Opłaty notarialne we Francji wynoszą około 7–8% przy starszym mieszkaniu i 2–3% przy nowym, ale klasa energetyczna może mieć większe znaczenie niż opłata. Co porównać.
We Francji pytanie dotyczy mniej ceny za metr kwadratowy, a bardziej tego, ile każda droga kosztuje u notariusza, co chroni cię, gdy coś pójdzie nie tak, i czy mieszkanie będzie można legalnie wynajmować w przyszłości. Odpowiedzi dla nowego mieszkania (neuf) i z rynku wtórnego (ancien) są bardzo różne.
Opłaty notarialne: najbardziej widoczna różnica
To, co Francuzi nazywają opłatami notarialnymi, to głównie podatki. W starszej nieruchomości wynoszą one w 2026 roku około 7–8,5% ceny: podatek od przeniesienia własności (DMTO) to około 5,80% w większości departamentów i do około 6,40% tam, gdzie skorzystano z wprowadzonej w 2025 roku, dostępnej do kwietnia 2028 możliwości podniesienia stawki departamentalnej z 4,5% do 5%. Przy nowej nieruchomości kupowanej na planie (VEFA) podatek od przeniesienia zastępuje obniżony podatek od jawności nieruchomości, około 0,715%, co daje łącznie około 2–3% ceny. Przy zakupie za 400 000 euro to różnica rzędu 15 000–20 000 euro na korzyść nowego mieszkania, jeszcze przed porównaniem samych cen.
Ochrona przy zakupie nowego mieszkania na planie
Zakup VEFA wiąże się z ustawowym pakietem gwarancji:
- finansowa gwarancja ukończenia (GFA), wydawana przez bank lub ubezpieczyciela, aby budynek został ukończony nawet w razie upadłości dewelopera
- gwarancja doskonałego wykonania, rok od przekazania, obejmująca zgłoszone przez ciebie wady
- dwuletnia gwarancja prawidłowego działania, obejmująca wyposażenie ruchome
- dziesięcioletnia gwarancja obejmująca wady, które czynią mieszkanie niezdatnym do użytku lub dotyczą konstrukcji
Sprawdź dokumenty gwarancyjne przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej i upewnij się, że płatności są powiązane z etapami budowy i nie są żądane wcześniej. Terminy oddania są zwykle orientacyjne, więc przeczytaj, co umowa mówi o opóźnieniach.
Klasa DPE i zakaz najmu
Jeśli planujesz wynajem, klasa energetyczna (DPE) to lektura obowiązkowa. Zgodnie z ustawą o klimacie i odporności mieszkań klasy G nie można od 1 stycznia 2025 roku nowo wynajmować ani przedłużać najmu, klasa F dołącza od 1 stycznia 2028 roku, a klasa E od 1 stycznia 2034 roku. Od 2022 roku mieszkania F i G podlegają też zamrożeniu czynszu. Od 1 stycznia 2026 roku współczynnik przeliczeniowy energii elektrycznej w obliczeniach DPE zmienił się z 2,3 na 1,9, co według doniesień przeniosło wiele ogrzewanych elektrycznie mieszkań do lepszej klasy bez remontu, więc stara klasa może już nie być aktualna. Nowe budynki są projektowane zgodnie z obowiązującymi przepisami energetycznymi i zaczynają z dobrą klasą, co jest realną zaletą przy planie wynajmu. Przy rynku wtórnym poproś o DPE i zaplanuj budżet na remont, jeśli klasa jest słaba.
Rynek wtórny: co sprawdzić
- DPE i pozostałe obowiązkowe diagnozy
- dokumenty współwłasności: najnowsze protokoły zgromadzeń ogólnych, uchwalone lub planowane prace, roczne opłaty i fundusz remontowy
- stan konstrukcji i ewentualne spory dotyczące budynku
- realny budżet remontu, bo to często decyduje, czy tańsze mieszkanie z rynku wtórnego jest naprawdę tańsze
Jak wybierać
- wybierz nowe mieszkanie, jeśli chcesz niższych opłat, ustawowych gwarancji i klasy energetycznej zgodnej z przepisami przy wynajmie
- wybierz rynek wtórny, jeśli ważniejsza jest lokalizacja lub charakter budynku, możesz pokryć koszty notarialne i zrobisz remont
- przy planie wynajmu najpierw wykluczaj oferty wtórne, których DPE stwarza ryzyko, a dopiero potem porównuj resztę
- porównuj koszt całkowity w pierwszych latach, a nie tylko cenę ofertową
FAQ
Dlaczego opłaty notarialne tak się różnią? Bo przy starszej nieruchomości większość opłaty to podatek od przeniesienia, a przy VEFA zastępuje go obniżony podatek. Co chroni mnie w razie upadłości dewelopera? Finansowa gwarancja ukończenia. Czy mogę wynajmować mieszkanie klasy G? Nie jako nowy najem ani przedłużenie od 1 stycznia 2025 roku. Czy zmiana DPE z 2026 roku mnie dotyczy? Może poprawić klasę mieszkania ogrzewanego elektrycznie, więc poproś o aktualną diagnozę. Co sprawdzać we współwłasności? Najnowsze protokoły zgromadzeń, planowane prace i opłaty.
How we help
D.H. Realting pomaga porównać konkretne oferty nowych i używanych nieruchomości we Francji oraz przygotować pytania do dewelopera, agenta i notariusza. Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Opłaty, przepisy energetyczne i lokalne stawki się zmieniają, więc potwierdź każdą liczbę u francuskiego notariusza lub doradcy, zanim podejmiesz decyzję.