Jak sprawdzić agenta we Francji: carte professionnelle i mandat

Francja ma jeden z bardziej sformalizowanych systemów regulacji agentów w Europie i zagraniczny kupujący może z niego korzystać. Każdy agent pośredniczący w sprzedaży musi mieć kartę zawodową, a jej numer musi być widoczny. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną; szczegóły się zmieniają, więc potwierdź je w organie wydającym.

Czy zawód jest regulowany?

Tak. Ramy wyznacza ustawa nr 70-9 z 2 stycznia 1970 roku (ustawa Hoguet) i dekret z 20 lipca 1972 roku. Aby pracować jako agent sprzedaży („transaction”), osoba lub firma potrzebuje karty zawodowej carte professionnelle, wydawanej przez Izbę Handlowo-Przemysłową (CCI) na trzy lata. Karta jest przyznawana po sprawdzeniu kwalifikacji zawodowych, ubezpieczenia OC, gwarancji finansowej, jeśli agent będzie przechowywał pieniądze klientów, oraz braku zakazu wykonywania zawodu. Poradniki komercyjne podają, że wykonywanie zawodu bez karty jest przestępstwem zagrożonym karą więzienia i grzywną 7 500 euro; w oficjalnym tekście liczb nie potwierdziłem, więc traktuj je orientacyjnie.

Numer karty opisuje się zwykle jako prefiks CPI, departament, rok, numer kolejny i literę, np. T dla transakcji. Musi być wyświetlony w agencji, na stronie i na dokumentach. Współpracownicy, którzy negocjują w imieniu agenta, potrzebują zaświadczenia współpracownika z CCI, więc zapytaj, czy osoba naprzeciw Ciebie ma własną kartę, czy działa w imieniu posiadacza karty.

Gdzie sprawdzać

• Poproś o numer karty i nazwę CCI, która ją wydała. Dokument CCI odsyła do pliku profesjonalistów rynku nieruchomości, w którym można sprawdzić bieżące dane; znajdź go przez lokalną CCI, bo oficjalnej strony nie otwierałem i nie mogę podać linku.
• Sprawdź, czy firma z karty to ta sama firma co na mandacie i fakturze.
• Jeśli agent przechowuje depozyty klientów, poproś o zaświadczenie o gwarancji finansowej z nazwą gwaranta.
• Jeśli ktoś przedstawia się jako „negocjator”, poproś o zaświadczenie współpracownika i nazwę agencji.
• Sprawdź firmę we francuskim rejestrze handlowym (numer SIREN) przez lokalnego prawnika lub notariusza.

Mandat i honorarium

Agent działa na podstawie pisemnego mandatu ze sprzedającym. Mandat wskazuje honorarium i to, kto je ponosi. Ustawowego limitu honorariów nie ma; jeden poradnik konsumencki podaje typowy przedział od 4 do 10 procent ceny, często niższy przy wyższych cenach. Poradniki komercyjne podają, że zasady wymagają wywieszenia honorariów (z wyliczeniem) w witrynie agencji i na stronie, a w każdym ogłoszeniu ceny z honorarium oznaczonej FAI (frais d'agence inclus) wraz z podziałem między sprzedającego i kupującego; piszą też, że honorarium należy się dopiero po zawarciu transakcji, nie przy podpisaniu przyrzeczenia, i że agent nie może pobierać płatności przed aktem notarialnym. To informacje ze stron komercyjnych, w tekście oficjalnym ich nie potwierdziłem, więc sprawdź witrynę i brzmienie mandatu samodzielnie.

Co zrobić:

• Zapytaj, czy honorarium płaci sprzedający (cena jest wtedy podana FAI), czy kupujący (cena jest podana netto sprzedającego z doliczonym honorarium). Porównuj kwotę łączną.
• Jeśli zatrudniasz agenta po stronie kupującego (chasseur), to osobna umowa.
• Nie podpisuj umowy przedwstępnej (compromis), dopóki nie masz oceny energetycznej, dokumentów współwłasności i tytułu sprzedającego. Notariusz przygotowujący akt działa na rzecz aktu, a nie jako Twój doradca.

Zobacz kto płaci agentowi i po czyjej jest stronie oraz umowy i formularze, które Cię wiążą.

Sygnały ostrzegawcze

• Brak numeru karty w agencji, na stronie lub w dokumentach.
• Numer karty należy do innej firmy niż ta, która prosi o pieniądze.
• Zadatek żądany na konto osoby prywatnej lub bez informacji, kto go przechowuje i na jakiej gwarancji.
• Cena bez honorarium albo niejasne, kto je płaci.
• Presja na podpisanie umowy przedwstępnej tego samego dnia.
• Agent mówi: „prawnik niepotrzebny, notariusz wszystko załatwi”. Zobacz prawnik polecony przez agenta lub dewelopera.

Ogólne schematy: oszustwa na nieruchomości za granicą: najczęstsze schematy.

Co wnosi niezależny doradca

Karta mówi, kto może sprzedawać, ale nie czy nieruchomość jest w dobrym stanie. Prawnik, któremu nie płaci agent, sprawdzi compromis i jego warunki, rozliczenia współwłasności i planowane prace, sytuację planistyczną oraz tytuł własności. Zobacz notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą i listę kontrolną rynku wtórnego we Francji.

Jak pomagamy

D.H. Realting to niezależny konsultant z Warszawy, który weryfikuje lokalnych prawników i agentów, zanim ich poleci. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej.