Pożyczki dla deweloperów w Austrii przez platformy

W Austrii detaliczna droga do deweloperów to zwykle kwalifikowana pożyczka podporządkowana, zaspokajana tuż przed kapitałem własnym. Co to oznacza i co sprawdzić.

Osoba prywatna w Austrii lub cudzoziemiec, który chce wpłacić pieniądze deweloperowi w tym kraju, w praktyce trafi na platformę crowdinvestingową, a typowym instrumentem na takich platformach jest kwalifikowana pożyczka podporządkowana. To niemal przeciwieństwo pożyczki zabezpieczonej hipoteką. Ten przewodnik wyjaśnia, czym jest ten instrument, co faktycznie posiadasz, gdzie leży ryzyko, czego nie zdołaliśmy sprawdzić i co sprawdzić Tobie. To informacja ogólna, a nie porada prawna, podatkowa ani finansowa, a pieniądze w takiej pożyczce można stracić w całości.

To nie jest produkt niemiecki

W innych tekstach tej serii opisujemy inną konstrukcję: bezpośrednią pożyczkę dla niemieckiego dewelopera, zabezpieczoną Grundschuld na rzecz pożyczkodawcy. Zobacz jak działa prywatna pożyczka dla niemieckiego dewelopera i listę kontrolną due diligence. Austriacka pożyczka platformowa opisana tutaj zwykle nie ma zabezpieczenia na pierwszym miejscu i jest zaspokajana po wszystkich innych wierzycielach. To inny produkt z innym ryzykiem i nie należy go czytać jako „to samo, tylko w Austrii”.

Ramy prawne w skrócie

Austria uregulowała crowdinvesting i crowdlending w 2015 roku ustawą o finansowaniu alternatywnym (AltFG), która określa obowiązki informacyjne i zwolnienia z pełnego reżimu prospektowego dla małych ofert. Nadzór nad regułami rynku kapitałowego sprawuje Urząd Rynku Finansowego (FMA).
Progi decydujące o tym, czy potrzebny jest prospekt, czy lżejszy arkusz informacyjny, obowiązują na emitenta i na dwunastomiesięczny okres. Źródła, które znaleźliśmy, podają różne kwoty: 2 mln euro, 5 mln euro i niższy próg dla arkusza informacyjnego, a część z nich miesza przepisy sprzed i po zmianie z 2018 roku. Nie podajemy liczby. Przeczytaj aktualny tekst AltFG w systemie informacji prawnej republiki (RIS) i na stronach FMA.
Rozporządzenie (UE) 2020/1503 o europejskich dostawcach usług finansowania społecznościowego obowiązuje we wszystkich krajach UE od 10 listopada 2021 roku. Nie zdołaliśmy potwierdzić, jak AltFG i rozporządzenie UE dzielą pole dla austriackich platform. Zapytaj platformę, pod jaki reżim podpada jej oferta, i sprawdź to na stronach FMA oraz w rejestrze na poziomie UE.
Austriackie prawo bankowe wymaga licencji na udzielanie kredytów jako działalność komercyjną i powtarzalną. Gdzie w tym obrazie mieści się jednorazowa prywatna pożyczka, to pytanie do austriackiego prawnika; nie sprawdzaliśmy tego.

Co faktycznie posiadasz: kwalifikowana pożyczka podporządkowana

Standardową umową na austriackich platformach crowdinvestingowych jest kwalifikowana pożyczka podporządkowana (qualifiziertes Nachrangdarlehen). Pożyczasz spółce projektowej, a Twoje roszczenie jest zaspokajane tuż przed kapitałem własnym dewelopera: inni wierzyciele są spłacani wcześniej. Na mocy kwalifikowanej klauzuli podporządkowania płatności na Twoją rzecz mogą też być wstrzymane, gdy spółka jest w trudnej sytuacji finansowej, tak jak stanowi klauzula. Przy niewypłacalności praktycznym skutkiem jest zwykle całkowita strata, tak opisują to austriackie kancelarie.

Jeszcze dwa punkty. Po pierwsze, zwykle nie ma obowiązku dopłat, więc strata jest ograniczona do kwoty, którą wpłaciłeś. Po drugie, Stowarzyszenie Informacji Konsumenckiej (VKI) klasyfikuje takie pożyczki jako wysoce spekulacyjne i spodziewa się całkowitej straty, jeśli projekt upadnie.

Zabezpieczenie to pytanie, które trzeba zadać przy każdym projekcie. Większość pożyczek podporządkowanych opisuje się jako niezabezpieczone. Niektóre portale nieruchomości podobno pozwalają pożyczkodawcom wpisać się do księgi wieczystej, co dałoby zastaw zaspokajany jako pierwszy, ale źródła, które czytaliśmy, są ze sobą sprzeczne, a część pochodzi z Niemiec, gdzie warunki są inne. Jeśli projekt deklaruje zastaw w księdze wieczystej, przeczytaj, jak ma się on do klauzuli podporządkowania i kto ten zastaw trzyma, bo zastaw na rzecz banku lub powiernika sam z siebie Ci nie pomaga. Nie zakładaj, że zabezpieczenie istnieje; czytaj dokumenty projektu.

Co platforma robi, a czego nie robi

Platforma wybiera deweloperów, publikuje informacje, zbiera Twoje pieniądze i przekazuje spłaty. Za to pobiera opłaty. Nie gwarantuje spłaty. Pokazują to niepowodzenia, które już się zdarzyły: według doniesienia z 2024 roku jedna austriacka platforma zawiesiła ofertę nieruchomościową po opóźnieniach w spłatach; aktualnego stanu nie zdołaliśmy sprawdzić. Platform nie wymieniamy z nazwy i nie oceniamy ich rankingowo.

Ryzyka wprost

Całkowita strata. Roszczenie podporządkowane jest spłacane na końcu, więc upadek projektu zwykle oznacza, że nic Ci nie zostaje.
Brak zabezpieczenia na pierwszym miejscu. Jeśli dokumenty nie wskazują inaczej, nic nie stoi między Tobą a innymi wierzycielami dewelopera.
Opóźnienia i wydłużenia. Projekty się opóźniają, terminy się wydłuża; data, kiedy spodziewasz się zwrotu, jest szacunkiem.
Brak płynności. Pieniądze są zamrożone na czas trwania, a sprzedaż roszczenia przed terminem zwykle nie jest możliwa.
Ryzyko platformy. Jeśli platforma przestanie działać, spłaty nadal musi ktoś odbierać.
Koncentracja. Jeden projekt, jeden deweloper, jedna platforma: nie wkładaj w to dużej części oszczędności.
Brak gwarancji depozytów. Pożyczka dla dewelopera nie jest depozytem bankowym.
Marketing. Reklamowane stopy to marketing platformy. Nie podajemy żadnych, a wysoka reklamowana stopa sama jest sygnałem wysokiego ryzyka.

Podatki i czego nie zdołaliśmy sprawdzić

Stawka 27,5 procent dotyczy większości dochodów kapitałowych w Austrii, a to, czy jest potrącana od pożyczki crowdinvestingowej, zależy od klasyfikacji pożyczki: jako pożyczka prywatna lub jako dłużny papier wartościowy. Nie zdołaliśmy sprawdzić, jak opodatkowane są odsetki dla pożyczkodawcy mieszkającego poza Austrią, czy podatek jest potrącany u źródła i co zmienia umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Przed inwestycją skonsultuj się z doradcą podatkowym i zapytaj platformę, co potrąca i raportuje w przypadku klientów mieszkających za granicą. Państwo Twojego zamieszkania zwykle też opodatkowuje ten dochód.

Lista kontrolna przed inwestycją

Ustal, w jakim reżimie złożono ofertę, i sprawdź platformę na stronach FMA oraz w rejestrze na poziomie UE.
Przeczytaj całą klauzulę podporządkowania: co stoi przed Tobą, kiedy płatności mogą zostać wstrzymane, co dzieje się przy niewypłacalności.
Znajdź zabezpieczenie, jeśli jest, kto je trzyma i jak odnosi się do podporządkowania.
Ustal, kim jest deweloper: sprawozdania, wcześniejsze projekty, udział własnych środków w projekcie.
Sprawdź pozwolenia, postęp budowy i odsetek już sprzedanych lokali.
Sprawdź termin, zasady wydłużania i to, co robi platforma przy opóźnieniu.
Dowiedz się, co się stanie, gdy platforma przestanie działać.
Zsumuj wszystkie opłaty.
Trzymaj każdy projekt na niewielkim udziale pieniędzy, które możesz stracić.

Pytania, które padają najczęściej

Czy pożyczka podporządkowana to to samo co pożyczka hipoteczna? Nie. Pożyczka hipoteczna jest zabezpieczona obciążeniem nieruchomości. Pożyczka podporządkowana jest zaspokajana po innych wierzycielach i zwykle nie ma zabezpieczenia.

Czy mogę stracić więcej, niż wpłacę? Zwykle nie, bo nie ma obowiązku dopłat. Możesz stracić całość tego, co wpłaciłeś.

Czy może zainwestować osoba mieszkająca za granicą? Platformy same ustalają zasady według kraju zamieszkania. Zapytaj przed rejestracją.

Jak pomagamy

Nie oferujemy ani nie organizujemy pożyczek dla austriackich deweloperów. Możemy omówić niemieckie finansowania projektów, z którymi pracujemy, pokazać dokumenty i warunki tych ofert, a w Austrii pomóc po stronie zakupu: zobacz rentowność i inwestycje w Austrii oraz ceny i koszty zakupu. Nie podajemy stóp zwrotu. Tekst to informacja ogólna, a nie porada prawna, podatkowa ani finansowa; warunki każdej oferty ustala emitent.

Pożyczki dla deweloperów w Austrii przez platformy crowdinvestingowe: pożyczka podporządkowana, a nie hipoteka