciążenia i ograniczenia, takie jak służebności, prawa pierwokupu, wpisy ostrzegawcze na rzecz kupujących.
Dział III: hipoteki i obciążenia gruntowe, po kolei. To roszczenia stojące przed Twoim i obok niego.

Wyciąg odpowiada też na pytanie, czy obciążenie stoi dziś przed Twoim. Poproś prawnika o potwierdzenie bieżącego stanu w dniu pożyczki i jeszcze raz przy wpisie.

3. Kolejność i wcześniejsze obciążenia

Jakie obciążenia stoją przed Twoim, na jaką kwotę i na czyją rzecz?
Czy są na całą kwotę, czy tylko na to, co bank dotąd pożyczył? Obciążenie banku może być wpisane na wyższą kwotę niż kredyt.
Czy dłużnik lub bank ma prawo wpisać później więcej obciążeń przed Tobą (zastrzeżenie pierwszeństwa)? Poproś o jego wyłączenie lub ograniczenie.
Każde ustąpienie pierwszeństwa na Twoją rzecz musi być poświadczone notarialnie i wpisane do księgi, aby było skuteczne. Obietnica w e-mailu nie jest kolejnością.
Czy Twoje obciążenie jest na pierwszym miejscu, czy jesteś junior? Cena i ryzyko wynikają z odpowiedzi.

4. Pozwolenia i planowanie

Plan bez pozwolenia to tylko plan. Poproś o pozwolenie na budowę (Baugenehmigung), jego datę, warunki i to, czy jest prawomocne. Sprawdź, czy ktoś z sąsiadów lub urząd je zaskarżył oraz czy obejmuje liczbę i rodzaj lokali, które zakłada budżet. Niektóre platformy organizujące takie finansowanie wypłacają pieniądze dopiero wtedy, gdy jest pozwolenie i wpisane obciążenie. To rozsądny standard do naśladowania: powiąż pierwszą wypłatę z pozwoleniem i wpisem w księdze.

5. Wycena i LTV

Poproś o niezależną wycenę, kto ją zlecił i co wycenia: działkę w obecnym stanie czy ukończony projekt. Dla placu budowy to bardzo różne liczby.
Rozróżniaj wartość rynkową (Verkehrswert) i wartość kredytową (Beleihungswert). Wartość kredytowa jest ustalana celowo ostrożnie i leży poniżej rynkowej; według jednego glosariusza prawników to 70–90 procent wartości rynkowej, ale to opis, a nie reguła. Liczba 60 procent należy do pokrycia listów zastawnych, a nie do pożyczek prywatnych.
Policz własne LTV: Twoja pożyczka plus wszystkie obciążenia przed nią, podzielone przez wartość w obecnym stanie. Zrób to też dla wartości po ukończeniu i dla wartości niższej o 20–30 procent. Jeśli skromny spadek ceny zjada margines, to znaczy, że marginesu nie było.
Pamiętaj, co robi licytacja. Sąd bada oferty względem ustalonej wartości: ofertę poniżej połowy odrzuca z urzędu, poniżej 70 procent na wniosek, a nowy termin wyznacza zwykle po trzech do sześciu miesiącach. Nie znalazłem wiarygodnej liczby, jak licytacje zwykle wypadają względem wycen, więc nie zakładaj żadnej.

6. Budżet, kapitał własny i koszt dokończenia

Pełny budżet projektu: grunt, budowa, honoraria, koszty finansowania, marketing i rezerwa.
Ile kapitału własnego deweloper naprawdę wniósł i w jakiej formie (gotówka czy grunt wyceniony na ile).
Jaki kredyt bankowy jest w budżecie, na jakich warunkach i czy jest zatwierdzony, czy tylko oczekiwany. W niemieckich projektach deweloperskich kapitał własny to często tylko 5–10 procent kosztów, więc cienka warstwa jest normalna; pytanie brzmi, czy liczby nadal się zgadzają, jeśli sprzedaż się opóźni.
Koszt dokończenia wobec środków, które jeszcze są. Projekt, któremu trzeba więcej gotówki, niż zostało, przyjdzie po kolejną pożyczkę.
Kto kontroluje wypłaty względem postępu budowy? Pożyczka wypłacona jedną kwotą, bez powiązania z postępem, to inne ryzyko niż pożyczka uruchamiana transzami.

7. Deweloper i spółka dłużnika

Dorobek: ukończone projekty z adresami, które można sprawdzić, i jak każdy się skończył.
Roczne sprawozdania dłużnika i grupy, z uwagą na gwarancje i pożyczki między podmiotami powiązanymi.
Struktura spółek: która pożycza, która jest właścicielem działki, która buduje, która sprzedaje.
Każde poręczenie osobiste lub grupowe za pożyczkę. Roszczenie wobec spółki celowej bez innego majątku jest tyle warte, ile jej działka.
Spory sądowe, zaległości podatkowe, wcześniejsze upadłości spółek powiązanych. Rejestr handlowy i ogłoszenia upadłościowe są publiczne.

Tło rynkowe wyjaśnia, dlaczego to ważne. Badanie Prognos, opisane w prasie branżowej, naliczyło 1414 upadłości deweloperów w Niemczech w latach 2018–2025, z rosnącą liczbą od 2023 roku, a w budownictwie w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku było 44,0 upadłości na 10 000 firm wobec 29,8 w całej gospodarce. To doniesienia wtórne z różnymi definicjami, ale kierunek jest jasny.

8. Plan wyjścia

Jak pożyczka zostanie spłacona: sprzedaż lokali, sprzedaż hurtowa czy refinansowanie bankowe? Proś o dowody dla każdego, a nie o założenia.
Przedsprzedaż: ile lokali jest objętych umowami notarialnymi, za jakie ceny i na jakich warunkach płatności?
Jeśli lokale sprzedaje się pojedynczo, jak są wyłączane spod Twojego obciążenia, kto trzyma pieniądze kupujących i w jakiej kolejności je otrzymasz? Rozporządzenie o płatnościach deweloperów (§ 3 i § 7 Makler- und Bauträgerverordnung) służy ochronie zaliczek kupujących, a sądy uznają je za ochronne, więc kupujący mają mocne roszczenie o lokal wolny od obciążeń.
Co się stanie na koniec okresu, jeśli wyjście nie nastąpiło? Przedłużenie, dodatkowe odsetki, niewykonanie zobowiązania: wszystko to powinno być w umowie z góry.

9. Kto trzyma zabezpieczenie

Ustal, kto figuruje w księdze jako wierzyciel zabezpieczony: Ty osobiście czy powiernik dla kilku pożyczkodawców. Platformy finansujące projekty z wielu małych pożyczek często mają obciążenie gruntowe trzymane w powiernictwie dla wszystkich, a powiernik egzekwuje i przekazuje wpływy proporcjonalnie. Taka struktura nie jest zła, ale wtedy Twoja realna pozycja to roszczenie wobec powiernika z umowy powierniczej, z jej własnymi warunkami. Poproś o umowę powierniczą, obowiązki powiernika i o to, co się stanie, jeśli sam zawiedzie. Zapytaj też, kto ma notarialne poddanie się egzekucji i oryginały aktów.

10. Scenariusze upadłości

Zapisz trzy scenariusze i poproś prawnika o omówienie każdego.

Dłużnik upada w trakcie okresu. Obciążenie gruntowe daje prawo do odrębnego zaspokojenia w upadłości (§ 49 prawa upadłościowego), realizowane licytacją lub przymusowym zarządem. Najpierw schodzą koszty i należności publiczne, a jeśli powołano zarządcę, ryczałt czterech procent ustalonej wartości trafia do masy przed spłatą wpisanych obciążeń. Według jednego opracowania wtórnego odsetki są chronione tylko za bieżący okres i dwa poprzednie lata.
Obciążenie przed Twoim jest egzekwowane pierwsze. Termin wybiera wierzyciel uprzywilejowany i licytacja może zostać wyznaczona za Ciebie.
Wykonawcy nie dostali zapłaty. Mają roszczenie o hipotekę zabezpieczającą na działce (§ 650e kodeksu cywilnego), która zwykle stoi za wcześniejszymi obciążeniami, ale mogą też wstrzymać prace, a zatrzymany budynek jest wart mniej.

Dla każdego policz, ile do Ciebie dotrze, w jakiej kolejności i po ilu miesiącach.

11. Dokumenty, których należy żądać

Aktualny wyciąg z księgi wieczystej i akt notarialny ustanawiający Twoje obciążenie, wraz z dowodem wpisu.
Notarialne poddanie się natychmiastowej egzekucji oraz umowa zabezpieczenia (musi mówić, jakie roszczenia obciążenie zabezpiecza).
Umowa pożyczki: okres, odsetki, warunki przedłużenia, niewykonanie zobowiązania, co jest zabezpieczone.
Pozwolenie na budowę, raport z wyceny, budżet projektu i harmonogram budowy.
Sprawozdania dłużnika, struktura udziałowców i poręczenia.
Dokumenty obciążeń wcześniejszych, umowy z bankami oraz wszelkie ustąpienia pierwszeństwa lub oświadczenia o zwolnieniu.
Umowa powiernicza, jeśli obciążenie trzyma powiernik.
Dowód, jak i kiedy wypłacane są pieniądze i pod jakim warunkiem.

12. Czerwone flagi

Wysokie deklarowane oprocentowanie przy pozycji junior lub bez obciążenia gruntowego. Wysokie deklarowane oprocentowanie samo jest sygnałem ryzyka.
Wypłata przed wpisaniem obciążenia.
Brak niezależnej wyceny lub wycena ukończonego projektu przedstawiana jako dzisiejsza wartość.
Niechęć do pokazania wyciągu z księgi wieczystej, sprawozdań lub pozwolenia.
Dłużnik, któremu bank właśnie odmówił albo który wielokrotnie pożycza od różnych pożyczkodawców.
Obietnica stałego zwrotu lub gwarancja spłaty od kogokolwiek poza dłużnikiem.
Presja na szybki przelew.
Niejasne, kim naprawdę jest pożyczkodawca oraz kto sprzedaje pożyczkę i na jakiej podstawie.

13. Pytania do Twoich doradców

Licencja: czy pojedynczy pożyczkodawca lub pośrednik potrzebuje zezwolenia na podstawie § 32 ustawy o bankowości. Sąd uznał, że obowiązek może powstać, gdy oferta z zagranicy jest skierowana na rynek niemiecki, a żadne ze znalezionych przeze mnie źródeł nie odpowiedziało na przypadek prywatnego pożyczkodawcy.
Prawo papierów wartościowych: czy pożyczka, jeśli jest podporządkowana lub sprzedawana publicznie, podlega ustawie o inwestycjach kapitałowych i jej zasadom dotyczącym prospektu.
Podatki: dla nierezydenta odsetki od pożyczki zabezpieczonej niemiecką nieruchomością są dochodem ze źródeł niemieckich na podstawie § 49 ust. 1 pkt 5 lit. c ustawy o podatku dochodowym, według wyroku Federalnego Trybunału Finansowego. Ulgi wynikające z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania i podatek w kraju zamieszkania wymagają doradcy w każdym kraju.
Źródło środków: kontrole bankowe dla obywateli Rosji mieszkających w UE wyjaśniają, o co pytają banki i notariusze. O szerszych ryzykach zob. ryzyka inwestycji w niemieckie nieruchomości.

Jak pomagamy

Możemy pokazać dokumenty i warunki projektów finansowania, z którymi pracujemy, według tej listy: wyciąg z księgi wieczystej, kolejność i LTV, umowę zabezpieczenia i plan wyjścia, aby Twój prawnik mógł je sprawdzić. Nie obiecujemy ani nie podajemy zwrotów i nie udzielamy porad prawnych, podatkowych ani inwestycyjnych.

Pożyczka dla niemieckiego dewelopera: lista kontrolna przed pierwszym przelewem