Sprzedaż nieruchomości w Austrii przez nierezydenta 2026

Transakcję prowadzi notariusz lub prawnik jako powiernik, podatek od przeniesienia płaci kupujący, a od twojego zysku pobierany jest specjalny podatek 30%, jeśli nie ma ulgi. Jak wygląda sprzedaż, kto może kupić, ile kosztuje pośrednik i dlaczego bank sprawdza pieniądze.

W skrócie

W Austrii umowę sprzedaży przygotowuje notariusz lub prawnik: on też trzyma pieniądze na rachunku powierniczym i załatwia wpis do księgi wieczystej. Kupujący płaci podatek od przeniesienia 3,5% i opłatę rejestracyjną 1,1%. Po twojej stronie główne koszty to pośrednik (do 3,6% z VAT, według umowy) i specjalny podatek 30% od zysku, jeśli nie ma ulgi (na przykład stałe 4,2% ceny dla obiektów kupionych przed 31 marca 2002 roku). Kupujący spoza UE potrzebują zgody kraju związkowego, co zawęża grono twoich nabywców. Stan na 7 listopada 2026, według streszczeń wyszukiwarki.

Jak wygląda sprzedaż w Austrii

Kolejność jest taka sama dla rezydenta i nierezydenta, tylko papierów o tożsamości i pieniądzach jest więcej u tego drugiego.

Podpisujesz umowę z pośrednikiem (nieobowiązkowo) i zbierasz dokumenty.
Kupujący składa pisemną ofertę (Kaufanbot). Dla ciebie staje się wiążąca, gdy ją przyjmiesz, więc nie przyjmuj, dopóki główne warunki nie są ustalone.
Notariusz lub prawnik przygotowuje umowę i działa jako powiernik (Treuhänder). Cena trafia na jego rachunek powierniczy i jest wypłacana, gdy prawo kupującego jest zabezpieczone wpisem, a nieruchomość wolna od obciążeń.
Podpisujesz umowę. Jeśli jesteś za granicą, możesz to zrobić przez pełnomocnika, którego akceptuje notariusz; zapytaj o formę przed podpisaniem.
Kupujący zostaje wpisany do księgi wieczystej (Grundbuch). Własność przechodzi dopiero z wpisem.
Powiernik wypłaca cenę, zwykle po potrąceniu spłaty kredytu hipotecznego i, jeśli umowa sama liczy podatek, samego podatku.

Jakie dokumenty są potrzebne

Ważny paszport i, dla nierezydenta, potwierdzenie adresu.
Wypis z księgi wieczystej i umowa, na podstawie której kupowałeś.
Świadectwo energetyczne nie starsze niż dziesięć lat: sprzedający musi je okazać przed zawarciem umowy.
Dla mieszkania: dokumenty wspólnoty, saldo funduszu remontowego i niezapłacone opłaty.
Przy kredycie: zaświadczenie banku o spłacie i zwolnienie zastawu.
Potwierdzenie kosztów nabycia do obliczenia podatku.

Kto może kupić: grono nabywców

Obywatele UE i EOG są traktowani jak Austriacy. Kupujący z kraju trzeciego potrzebuje zgody według regionalnych przepisów o obrocie ziemią (Grundverkehr), bez niej wpis do księgi wieczystej jest niemożliwy. W każdym kraju związkowym (Land) zasady są inne, a w niektórych potrzebne jest potwierdzenie nawet dla kupujących z UE. Dla ciebie oznacza to, że kupujący spoza UE może potrzebować miesięcy i może dostać odmowę, więc zapytaj pośrednika, którzy nabywcy przeszli zgodę w twoim Landzie. Lista krajów związkowych nie była tu sprawdzana.

Ile kosztuje pośrednik

W austriackiej sprzedaży nie ma reguły „płaci ten, kto zamówił pośrednika”. Ta reguła, wprowadzona 1 lipca 2023 roku, dotyczy tylko wynajmu. Przy sprzedaży prowizja jest ustalana w umowie i ograniczona do 3% z każdej strony, czyli 3,6% z VAT, a często płacą i sprzedający, i kupujący. Przy cenie 400 000 euro to 14 400 euro z każdej strony z VAT. Nie myl tego z niemiecką zasadą równego podziału, w Austrii ona nie obowiązuje.

Podatek w skrócie: 30% od zysku

Zysk ze sprzedaży prywatnej jest opodatkowany specjalną stawką 30%. Notariusz lub prawnik przygotowujący umowę może obliczyć i zapłacić ten podatek za ciebie, a zapłata zamyka podatek dochodowy od sprzedaży. Nierezydent podobno może wybrać rozliczenie według stawek progresywnych, ale w tekście ustawy tego nie potwierdziliśmy. Główne warianty:

Obiekt kupiony przed 31 marca 2002 roku: zysk przyjmuje się jako 14% ceny, więc efektywny podatek to 4,2% ceny. Przy 400 000 euro to zysk 56 000 i podatek 16 800 euro. Można zamiast tego użyć udokumentowanych kosztów nabycia. Planowany wzrost od 2027 roku (z 4,2% do 6,0%) widzieliśmy w jednej tabeli doradcy; sprawdź jego status.
Obiekt kupiony później: 30% różnicy między ceną a kosztami nabycia i sprzedaży. Jeśli kupiłeś za 250 000 euro, a sprzedajesz za 400 000, zysk przed kosztami to 150 000 euro, a podatek przed kosztami 45 000 euro.
Główne miejsce zamieszkania: brak podatku, jeśli mieszkałeś w nim jako w głównym miejscu zamieszkania nieprzerwanie dwa lata od zakupu albo pięć lat z ostatnich dziesięciu, na działce do 1 000 m². Właściciel domu na wakacje zwykle tego testu nie spełnia.
Zmiana przeznaczenia gruntu: od 1 lipca 2025 roku na tę część zysku, która powstała ze zmiany przeznaczenia, działa dopłata 30%.

Porównanie z innymi krajami jest w artykule o podatkach przy sprzedaży za granicą, link poniżej.

Jak wypłacić pieniądze

Wpływy powiernik przelewa na rachunek, który wskażesz. Bank poprosi o umowę, wyciąg z rachunku powierniczego i pochodzenie pieniędzy, a sprzedający z paszportem rosyjskim, białoruskim, kazachskim lub ukraińskim powinien liczyć się z dodatkowymi pytaniami. Niektóre banki w Europie stosują wobec klientów z rosyjskimi powiązaniami surowsze zasady, niż wymaga prawo, i opisano jeden austriacki przypadek zamrożonych aktywów w banku powierniczym. UE przyjęła 23 kwietnia 2026 roku 20. pakiet sankcji, który dodał zakaz transakcji z kolejnymi 20 rosyjskimi bankami, więc przelew do rosyjskiego banku może być po prostu niemożliwy. Nie znaleźliśmy niczego o tym, jak banki traktują wpływy ze sprzedaży nieruchomości. Z wyprzedzeniem przygotuj rachunek docelowy i zachowaj całą ścieżkę pieniędzy. Zob. artykuły o kontrolach banków i o sprowadzaniu pieniędzy.

Ile to trwa

Żadne źródło nie podało liczby tygodni. Nasza ocena: od dwóch do czterech miesięcy od ogłoszenia do wypłaty, dłużej, jeśli kupujący potrzebuje zgody Grundverkehr albo trzeba zwolnić hipotekę.

Typowe błędy

Przyjęcie oferty, zanim ustalono cenę, rachunek powierniczy i datę przekazania.
Założenie, że pośrednika płaci kupujący, albo że działa niemiecka zasada równego podziału.
Zapomnienie o świadectwie energetycznym i dokumentach wspólnoty.
Brak sprawdzenia, w którym Landzie leży nieruchomość i jakie są tam zasady zgody dla kupujących spoza UE.
Podpisanie pełnomocnictwa, którego notariusz nie przyjmuje.
Zostawienie podatku na dzień umowy.
Nieotwarcie rachunku docelowego przed sprzedażą.

Lista kontrolna krok po kroku

Tydzień 1: zdecydować, kto działa za ciebie, zebrać dokumenty, zamówić świadectwo energetyczne.
Tygodnie 1–4: wybrać pośrednika, ustalić cenę, sprawdzić, jaki wariant podatku cię dotyczy.
Tygodnie 4–8: przyjmować oferty, wybrać kupującego, sprawdzić, czy potrzebna jest zgoda.
Tygodnie 8–12: umowa, rachunek powierniczy, zwolnienie hipoteki.
Po wpisie: wypłata, rozliczenie podatku, przelew pieniędzy na twój rachunek.

Powiązane materiały

To ogólna informacja, a nie porada prawna ani podatkowa. Przed podpisaniem zapytaj notariusza lub doradcę podatkowego.

Pytania i odpowiedzi

Czy mogę sprzedać austriacką nieruchomość, mieszkając za granicą? Tak. Możesz podpisać przez pełnomocnika, którego akceptuje notariusz lub prawnik, a powiernik przeleje wpływy na twój rachunek. Wielu sprzedających i tak przyjeżdża na podpisanie z powodu weryfikacji tożsamości.

Kto płaci pośrednikowi w Austrii? Prowizja jest ustalana w umowie i ograniczona do 3% z każdej strony (3,6% z VAT). Reguła „płaci zamawiający” dotyczy tylko wynajmu. Często płacą obie strony.

Ile podatku zapłacę od zysku? Stawka specjalna to 30% od zysku, przy czym stałe 4,2% ceny dla obiektów kupionych przed 31 marca 2002 roku i pełne zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania, które spełnia test zamieszkania. Swój przypadek sprawdź z doradcą podatkowym.

Czy kupujący spoza UE może kupić moją nieruchomość? Tylko z regionalną zgodą według przepisów o obrocie ziemią, która różni się w zależności od kraju związkowego i wymaga czasu. Kupujący z UE są traktowani jak Austriacy.

Czy bank zablokuje pieniądze? Może poprosić o umowę, wyciąg z rachunku powierniczego i dowód pochodzenia pieniędzy. Dla klientów z rosyjskimi powiązaniami kontrole mogą być surowsze, więc przygotuj dokumenty przed sprzedażą.

Jak sprzedać nieruchomość w Austrii jako zagraniczny właściciel: procedura, podatki i wypłata pieniędzy