Jak sprzedać nieruchomość w Grecji jako obcokrajowiec: zaświadczenie ENFIA, świadectwo energetyczne, przedstawiciel podatkowy, złota wiza i wypłata pieniędzy

W skrócie

Aby sprzedać grecką nieruchomość jako nierezydent, potrzebujesz greckiego numeru podatkowego (AFM), zwykle przedstawiciela podatkowego i zestawu zaświadczeń, bez których notariusz nie ruszy dalej: ENFIA i zaświadczenie podatkowe, świadectwo energetyczne i wypisy z katastru. Źródła szacują łączne koszty sprzedającego na 6-10% ceny (jedno źródło, niejasne, co obejmuje) i prowizję agenta na 2-4% plus 24% VAT dzieloną między strony; podatek od przeniesienia około 3% płaci kupujący. Jeden poradnik pisze, że sprzedaż trwa około sześciu tygodni od przyjętej oferty. Podatek od zysków kapitałowych osób fizycznych (15%) opisuje się jako zawieszony do 31 grudnia 2026 i nie znaleźliśmy doniesień o przedłużeniu. Jeśli nieruchomość stanowi podstawę złotej wizy, jej sprzedaż może zakończyć zezwolenie. Na podstawie streszczeń wyszukiwania w listopadzie 2026; niepotwierdzone miejsca są oznaczone w tekście.

Numer podatkowy i przedstawiciel podatkowy

Każdy sprzedający potrzebuje greckiego numeru podatkowego, AFM, wg jednego źródła. Nierezydenta opisuje się też jako zobowiązanego do wyznaczenia przedstawiciela podatkowego w Grecji do obowiązków podatkowych związanych ze sprzedażą; samo posiadanie AFM nie czyni cię greckim rezydentem podatkowym. Wniosek zaczyna się przez twoje konto AFM na platformie myAADE lub przez przedstawiciela. Piszą to dwa poradniki agencji, więc traktuj to jako zwykłą praktykę i poproś greckiego notariusza lub prawnika, który zrobi akt, o potwierdzenie w twoim przypadku.

Do podpisania zwykła droga dla właściciela za granicą to pełnomocnictwo dla prawnika lub krewnego, sporządzone u notariusza i z apostille z konwencji haskiej, jeśli powstaje poza Grecją. Wyszukiwanie nie zwróciło źródła dla tego kroku, więc potwierdź formę u greckiego notariusza, zanim zapłacisz za apostille.

Dokumenty, o które poprosi notariusz

Bez zaświadczeń notariusz nie ruszy dalej. Z poradników agencji i ogólnego przewodnika po sprzedaży w Grecji zwykły zestaw to:

• Akt własności i wypisy z katastru, aby notariusz sprawdził łańcuch tytułu i poprawność rejestracji nieruchomości.
• Zaświadczenie ENFIA z urzędu skarbowego (AADE). Jedno źródło pisze, że potwierdza zapłatę ENFIA za poprzednie pięć lat; inne, że raty bieżącego roku muszą być zapłacone w całości, także jeszcze niewymagalne, przed finalizacją.
• Zaświadczenie podatkowe i zaświadczenie gminy o podatku od nieruchomości.
• Świadectwo energetyczne. Jest obowiązkowe przy każdym przeniesieniu, ważne 10 lat i według jednego poradnika kosztuje 100-300 euro; ten sam poradnik pisze, że wymaga fizycznych oględzin i nie można go uzyskać zdalnie, o czym trzeba pamiętać, jeśli jesteś za granicą.
• Elektroniczny identyfikator budynku (Electronic Building ID), który wg jednego poradnika jest obowiązkowy przy wszystkich przeniesieniach od 2022 roku.
• Twój AFM i dokument tożsamości.

Wszystkie te dane pochodzą z poradników agencji, a nie z oficjalnej strony, więc zapytaj notariusza, jakich dokumentów i w jakiej formie chce.

Agent i koszty

Źródła najczęściej podają prowizję 2-4% plus 24% VAT, dzieloną między strony; różnią się co do tego, kto ile płaci (po 1-2% z każdej strony plus VAT albo około 4% po stronie sprzedającego). Greckie prawo traktuje agenta jako pośrednika dla obu stron, a każda strona płaci agentowi, który ją reprezentuje. Podatek od przeniesienia około 3% płaci kupujący, a kilka źródeł mówi, że opłaty notarialne i rejestracyjne też są po stronie kupującego, przy szacunkach notariusza od 0,65-0,80% plus VAT do około 2%. Dla sprzedającego jedno źródło podaje łączne koszty 6-10% ceny i nie wiemy, co obejmują, więc używaj tej liczby tylko jako przybliżonego ostrzeżenia, że agent, zaświadczenia i podatek się sumują. Jedno odstające źródło (prowizja 7-30%) nie pasowało do niczego innego i zostało pominięte.

Oferta, zadatek i akt

Przed aktem końcowym zwykle podpisuje się umowę przedwstępną i wpłaca zadatek, a akt końcowy podpisuje się u notariusza i rejestruje w katastrze. Wyszukiwanie nie zwróciło szczegółów greckich zasad zadatku (kwota, co się dzieje przy wycofaniu którejkolwiek strony), więc zapytaj notariusza i czytaj umowę przedwstępną linijka po linijce przed podpisaniem: to ona cię wiąże. Jeśli jest kredyt hipoteczny, bank musi go zwolnić, aby kupujący dostał czysty tytuł, a procedura i terminy to kolejne pytanie do notariusza i banku.

Ile to trwa

Jeden poradnik pisze, że sprzedaż trwa około sześciu tygodni od przyjętej oferty do finalizacji. Nie wlicza się w to czasu na znalezienie kupującego, przygotowanie zaświadczeń (świadectwo energetyczne wymaga fizycznej wizyty) i pełnomocnictwo za granicą, więc zakładaj więcej, jeśli nie jesteś w Grecji.

Podatek w skrócie

Podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne w Grecji wynosi 15%, ale źródła piszą, że jest zawieszony do 31 grudnia 2026; jedno źródło wiąże pauzę z art. 90 ustawy 5162/2024. Nie znaleźliśmy doniesień o przedłużeniu po 2026 roku, a jeden poradnik pisze nawet, że podatek reaktywowano w 2025, czego inne źródła nie potwierdzają, więc traktuj to jako sprzeczne doniesienie i sprawdź w urzędzie skarbowym. Pauzę opisuje się jako dotyczącą osób fizycznych, które dokonują nie więcej niż dwóch transakcji nieruchomościami w dowolnym okresie dwóch lat i nie handlują nieruchomościami zawodowo. Sprzedaż w 2027 może więc podlegać innemu reżimowi. Jakakolwiek byłaby grecka zasada, podatek możesz zapłacić też tam, gdzie mieszkasz, a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania może zmniejszyć nakładanie się. Pełne wyjaśnienie jest w naszym artykule o podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Grecji; przeczytaj go przed wyborem daty aktu.

Jeśli nieruchomość stanowi podstawę złotej wizy

Jeśli masz greckie zezwolenie oparte na zakupie nieruchomości, sprzedaż tej nieruchomości może zakończyć zezwolenie. Jedna odpowiedź kancelarii pisze, że sprzedaż bez uprzedniej zamiany na inną o podobnej wartości prowadzi do automatycznego cofnięcia i podaje 250 000 euro jako minimum zamiany; inne źródło mówi, że przez pierwsze pięć lat ryzyka nie ma aż do oceny przy odnowieniu. Źródła różnią się co do terminu i nie rozstrzygnęliśmy tego, więc przyjmij surowe odczytanie, dopóki urząd migracyjny lub prawnik nie powie inaczej. Odnowienie następuje co pięć lat, zależy od utrzymania kwalifikującej inwestycji, a jeden materiał pisze, że wniosek należy złożyć najpóźniej na dwa miesiące przed wygaśnięciem zezwolenia. W 2026 prasa pisała o zaostrzeniu walki z nadużyciami złotej wizy, w niektórych przypadkach z karą 50 000 euro dla właściciela lub posiadacza, oraz o propozycji partii opozycyjnej PASOK zakończenia ścieżki przez nieruchomości i rozszerzenia zakazu najmu krótkoterminowego na obecnych posiadaczy; to propozycja, nie prawo. Zob. nasze artykuły o greckiej złotej wizie oraz, jeśli kupiłeś ruinę lub wiejski dom, o renowacji kamiennych domów.

Jak wypłacić pieniądze

Zaplanuj trzy rzeczy. Jak kupujący ci zapłaci: zwykle przelewem bankowym przy akcie lub przed nim, najlepiej na rachunek na twoje nazwisko; zapytaj notariusza, jak płatność jest śledzona i ile trwa. O co zapyta twój bank: akt, zeznanie podatkowe lub potwierdzenie sytuacji podatkowej i dokumenty pokazujące, jak nieruchomość została kupiona. Czego zwykle chcą banki, wyjaśniają nasze artykuły o kontrolach bankowych i o sprowadzaniu pieniędzy. I przepisy kraju, do którego wysyłasz pieniądze.

Dla posiadaczy rosyjskiego paszportu, którzy pozostają rosyjskimi rezydentami walutowymi, do pieniędzy obok greckich stosują się rosyjskie przepisy kontroli walutowej. Doniesienie z maja 2026 mówi, że osoby fizyczne mogą teraz wysyłać za granicę do 50 000 dolarów, starszy artykuł pisze, że sprzedaż nieruchomości nie figurowała na liście przypadków, w których wpływy można księgować wprost na rachunku zagranicznym, a kancelaria ostrzega przed zamrożonymi rachunkami specjalnymi. Nie mogliśmy potwierdzić tych zasad w Banku Rosji ani w przepisach, więc sprawdź je u prawnika od kontroli walutowej przed aktem i nie zakładaj, że to samo dotyczy paszportu białoruskiego, kazachskiego czy ukraińskiego. Nie znaleźliśmy źródła o tym, jak greckie banki traktują wpływy sprzedającego z jurysdykcji objętej sankcjami, więc z góry zapytaj swój bank, co przyjmie.

Częste błędy

• Start bez AFM i przedstawiciela podatkowego i odkrycie tego, gdy zapyta notariusz.
• Późne zamówienie świadectwa energetycznego, choć wymaga fizycznych oględzin.
• Ignorowanie niezapłaconego ENFIA z poprzednich lat lub bieżącego roku, co blokuje zaświadczenie.
• Brak pisemnego ustalenia, kto i ile płaci agentowi.
• Wybór daty aktu w 2027 bez sprawdzenia sytuacji podatkowej od zysków kapitałowych.
• Sprzedaż nieruchomości złotej wizy bez planu zamiany i bez pytania urzędu migracyjnego.
• Przelew pieniędzy bez wstępnej kontroli banku i opinii o kontroli walutowej, gdy paszport lub rezydencja pochodzą z kraju objętego sankcjami.

Krok po kroku z przybliżonymi terminami

• Tygodnie 0-2: uzyskaj AFM, wyznacz przedstawiciela podatkowego, jeśli notariusz powie, że jest potrzebny, zbierz akt własności i wypisy z katastru, zamów świadectwo energetyczne i zaświadczenia, wybierz agenta i pisemnie uzgodnij prowizję.
• Tygodnie 2-8: wystaw ofertę, przyjmij ofertę, podpisz umowę przedwstępną i przyjmij zadatek. Jeśli nie przyjedziesz, przygotuj pełnomocnictwo teraz.
• Tygodnie 8-10: notariusz sprawdza tytuł i zaświadczenia. Jeden poradnik podaje około sześciu tygodni od przyjętej oferty do finalizacji.
• Dzień aktu: płatność, akt, rejestracja. Z góry ustal, jak pieniądze do ciebie dotrą.
• Po akcie: złóż grecką deklarację podatkową, jeśli jest wymagana, oraz deklarację w kraju zamieszkania; zachowaj dokumenty dla banku.

Ten artykuł to informacja ogólna, a nie porada podatkowa ani prawna. Przepisy się zmieniają, a sytuację podatkową 2026 trzeba sprawdzić w urzędzie skarbowym lub u greckiego doradcy podatkowego.

Powiązane materiały

• Sprzedaż nieruchomości za granicą: kroki, terminy i pułapki
• Podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą według krajów
• Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży: Grecja
• Zarządzanie nieruchomością dla właścicieli na odległość
• Pierwsze 30 dni: Grecja

Pytania i odpowiedzi

Czy potrzebuję greckiego numeru podatkowego, żeby sprzedać? Tak, wg naszego źródła każdy sprzedający potrzebuje AFM, a nierezydent zwykle wyznacza przedstawiciela podatkowego. Poproś greckiego notariusza lub prawnika o potwierdzenie w twoim przypadku.

Czy jest podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Grecji? Podatek 15% dla osób fizycznych opisuje się jako zawieszony do 31 grudnia 2026, z warunkami, i nie znaleźliśmy przedłużenia. Sprawdź w urzędzie skarbowym oraz osobno podatek w kraju zamieszkania.

Kto płaci agentowi i notariuszowi? Źródła piszą, że prowizja agenta wynosi 2-4% plus 24% VAT i jest dzielona między strony na różne sposoby, a opłaty notarialne i rejestracyjne zwykle ponosi kupujący. Uzgodnij swoją część na piśmie.

Ile trwa sprzedaż? Jeden poradnik pisze, że około sześciu tygodni od przyjętej oferty, ale świadectwo energetyczne, zaświadczenia i pełnomocnictwo z zagranicy mogą dodać czasu.

Czy mogę sprzedać nieruchomość, która dała mi złotą wizę? Sprzedaż bez zamiany może zakończyć zezwolenie wg odpowiedzi kancelarii, a termin jest sporny. Zapytaj urząd migracyjny lub prawnika, zanim ją wystawisz.