Jak sprawdzić agenta we Włoszech: wpis do REA i prowizja

We Włoszech zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami jest regulowany, a kupujący może sprawdzić agenta zwykłym odpisem z rejestru firm. Różnica w porównaniu z niektórymi krajami dotyczy prowizji: często płacą obie strony, więc spodziewaj się faktury. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Czy zawód jest regulowany?

Tak. Podstawą jest ustawa Legge 39/1989. Dawnego rejestru pośredników (ruolo) już nie ma: zniósł go Decreto legislativo 59/2010. Dziś pośrednik rozpoczyna działalność, składając SCIA w izbie handlowej, i jest odnotowany w osobnej sekcji REA (Repertorio Economico Amministrativo) prowadzonego przez izby. Wymogi opisywane w poradnikach to obywatelstwo włoskie lub UE i zamieszkanie, niekaralność, regionalny kurs kwalifikacyjny i egzamin w izbie. Izba okresowo weryfikuje wymogi, a agent, który je utraci, może zostać wykreślony.

Skutek prawny ma znaczenie dla Ciebie. Komentarze prawne podają, że pośrednik bez wpisu nie ma prawa do prowizji i musi zwrócić otrzymane kwoty, powołując się na orzeczenia Sądu Kasacyjnego (w tym izb połączonych z 2017 roku i późniejsze z 2023 roku) oraz możliwą karę administracyjną za pośredniczenie bez wpisu. Nie otwierałem ustawy ani orzeczeń, więc traktuj to orientacyjnie i zapytaj prawnika.

Gdzie sprawdzać

• Poproś o nazwę firmy agenta, numer podatkowy (partita IVA) i numer REA.
• Zamów lub poproś prawnika o odpis z rejestru firm (visura camerale) z Registro Imprese; według komentatorów prawnych pokazuje on, czy pośrednik jest odnotowany w REA. Ten sam rejestr pokazuje podmiot prawny, jego adres, zarządzających i status.
• Sprawdź, czy osoba, która z Tobą pracuje, widnieje we wpisie firmy. Poradniki wskazują, że każdy, kto kontaktuje się z klientami w imieniu firmy, powinien też figurować we wpisie REA.
• Porównaj nazwę firmy z nazwą na formularzu propozycji, w klauzuli o prowizji i na fakturze.

Jak działa prowizja

Według kodeksu cywilnego (art. 1755) pośrednik może żądać prowizji od każdej ze stron, jeśli transakcja doszła do skutku dzięki jego działaniu. W praktyce przy odsprzedaży we Włoszech zwykle płacą i sprzedający, i kupujący, a procent zależy od lokalnych zwyczajów. W opublikowanym przez jedną z izb zbiorze lokalnych zwyczajów (okolice Turynu) podano po 3 procent od każdej strony, płatne przy podpisaniu umowy przedwstępnej (lub aktu notarialnego, jeśli jej nie ma); poradniki wskazują widełki mniej więcej od 2 do 4 procent od strony w różnych miejscach. To zwyczaje, a nie krajowa taryfa, a pierwszeństwo ma podpisane zlecenie.

O co poprosić na piśmie:

• Procent, czy doliczany jest VAT i w którym momencie prowizja jest należna.
• Co się stanie, jeśli podpiszesz propozycję zakupu (proposta d'acquisto), a transakcja później się nie powiedzie. Jedno z opracowań mówi, że strony mogą ustalić, iż prowizja należy się już przy przyjęciu propozycji na podanych warunkach, nawet jeśli umowa końcowa nie zostanie zawarta. Nie udało mi się potwierdzić, jak to działa w praktyce, więc przeczytaj klauzulę i zapytaj prawnika, zanim podpiszesz propozycję z zadatkiem.
• Czy jesteś związany wyłącznie z tą agencją i na jak długo.

Zobacz kto płaci agentowi i po czyjej jest stronie oraz umowy i formularze, które Cię wiążą.

Sygnały ostrzegawcze

• Agent nie podaje numeru REA ani nazwy firmy albo odpis wskazuje inną firmę.
• Każą Ci podpisać propozycję zakupu z zadatkiem, zanim zobaczyłeś dane katastralne i tytuł własności.
• Zadatek żąda się na konto prywatne lub w kraju innym niż rejestracja firmy.
• Agent nie wyjaśnia prowizji i mówi „tak się przyjęło”, nie podając kwoty na piśmie.
• „Swojego” notariusza lub rzeczoznawcę przedstawia się jako obowiązkowego. We Włoszech notariusza wybiera kupujący, to osobna decyzja. Zobacz prawnik polecony przez agenta lub dewelopera.

Ogólne schematy: oszustwa na nieruchomości za granicą: najczęstsze schematy.

Co wnosi niezależny doradca

Wpis pokazuje, że agent może pośredniczyć, ale nie sprawdza nieruchomości. Prawnik lub rzeczoznawca, któremu nie płaci agent, sprawdzi dane katastralne i zgodność z planowaniem przestrzennym, hipoteki i inne obciążenia oraz treść propozycji i umowy przedwstępnej. Zobacz notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą i listę kontrolną rynku wtórnego we Włoszech.

Jak pomagamy

D.H. Realting to niezależny konsultant z Warszawy, który weryfikuje lokalnych prawników i agentów, zanim ich poleci. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej.