W Niemczech nie ma odrębnego podatku od zysków kapitałowych z mieszkań: sprzedaż w ciągu dziesięciu lat jest opodatkowana jak dochód, a po tym terminie zwykle podatku nie ma. Jak działają termin, zwolnienie i próg 1000 euro.
Niemcy nie mają odrębnego podatku od zysków kapitałowych z nieruchomości. Zysk ze sprzedaży prywatnej nieruchomości jest traktowany jako zysk z prywatnej transakcji według §23 ustawy o podatku dochodowym (EStG) i doliczany do dochodu, ale tylko wtedy, gdy sprzedajesz w określonym terminie. Cała rzecz sprowadza się do tego terminu.
Dziesięcioletni okres posiadania
Jeśli między zakupem a sprzedażą minęło nie więcej niż dziesięć lat, zysk co do zasady podlega opodatkowaniu. Po dziesięciu latach co do zasady jest zwolniony. Rozstrzygające są zwykle daty podpisania notarialnej umowy kupna i notarialnej umowy sprzedaży; wpis do księgi wieczystej i data przepływu pieniędzy nie decydują. W przypadku nieruchomości odziedziczonej okres poprzedniego właściciela jest w praktyce kontynuowany.
Zwolnienie przy własnym zamieszkaniu
Sprzedaż w ciągu dziesięciu lat może być mimo to wolna od podatku, jeśli mieszkałeś w nieruchomości sam. Zwolnienie obowiązuje, jeśli nieruchomość była Twoim własnym domem nieprzerwanie od nabycia do sprzedaży albo w roku sprzedaży i w dwóch poprzedzających latach kalendarzowych. Wynajem lub użytek komercyjny w tym okresie psuje zwolnienie, więc lokal wynajmowany przez część czasu wymaga dokładnej analizy.
Jak liczony jest zysk
Zysk to cena sprzedaży minus pierwotna cena zakupu, koszty zakupu, koszty sprzedaży i inne dopuszczalne wydatki, skorygowane o amortyzację, którą mogłeś już odliczyć od przychodów z najmu. Nie ma stawki jednolitej: zysk jest opodatkowany według Twojej osobistej stawki podatku dochodowego, może też obowiązywać dodatek solidarnościowy.
Próg 1000 euro
Od 2024 roku zysk z prywatnych transakcji jest wolny od podatku, jeśli w danym roku nie osiąga 1000 euro. To Freigrenze, a nie kwota wolna: gdy zysk osiągnie 1000 euro, opodatkowana jest cała kwota, nie tylko nadwyżka. Przy sprzedaży nieruchomości rzadko ma to znaczenie, ale tłumaczy, dlaczego małe zyski bywają pomijane.
Jeśli mieszkasz poza Niemcami
Nierezydent płaci w Niemczech podatek od dochodów ze źródeł niemieckich, a sprzedaż niemieckiej nieruchomości w ciągu dziesięciu lat należy do nich według zasad ograniczonego obowiązku podatkowego. Według doniesień nierezydenci są opodatkowani według progresywnych stawek bez podstawowej kwoty wolnej, którą ma rezydent, ale dokładny wynik zależy od Twojej sytuacji. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania mogą zmieniać, kto i co opodatkowuje oraz jak Twój kraj zalicza podatek; nie udało nam się potwierdzić szczegółów umów dla każdego kraju, więc nie polegaj na ogólnym przeglądzie: omów to z doradcą podatkowym znającym oba systemy, zanim podpiszesz.
Lista kontrolna na dzień sprzedaży
- Sprawdź datę zakupu w umowie notarialnej i odlicz dziesięć lat od niej, zanim wystawisz nieruchomość na sprzedaż.
- Zapisz wszystkie okresy wynajmu, nawet krótkie, bo wpływają na zwolnienie przy własnym zamieszkaniu.
- Zbierz umowę zakupu, rachunki notariusza i podatku od przeniesienia gruntu, faktury za remonty oraz dane o odliczonej amortyzacji.
- Zgłoś sprzedaż w zeznaniu podatkowym za rok zawarcia umowy i potwierdź termin u doradcy.
- Jeśli nie jesteś niemieckim rezydentem podatkowym, sprawdź, jak ta sama sprzedaż zostanie potraktowana w Twoim kraju.
FAQ
Czy Niemcy opodatkowują sprzedaż mieszkania po dziesięciu latach? Co do zasady nie, zysk jest zwolniony, gdy między notarialnymi umowami kupna i sprzedaży minęło dziesięć lat. A jeśli tam mieszkałem? Sprzedaż w ciągu dziesięciu lat może być zwolniona, jeśli nieruchomość była Twoim domem od zakupu do sprzedaży albo w roku sprzedaży i dwóch latach wcześniej. Czy jest stawka jednolita? Nie, zysk jest opodatkowany według Twojej osobistej stawki podatku dochodowego, może obowiązywać dodatek solidarnościowy. Co robi limit 1000 euro? To próg skokowy, więc zysk od 1000 euro jest opodatkowany w całości. Czy płacą cudzoziemcy? Nierezydenci co do zasady podlegają opodatkowaniu w Niemczech przy sprzedaży niemieckiej nieruchomości w ciągu dziesięciu lat, a umowy mogą wpłynąć na wynik.
Jak pomagamy
Pomagamy zrozumieć terminy przed decyzją o sprzedaży i łączymy z niemieckimi doradcami podatkowymi obsługującymi sprawy transgraniczne. Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej; zasady się zmieniają, więc potwierdź szczegóły u wykwalifikowanego doradcy i w urzędzie skarbowym, zanim podejmiesz działania.