Jak sprawdzić agenta w Portugalii: licencja AMI i IMPIC

Portugalia należy do krajów, w których na pytanie „czy ten agent ma licencję?” istnieje jasna oficjalna odpowiedź. Dlatego sprawdzenie można wykonać przed jakąkolwiek płatnością, nawet z zagranicy. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną; przepisy i strona regulatora mogą się zmieniać.

Czy zawód jest regulowany?

Tak. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami reguluje Lei 15/2013, a przewodnik na gov.pt stwierdza, że wymaga ono licencji wydawanej przez IMPIC (Instytut Rynków Publicznych, Nieruchomości i Budownictwa). Licencję zwykle nazywa się AMI (Alvará de Mediação Imobiliária). Z oficjalnego przewodnika wynika także:

• Wnioskodawca, osoba fizyczna lub firma, oraz jego przedstawiciele prawni muszą wykazać dobrą reputację handlową.
• Firma musi mieć ubezpieczenie OC z minimalną sumą 150 000 euro lub równoważną gwarancję.
• Firma musi prowadzić aktualny rejestr wszystkich zawieranych umów pośrednictwa.

Jedno często się myli: licencja należy do firmy. Prawnik cytowany w prasie portugalskiej mówi, że prawo nie wymaga osobnej licencji dla każdego konsultanta, a konsultanci zwykle pracują na licencji swojej agencji na podstawie umowy współpracy. Gdy ktoś mówi „jestem licencjonowanym konsultantem”, prawdziwe pytanie brzmi: numer AMI której firmy stoi za jego pracą.

Gdzie sprawdzać

• Na stronie regulatora (IMPIC) znajdź sekcję o licencjonowanych firmach pośrednictwa i szukaj po numerze AMI lub nazwie firmy. Poradniki zewnętrzne opisują link „consultar empresas licenciadas” i pole wyszukiwania. Samej strony nie udało mi się otworzyć, więc brzmienie może się różnić; jeśli nic się nie wyświetla, potraktuj to jako ostrzeżenie i poproś IMPIC o potwierdzenie.
• Porównaj nazwę w rejestrze z nazwą w umowie, na fakturze i na rachunku bankowym. Licencja jednej firmy nic nie mówi o innej, która używa podobnej marki.
• Według poradników zewnętrznych numer AMI powinien widnieć w umowach, reklamach i w siedzibie agencji; jeśli nie ma go nigdzie, zapytaj dlaczego.
• Poproś o numer podatkowy (NIF) i adres siedziby firmy i sprawdź je przez lokalnego prawnika.

Umowa pośrednictwa i prowizja

Oficjalny przewodnik definiuje pośrednictwo jako poszukiwanie kontrahentów dla klientów na podstawie umowy, więc pisemna umowa pośrednictwa jest częścią tej działalności. Przeczytaj ją, zanim cokolwiek podpiszesz:

• Kto jest klientem: sprzedający czy Ty, jeśli zatrudniłeś agenta po stronie kupującego.
• Kwota lub procent prowizji i kiedy staje się wymagalna.
• Czy agencja ma wyłączność i na jak długo.
• Co jesteś winien, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.

W zwykłej sprzedaży na rynku wtórnym prowizję płaci klient, który podpisał umowę, najczęściej sprzedający. Nie zakładaj, zapytaj. Zobacz kto płaci agentowi i po czyjej jest stronie oraz umowy i formularze, które Cię wiążą.

Sygnały ostrzegawcze

• Brak numeru AMI w ogłoszeniu, umowie lub na stronie.
• Numer AMI istnieje, ale należy do innej firmy niż ta, która prosi o pieniądze.
• „Konsultant” deklaruje osobistą licencję, ale nie umie wskazać licencji agencji, na której pracuje.
• Presja na opłatę rezerwacyjną lub „dokumentową”, zanim otrzymałeś odpis z rejestru nieruchomości, a prawnik sprawdził umowę przedwstępną.
• Płatność na konto osoby prywatnej lub w innym kraju niż nieruchomość.
• Agent przedstawia „swojego” prawnika jako jedyną opcję. Zobacz prawnik polecony przez agenta lub dewelopera.

Ogólne schematy: oszustwa na nieruchomości za granicą: najczęstsze schematy.

Co wnosi niezależny doradca

Licencja mówi, że firma może pośredniczyć. Nie weryfikuje nieruchomości. Niezależny prawnik, któremu nie płaci agent, ustala, kto jest właścicielem, jakie są obciążenia, czy budynek ma wymagane pozwolenia na użytkowanie oraz co umowa przedwstępna mówi o zadatku i o wycofaniu się sprzedającego. Zobacz notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą i listę kontrolną przed zakupem. O samym procesie zakupu: przewodnik po Portugalii.

Jak pomagamy

D.H. Realting to niezależny konsultant z Warszawy, który weryfikuje lokalnych prawników i agentów, zanim ich poleci. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej.