Kredyt hipoteczny w Grecji dla nierezydentów: LTV, oprocentowanie, koszty i zasady złotej wizy

Grecja nie jest najłatwiejszym europejskim rynkiem pod względem finansowania, ale duże banki udzielają kredytów nierezydentom, także spoza UE, o ile przejdą kontrole dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy. Nasz ogólny przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów omawia podstawy w różnych krajach, a ten zagłębia się w Grecję. Poniższe liczby są orientacyjne, pochodzą ze źródeł brokerskich i doradczych z 2026 roku, a nie z cenników samych banków, i różnią się w zależności od banku.

Ile greckie banki pożyczają nierezydentom

• LTV dla nierezydentów najczęściej podaje się na poziomie około 60–65% własnej wyceny banku. Niektóre źródła podają 50–70% w zależności od banku i lokalizacji, a lepsze warunki dotyczą prestiżowych miejsc.
• Oznacza to wkład własny co najmniej 30–40% wartości plus koszty transakcji na wierzchu.
• Okres kredytowania to zwykle 10–25 lat, niektóre banki podają do 30, a kredyt ma być z reguły spłacony do wieku około 70–75 lat.
• Bank ocenia stabilność dochodu: umowa o pracę lub zaświadczenie od księgowego oraz staż w pracy lub firmie. Dochód w innej walucie to ryzyko, które bank wlicza w cenę.
• Zgodnie z informacjami, kredyty dla nierezydentów oferują Eurobank, Alpha Bank, National Bank of Greece i Piraeus. Czy dany bank przyjmie twój profil, rozstrzyga się indywidualnie.

Oprocentowanie w 2026 roku

• Podawane przedziały na początek 2026 roku wynoszą od około 3% do 6,5%, a zmienne stawki dla nierezydentów najczęściej podaje się na poziomie 4–5,5%. Nierezydenci płacą zwykle wyższą marżę niż rezydenci.
• Najpopularniejszy produkt to stawka zmienna: Euribor plus marża banku. Oferowane są też okresy stałego oprocentowania od 3 do 30 lat oraz produkty mieszane, zwykle z nieco wyższą stawką startową niż zmienna.
• Ponieważ marżę bank ustala pod twój profil, poproś o pisemną ofertę z pełną rzeczywistą roczną stopą oprocentowania, a nie tylko o stawkę nominalną.

Jakich dokumentów zażąda bank

• paszport i potwierdzenie adresu
• potwierdzenie dochodów i wyciągi z konta z 3–6 miesięcy, umowa o pracę lub zaświadczenie od księgowego
• raport kredytowy i źródło środków na wkład
• umowa przedwstępna kupna
• grecki numer podatkowy AFM, bez którego w ogóle nie można kupić nieruchomości

Zagraniczne dokumenty często wymagają tłumaczenia na grecki, a czasem poświadczenia notarialnego, co jest częstą przyczyną opóźnień.

Ile płacisz ponad wkład własny

• Podatek od przeniesienia własności przy zakupie z rynku wtórnego to około 3,09% wartości. W nowym budownictwie wszystko zależy od VAT: stawka standardowa wynosi 24%, z opcjonalnym zawieszeniem dla deweloperów przedłużonym do końca 2026 roku, więc zapytaj dewelopera, jaki reżim obowiązuje.
• Prowizja banku za udzielenie kredytu to zwykle 0,5–1% kwoty kredytu, a wycena około 300–600 euro zależnie od nieruchomości.
• Opłaty notarialne i rejestracyjne szacuje się zwykle na 1,2–2% ceny; honorarium prawnika jest dodatkowe.
• Koszt samego wpisu hipoteki źródła podają niespójnie: jedno mówi o stałej opłacie do około 700 euro, inne podaje procenty od kwoty kredytu w katastrze i księdze wieczystej. Dokładną kwotę dla swojego kredytu ustal z prawnikiem.
• Jako regułę kciuka źródła sugerują zarezerwować około 10% ceny na wszystkie dodatkowe koszty, poza wkładem własnym.

Kupujący złotą wizę: zasada dotycząca hipoteki

Jeśli zakup ma kwalifikować do greckiej złotej wizy (zobacz nasz przewodnik po greckiej złotej wizie), zasada jest surowa. Według źródeł doradczych w chwili składania wniosku nieruchomość musi stanowić twoją pełną własność i być wolna od hipoteki oraz obciążeń, a kwoty kwalifikującej, czy to na poziomie 250 000, 400 000 czy 800 000 euro, nie wolno finansować greckim kredytem hipotecznym. Środki mają według doniesień płynąć z twojego własnego rachunku do sprzedawcy. Kredyt w banku w twoim kraju, zabezpieczony innymi aktywami, opisywany jest jako dopuszczalny, a po wydaniu zezwolenia na pobyt można obciążyć nieruchomość hipoteką. Potwierdź to wszystko z greckim prawnikiem przed podpisaniem, bo przepisy i ich interpretacja się zmieniają.

Pułapki, których warto unikać

• Późne uzyskanie AFM i greckiego konta bankowego, co opóźnia cały proces.
• Zakładanie, że zakup pod złotą wizę można sfinansować greckim bankiem.
• Niedoszacowanie ryzyka walutowego, gdy dochód nie jest w euro.
• Pominięcie prawnej weryfikacji tytułu i pozwolenia na budowę: wycena banku to nie kontrola prawna.
• Liczenie wyłącznie na wkład własny i zapomnienie o około 10% kosztów.

FAQ

Czy nierezydent może dostać kredyt hipoteczny w Grecji? Tak, zwykle przy niższym LTV niż rezydenci i z większą liczbą dokumentów. Jaki wkład własny jest potrzebny? Licz około 35–40% wartości plus około 10% na koszty. Czy potrzebny jest grecki numer podatkowy? Tak, AFM, a w praktyce także grecki rachunek bankowy. Czy mogę wziąć kredyt na nieruchomość pod złotą wizę? Nie na kwotę kwalifikującą, według źródeł doradczych; potwierdź to z prawnikiem. W jakiej walucie są kredyty? Głównie w euro, więc dochód w innej walucie niesie ryzyko kursowe.

Jak pomagamy

Łączymy kupujących z brokerami i bankami kredytującymi nierezydentów oraz budujemy zakup wokół realistycznego finansowania. To informacje ogólne, a nie porada finansowa, podatkowa ani prawna: oprocentowanie, limity LTV i opłaty się zmieniają i różnią między bankami, dlatego przed podjęciem decyzji potwierdź aktualne warunki u licencjonowanego brokera i greckiego prawnika.