Grecja wymaga numeru rejestracyjnego AMA dla każdego ogłoszenia najmu krótkoterminowego, a za nim stoją realne wymogi dotyczące nieruchomości i bezpieczeństwa. Co sprawdzić przed zakupem pod dochód z Airbnb.
Od maja 2026 roku rozporządzenie UE 2024/1028 zobowiązuje platformy rezerwacyjne — Airbnb, Vrbo, Booking.com — do comiesięcznego przekazywania danych o aktywności każdego ogłoszenia organom krajowym we wszystkich 27 państwach UE, w tym w Grecji. Poza tą ogólnounijną warstwą Grecja prowadzi własny krajowy system rejestracji, działający jeszcze przed wejściem rozporządzenia, a zakup nieruchomości w założeniu łatwego dochodu z najmu krótkoterminowego to realny sposób na błędną kalkulację. Oto praktyczny obraz sytuacji.
Numer rejestracyjny AMA
Grecki organ podatkowy, AADE (Niezależny Organ Dochodów Publicznych), administruje system najmu krótkoterminowego. Każda nieruchomość musi posiadać numer AMA (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου — numer rejestracyjny nieruchomości), uzyskany przez portal online AADE, zanim pojawi się na jakiejkolwiek platformie rezerwacyjnej. AMA to identyfikator wiążący konkretną nieruchomość z zarejestrowanym właścicielem, a platformy mają obowiązek go wyświetlać i weryfikować.
Jakie wymogi musi spełniać nieruchomość
Rejestracja to nie tylko formalność — sama nieruchomość musi spełniać realne standardy:
- ważne pozwolenie budowlane potwierdzające, że lokal jest zatwierdzony do użytku mieszkalnego
- jasna dokumentacja własności lub umowa najmu z upoważnieniem do podnajmu, jeśli nie jesteś właścicielem
- oświetlenie naturalne obejmujące co najmniej 10% powierzchni podłogi
- otwory wentylacyjne obejmujące co najmniej 5% powierzchni podłogi
- minimalna wysokość sufitu 2,5 metra
- działająca klimatyzacja, z wyjątkiem nieruchomości powyżej 600 metrów n.p.m.
Nieruchomość, która nie spełnia tych wymogów — przerobiona kawalerka w suterenie, poddasze o niskich sufitach — może po prostu nie zostać zarejestrowana do najmu krótkoterminowego, niezależnie od tego, co obiecują zdjęcia w ogłoszeniu.
Wymogi bezpieczeństwa i zgodności
Zarejestrowane nieruchomości muszą też mieć:
- gaśnice — jedna 6-kilogramowa na każde 100 m²
- czujniki dymu w sypialniach i kuchni
- wyłączniki różnicowoprądowe zainstalowane przez licencjonowanego elektryka
- ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej od dostawcy autoryzowanego przez Bank Grecji
- aktualny certyfikat dezynsekcji
- apteczkę pierwszej pomocy i widoczne informacje kontaktowe na wypadek awarii
Opłata klimatyczna i podatek od dochodu z najmu
Gospodarze pobierają i odprowadzają opłatę klimatyczną za każdą zarezerwowaną noc — od 0,50 do 15 euro, zależnie od sezonu i kategorii nieruchomości; zastąpiła ona wcześniejszy podatek od noclegu i jest pobierana ponad to, co sama platforma nalicza gościom. Dochód z najmu jest następnie opodatkowany progresywnie — od 15% do 45% zależnie od rocznego dochodu, więc realistyczna kalkulacja rentowności musi uwzględniać faktyczną stawkę krańcową, a nie tylko kwotę brutto z nagłówka.
Wyjątek dla Aten
W centrum Aten obowiązuje osobna, bardziej restrykcyjna zasada: nowe rejestracje najmu krótkoterminowego w 1.–3. dzielnicy miejskiej miasta są obecnie zawieszone do 31 grudnia 2026 roku, a rejestracje dokonane przed zamrożeniem zachowują status. Dyskutowano o rozszerzeniu podobnych ograniczeń na inne przegrzane rynki (wymieniano Santorini, Saloniki i Chanię), więc zanim założysz dochód z najmu krótkoterminowego w konkretnym mieście, sprawdź aktualny status.
Kary za brak zgodności
Niezarejestrowane lub niezgodne z wymogami ogłoszenia podlegają rosnącym karom: 5000 euro za pierwsze naruszenie, 10 000 euro za drugie, 20 000 euro za kolejne w ciągu 12 miesięcy. AADE może cofnąć numer AMA za poważne lub powtarzające się naruszenia, co skutkuje automatycznym usunięciem ogłoszenia z platform.
FAQ
Czy potrzebuję numeru AMA, by wystawić ogłoszenie na Airbnb w Grecji? Tak — jest wymagany dla każdej nieruchomości na najem krótkoterminowy, uzyskuje się go przez AADE przed publikacją ogłoszenia. Czy każde mieszkanie można zarejestrować? Nie — nieruchomość musi spełniać konkretne wymogi dotyczące oświetlenia, wentylacji, wysokości sufitów i wyposażenia bezpieczeństwa; nie każdy lokal się kwalifikuje. Czy mogę teraz zarejestrować nowy najem krótkoterminowy w centrum Aten? Nowe rejestracje w 1.–3. dzielnicy miejskiej są obecnie zawieszone do końca 2026 roku — sprawdź aktualny status, zanim założysz ten dochód w tej konkretnej dzielnicy. Co grozi za wynajem bez rejestracji? Rosnące kary zaczynające się od 5000 euro, aż po cofnięcie AMA i usunięcie z platform przy powtarzających się naruszeniach.
Jak pomagamy
Sprawdzamy, czy konkretna nieruchomość może zostać realnie zarejestrowana do najmu krótkoterminowego — w tym czy nie znajduje się w strefie ograniczeń, takiej jak centrum Aten — zanim kupisz ją w założeniu tego dochodu. Tekst informacyjny, nie porada prawna ani podatkowa; zasady i ograniczenia stref się zmieniają, potwierdź aktualny status dla swojej nieruchomości.