Grecja ma 15-procentowy podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości, którego osoby fizyczne obecnie nie płacą, bo jest zawieszony do końca 2026 roku. Co to oznacza dla zagranicznego właściciela planującego sprzedaż.
Grecja wyróżnia się na tle śródziemnomorskich rynków: podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości istnieje w prawie, a osoby fizyczne nadal go nie płacą. To realna korzyść przy wyjściu z inwestycji, ale opiera się na tymczasowym zawieszeniu, które trzeba odnawiać, więc warto dokładnie rozumieć, co obejmuje.
Co mówi prawo
Podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości wynosi 15% i jest liczony od ceny sprzedaży pomniejszonej o koszt nabycia i związane wydatki. Dla osób fizycznych jest zawieszony do 31 grudnia 2026 roku; jedno źródło prawnicze wskazuje art. 90 ustawy 5162/2024 jako ostatnie przedłużenie. Zawieszenie jest odnawiane od mniej więcej dekady i dotyczy sprzedających będących osobami fizycznymi niezależnie od obywatelstwa i rezydencji.
Dlaczego podatek jest stale zawieszany
Problemem nigdy nie była stawka, lecz podstawa. Dla nieruchomości kupionej dziesiątki lat temu, odziedziczonej lub nabytej bez jasnych dokumentów nie było spójnego sposobu ustalenia ceny nabycia, a notariusze, odpowiedzialni za stosowanie podatku przy akcie, przestali sobie radzić. Zawieszenie stało się obejściem.
Czego zawieszenie nie obejmuje
- Spółki i inne osoby prawne: zysk ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany jako dochód z działalności, według doniesień stawką 22% podatku od osób prawnych od różnicy między ceną sprzedaży a wartością księgową. Jeśli posiadasz grecką nieruchomość przez spółkę, zawieszenie ci nie pomoże.
- Działalność przypominająca obrót: według lokalnych źródeł powtarzające się zakupy i sprzedaże w krótkim czasie lub nieruchomości kupione albo zbudowane z myślą o natychmiastowej odsprzedaży mogą nadal być opodatkowane jako dochód z działalności. Dokładnych progów nie warto brać z bloga, zapytaj greckiego doradcy podatkowego, jeśli twoje plany tak wyglądają.
Co po 2026 roku
Nikt nie powie tego na pewno. O przedłużeniu decyduje się w rocznym cyklu budżetowym i dotąd było przyznawane co roku, ale zawieszenie nie jest trwałe. Jeśli wygaśnie, ponownie zadziała stawka 15%, a wraz z nią wróci nierozwiązany problem obliczania ceny nabycia. Jeśli wyjście planujesz na 2027 rok lub później, grecki podatek warto traktować jako ryzyko do uwzględnienia, a nie zero.
Nie zapominaj o kraju zamieszkania
Zerowy podatek w Grecji nie oznacza zerowego podatku w ogóle. Wiele krajów opodatkowuje swoich rezydentów lub obywateli od dochodów światowych, więc sprzedaż w Grecji może podlegać opodatkowaniu u ciebie, a zasady zależą od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i twojej rezydencji podatkowej. Sprawdź to przed podpisaniem, nie po.
Lista kontrolna na dzień sprzedaży
- Potwierdź na piśmie u greckiego prawnika lub księgowego, czy zawieszenie obejmuje datę twojej sprzedaży i sposób posiadania nieruchomości (osobiście lub przez spółkę)
- Zbierz umowę zakupu, potwierdzenia płatności i rachunki za remont i koszty prawne, bo udokumentowany koszt ma znaczenie, jeśli przepisy się zmienią
- Sprawdź, czy twój kraj zamieszkania opodatkuje zysk i czy umowa daje ulgę
- Upewnij się, że podatek od nieruchomości, ENFIA i opłaty gminne są uregulowane, by akt mógł zostać podpisany
- Zachowaj akt notarialny i ewentualne zeznanie złożone w greckim urzędzie skarbowym
FAQ
Czy płacę podatek od zysków kapitałowych, sprzedając grecką nieruchomość w 2026 roku jako osoba fizyczna? Przy obecnym zawieszeniu nie, osoby fizyczne nie są opodatkowane od zysku ze sprzedaży nieruchomości do 31 grudnia 2026 roku, ale status trzeba potwierdzić na datę aktu. Czy zawieszenie obejmuje obcokrajowców? Tak, według doniesień dotyczy sprzedających będących osobami fizycznymi niezależnie od rezydencji. A jeśli posiadam przez spółkę? Wtedy zysk jest opodatkowany jako dochód firmowy, według doniesień stawką 22%. Co w 2027 roku? Zależy to od decyzji budżetowych na 2027 rok, więc uwzględnij możliwość stawki 15%. Czy mój kraj zamieszkania może mnie mimo to opodatkować? Tak, w zależności od rezydencji podatkowej i umowy.
Jak pomagamy
Pomagamy właścicielom zaplanować termin i strukturę sprzedaży oraz łączymy z greckimi doradcami podatkowymi, którzy potwierdzą obowiązującą zasadę w twoim przypadku. To informacje ogólne, nie porada podatkowa ani prawna; zawieszenie jest tymczasowe, a przepisy się zmieniają, więc sprawdź status, zanim na nim polegasz.