Mieszkania w Rzymie, Mediolanie i Florencji: poradnik

Rzym, Mediolan i Florencja to trzy włoskie miasta, na które cudzoziemcy patrzą najpierw, i działają one bardzo różnie. Mediolan to drogi rynek biznesowy, Rzym największy i najbardziej zróżnicowany, a Florencja mniejsze miasto żyjące z turystyki, z chronionym centrum. Omawiamy ceny, to, co można zrobić z mieszkaniem, podatki i włoską procedurę zakupu krok po kroku. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Kwoty są orientacyjne, stan na październik 2026.

Ceny za m²

Według raportu idealista o rynku wtórnym za drugi kwartał 2026 ceny ofertowe wynosiły około 5165 euro za m² w Mediolanie (−0,5% w kwartale), około 4623 we Florencji (+0,5%) i około 3429 w Rzymie (+1,8%). To ceny z ogłoszeń, a nie zrealizowanych transakcji; mieszkanie w historycznym centrum może kosztować znacznie więcej niż średnia miejska, a w odległej dzielnicy mniej. Szersze porównanie jest w materiale ceny nieruchomości we Włoszech i koszty zakupu. Według tych samych źródeł Mediolan lekko stygnie, a Rzym się umacnia.

Mieszkać czy wynajmować

Rentowność brutto najmu w dużych włoskich miastach jest niższa niż na południu i w wielu innych krajach Europy. Orientacyjne przedziały z danych agregatorów różnią się w zależności od źródła: Mediolan jest na dole krajowego przedziału, a Rzym nieco wyżej; szczegóły i zastrzeżenia są w materiale rentowność i inwestycje we Włoszech. W praktyce:

• Mediolan ma głęboki popyt ze strony specjalistów i studentów oraz najwyższe ceny.
• Rzym ma największy rynek, popyt turystyczny i dyplomatyczny oraz duże różnice między dzielnicami.
• Florencja ma silny popyt turystyczny i surowe zasady wokół historycznego centrum.

Zasady najmu

• Najem długoterminowy. Umowy najmu mieszkań we Włoszech podlegają przepisom krajowym; powszechnie stosuje się standardową umowę na cztery lata z przedłużeniem o kolejne cztery oraz format negocjowany z lokalnymi stawkami uzgodnionymi i krótszym okresem. Umowy trzeba rejestrować. Przed podpisaniem potwierdź aktualne warunki i opodatkowanie z włoskim księgowym.
• Ryczałt od najmu. Włochy oferują opcjonalny ryczałt od najmu mieszkań (cedolare secca) zamiast skali progresywnej. Czy może z niego skorzystać nierezydent, nie udało nam się potwierdzić; zapytaj księgowego.
• Najem krótkoterminowy. Najem krótkoterminowy i turystyczny jest regulowany krajowo oraz przez region i gminę, w tym rejestracja i kody identyfikacyjne, a Florencja i inne miasta turystyczne stosują własne ograniczenia. Przeczytaj zasady najmu krótkoterminowego we Włoszech i sprawdź regulamin wspólnoty, który może zakazywać użytku turystycznego.

Podatki: podatek rejestracyjny, IMU, prima casa

• Podatek rejestracyjny. 2% dla domu głównego (reżim „prima casa”, z warunkami) i 9% dla drugiego domu, liczone od wartości katastralnej, a nie uzgodnionej ceny, plus stałe opłaty hipoteczna i katastralna po około 50 euro przy zakupie z rynku wtórnego. Warunki reżimu prima casa obejmują zamieszkanie lub zameldowanie w gminie, więc inwestor zagraniczny lub kupujący dom wakacyjny zwykle zapłaci 9%. Prawo do ulgi potwierdź u notariusza. Nowe mieszkanie od dewelopera podlega IVA.
• IMU. Roczny podatek od drugiego domu: stawka bazowa 0,86%, gminy dochodzą do około 1,06%, od wartości katastralnej. Rzym, Mediolan i Florencja ustalają stawki samodzielnie. Zwolnienie dla domu głównego zwykle nie dotyczy właściciela nierezydenta.
• TARI. Opłata śmieciowa: około 340 euro rocznie dla typowej rodziny w 2025, więcej w dużych miastach.
• Późniejsza sprzedaż. Zasady podatku od zysków kapitałowych są w naszym przewodniku o podatku od zysków kapitałowych.
• Koszty zakupu. Notariusz około 1–3%, agent około 3% plus IVA, prawnicy około 1500–3000 euro. Cały pakiet często szacuje się na 10–15%.

Procedura zakupu: compromesso i rogito

• Codice fiscale. Zdobądź włoski numer podatkowy, zanim cokolwiek podpiszesz.
• Oferta. Ofercie (proposta d'acquisto) zwykle towarzyszy zadatek. Przeczytaj ją z prawnikiem przed podpisaniem: może być wiążąca.
• Weryfikacja nieruchomości. Sprawdź tytuł własności, obciążenia hipoteczne, zgodność z planem zagospodarowania i katastrem (conformità urbanistica i catastale), świadectwo energetyczne i rozliczenia wspólnoty. Skorzystaj z naszej listy kontrolnej dla rynku wtórnego.
• Compromesso. Umowa przedwstępna z zadatkiem, według wtórnych przewodników zwykle około 10% ceny. Określa termin, cenę i kary. Kupujący, który nie wywiąże się z umowy, może stracić zadatek, a sprzedający zwrócić więcej.
• Rogito. Ostateczny akt przed notariuszem. Notariusz sprawdza tytuł i strony, pobiera podatki, rejestruje akt i przenosi własność. Akt odczytuje się po włosku, więc jeśli nie mówisz po włosku, potrzebny jest tłumacz przysięgły.
• Płatność. Płatność odbywa się środkami umożliwiającymi śledzenie, takimi jak przelew bankowy lub czek bankowy, a notariusz zgłasza sposób zapłaty ceny.

Kredyt hipoteczny dla nierezydentów

Włoskie banki kredytują nierezydentów, ale na surowszych warunkach niż rezydentów. Przewodniki wtórne podają kredyt w wysokości 50–60% wartości wyceny (niektóre do 70%), wkład własny 40–50% i okres 10–25 lat z limitem wieku kredytobiorcy w dniu spłaty. Standardem są potwierdzenie dochodu, zeznania podatkowe i czysta historia kredytowa, a bank sam wycenia nieruchomość. Szczegóły w materiałach kredyt hipoteczny dla cudzoziemców we Włoszech i kredyt dla nierezydentów.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących i ekspatów

• Język. Pracujemy po rosyjsku, polsku i angielsku i koordynujemy niezależnych włoskich prawników i notariuszy. Wielu rosyjskojęzycznych kupujących w Rzymie i Mediolanie to mieszkańcy innych państw UE, którzy kupują zdalnie lub podczas krótkich wizyt; zobacz zakup nieruchomości za granicą zdalnie.
• Dokumenty. Codice fiscale, paszport, potwierdzenie adresu, a dla dokumentów zagranicznych i pełnomocnictw apostille i tłumaczenie przysięgłe. Jeśli podpisujesz przez pełnomocnika, poproś notariusza o potwierdzenie formy.
• Banki. Otwórz rachunek wcześnie: poprosi o niego zarówno notariusz, jak i bank udzielający kredytu. Przygotuj się na dokumentację źródła środków i ostrzejsze kontrole, jeśli masz paszport niektórych państw. Płać tylko z rachunku na swoje nazwisko i przechowuj dokumenty o pochodzeniu pieniędzy. Nie dziel przelewów.
• Obywatele spoza UE. Notariusz może sprawdzić wzajemność; potwierdź przed podpisaniem.

FAQ

Czy Mediolan jest droższy od Rzymu? Tak: około 5165 euro za m² wobec około 3429 w ogłoszeniach z II kw. 2026. Zapłacę 2% czy 9%? 9% od drugiego domu; 2% dla domu głównego spełniającego warunki. Co to jest IMU? Roczny podatek od drugich domów: baza 0,86%, do około 1,06%. Czym różni się compromesso od rogito? Pierwsze to umowa przedwstępna z zadatkiem, drugie to ostateczny akt u notariusza. Czy nierezydent dostanie kredyt? Często, w wysokości 50–60% wartości lub nieco więcej. Czy mogę wynajmować turystom? Często tak, z rejestracją i lokalnymi ograniczeniami, ale sprawdź regulamin wspólnoty.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Przeglądaj oferty we Włoszech i skorzystaj z kalkulatorów, by policzyć pełny koszt. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przed decyzją zweryfikuj aktualne przepisy.