Jak sprzedać nieruchomość w USA jako nierezydent: proces, podatki i wypłata pieniędzy

W skrócie

Według stanu na listopad 2026 zagraniczny sprzedawca nieruchomości w USA zderza się z FIRPTA: domyślnie kupujący potrąca 15% pełnej ceny i wysyła je do amerykańskiego urzędu skarbowego, nawet jeśli twój rzeczywisty podatek jest znacznie niższy. Zaświadczenie na formularzu 8288-B może to zmniejszyć, ale urząd podobno rozpatruje je około 90 dni, więc składaj przed wystawieniem. Potrącenie to zaliczka: resztę odzyskujesz zeznaniem na formularzu 1040-NR. Firma tytułowa sprawdza każdą stronę na listach sankcyjnych, a wynagrodzenie agentów od 17 sierpnia 2024 roku jest negocjowane otwarcie. To ogólna informacja, a nie porada prawna ani podatkowa.

Jak wygląda sprzedaż w USA

Sprzedaż w USA idzie przez firmę tytułową lub agenta escrow, który trzyma pieniądze i dokumenty, aż wszystko będzie gotowe, spłaca hipotekę, płaci podatki i opłaty, a potem wypłaca wpływy. Twój agent wystawia nieruchomość i negocjuje; zamknięcie prowadzi firma tytułowa lub adwokat. Możesz zamknąć sprzedaż bez obecności, jeśli podpiszesz pełnomocnictwo (to ogólna praktyka, nie zasada, którą zweryfikowaliśmy w tej rundzie) albo podpiszesz dokumenty u notariusza lub w konsulacie za granicą.

Firma tytułowa poprosi o paszport, amerykański numer podatkowy, jeśli go masz, i dane o nieruchomości. Sprawdza też każdą stronę na listach sankcyjnych, co ma znaczenie dla sprzedawców z jurysdykcji objętych sankcjami (zob. niżej). Wspólną logikę dla wszystkich krajów znajdziesz w przewodniku krok po kroku o sprzedaży nieruchomości za granicą i w tekście o wypłacie pieniędzy.

FIRPTA: dlaczego wstrzymuje się 15%

FIRPTA to amerykańska zasada, według której kupujący potrąca część ceny, gdy sprzedawca jest osobą zagraniczną. Praktyczne źródła, które znaleźliśmy, zgadzają się w następujących punktach:

• Domyślnie potrąca się 15% pełnej ceny, a nie twojego zysku.
• Jeśli kupujący zamieszka w nieruchomości, a cena mieści się między 300 001 a 1 000 000 dolarów USA, stawka wynosi 10%, pod warunkiem że kupujący złoży zobowiązanie zamieszkania. Przy cenie 300 000 dolarów lub mniej dla mieszkania kupującego potrącenia nie ma. Źródła różnią się co do tego, czy pasmo 10% nadal obowiązuje, więc sprawdź.
• Potrącenie to zaliczka, a nie podatek ostateczny. Jeśli rzeczywisty podatek jest niższy, różnicę się zwraca.
• Formularz 8288-B prosi urząd o zaświadczenie, które zmniejsza lub znosi potrącenie, zwykle na podstawie twojego rzeczywistego maksymalnego podatku. Rozpatrzenie podobno trwa około 90 dni, często dłużej.
• Jeśli zaświadczenie nie dotrze do zamknięcia, kupujący lub escrow trzyma pełne 15% do odpowiedzi urzędu albo je potrąca, a nadwyżkę odzyskujesz później.

ITIN i zeznanie podatkowe

ITIN nie jest potrzebny do sprzedaży ani przeniesienia nieruchomości, ale jest potrzebny do złożenia zeznania, które odzyskuje nadwyżkę potrącenia. Jedno źródło mówi, że wniosek można zacząć po podpisaniu umowy sprzedaży. Jeśli do zamknięcia go nie masz, agent potrącający według jednego ze źródeł może złożyć dokumenty bez niego. Czekanie na tydzień zamknięcia nazywa się częstym błędem.

Po zamknięciu osoba prowadząca transakcję zgłasza sprzedaż do urzędu na formularzu 1099-S. Zagraniczny sprzedawca składa amerykańskie zeznanie (formularz 1040-NR) do 15 kwietnia następnego roku, a potrącenie liczy się jako kredyt na poczet podatku od zysków kapitałowych. Sam podatek zależy od twojego zysku i okresu posiadania; o podatkach w innych krajach i po stronie twojego kraju zobacz podatki przy sprzedaży za granicą według krajów.

Przepisy stanów

Stany dodają własne zasady i bardzo się różnią:

• Kalifornia wymaga potrącenia przy sprzedaży nieruchomości przez rezydentów i nierezydentów (formularz 593-E oblicza zysk).
• Nowy Jork potrąca od sprzedawców-nierezydentów od zysku, a sprzedawca może złożyć formularz IT-2663 i poświadczyć, że podatku nie ma.
• New Jersey potrąca od 2 do 10,75% zysku.
• Floryda nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, więc nie ma stanowego potrącenia od zysku; własne podatki od przeniesienia na Florydzie nie są tu omawiane.

Typowego procentu kosztów zamknięcia dla zagranicznych sprzedawców nie znaleźliśmy, więc przed przyjęciem oferty poproś firmę tytułową o szacunek dla sprzedawcy.

Prowizje agentów po ugodzie NAR

Od 17 sierpnia 2024 roku w ogłoszeniach na MLS powiązanych z Realtor nie wolno podawać oferty wynagrodzenia dla agenta kupującego. Kupujący podpisują pisemną umowę z agentem, a wynagrodzenie jest negocjowane. Nadal możesz zgodzić się zapłacić agentowi kupującego, ale oferty nie można publikować na MLS. Jedno źródło ankietowe podaje średnią łączną prowizję 5,32% w 2024 roku i 5,46% w 2026 roku, a sprzedawcy oferują agentom kupujących 2–3%; to dane serwisów niskiej wiarygodności, traktuj je jako orientacyjne. Przepisy stanów różnią się, więc sprawdź w komisji nieruchomości swojego stanu.

Przykład obliczeniowy

Ilustracyjna arytmetyka na przyjętych założeniach, nie dane rynkowe. Sprzedajesz dom za 500 000 dolarów, kupiony za 300 000. Załóżmy zysk do opodatkowania 200 000 dolarów i federalny podatek 15% od niego.

• Podatek od zysku: 30 000 dolarów.
• Domyślne potrącenie FIRPTA: 15% z 500 000, czyli 75 000 dolarów.
• Nadwyżka trzymana przez urząd do złożenia zeznania: 45 000 dolarów.

Z zaświadczeniem na formularzu 8288-B wydanym przed zamknięciem potrącenie mogłoby być bliższe rzeczywistemu podatkowi. Bez niego czekasz na zeznanie, aby odzyskać 45 000 dolarów.

Jak wypłacić pieniądze

Po zamknięciu firma tytułowa przelewa twoje wpływy netto na wskazany rachunek. Przed zamknięciem sprawdź trzy rzeczy. Po pierwsze: dane rachunku muszą zgadzać się z twoim imieniem i teczką podatkową. Po drugie: bank odbiorcy poza USA musi przyjąć przelew przychodzący; dla paszportów krajów objętych sankcjami banki pytają o źródło środków i dokumenty sprzedaży. Po trzecie: kontrole po stronie amerykańskiej: firmy tytułowe sprawdzają każdą stronę na liście sankcji OFAC, a w listopadzie 2025 roku OFAC ogłosił karę około 4,67 mln dolarów dla sprzedawcy zablokowanej nieruchomości. Nie znaleźliśmy niczego o konkretnym etapie przelewu dla sprzedawcy z rosyjskim paszportem ani amerykańskiej reguły wymierzonej w rosyjskich sprzedawców jako takich; praktyczne pytanie brzmi, czy ty lub twój kontrahent figurujecie na listach sankcyjnych. O ścieżce dokumentów zobacz kontrole bankowe dla Rosjan w UE, a dla pieniędzy z krypto potwierdzanie dochodu z krypto bankom.

Częste błędy

• Niezłożenie wniosku o zaświadczenie o potrąceniu przed wystawieniem, więc 75 000 dolarów i więcej leży w urzędzie miesiącami.
• Odłożenie ITIN na tydzień zamknięcia.
• Zapomnienie o amerykańskim zeznaniu, które jest jedynym sposobem odzyskania nadwyżki.
• Pominięcie stanowego potrącenia w Kalifornii, Nowym Jorku lub New Jersey.
• Oczekiwanie, że firma tytułowa przeleje wpływy przed zakończeniem kontroli sankcyjnej i papierów podatkowych.
• Niesprawdzenie, kto w łańcuchu, na przykład właściciel spółki, może pasować do listy sankcyjnej.
• Wystawienie nieruchomości bez szacunku wpływów netto sprzedawcy.

Lista kontrolna i terminy

• Przed wystawieniem (tydzień 0–2): wybierz agenta wystawiającego i firmę tytułową, uruchom ITIN, zdecyduj o pełnomocnictwie.
• Przed wystawieniem (tydzień 0–4): przygotuj wniosek 8288-B z doradcą znającym FIRPTA.
• Po podpisaniu umowy: zamknięcie zwykle po 30–60 dniach; to nasz szacunek z ogólnej praktyki, a nie dane ze źródła.
• Przy zamknięciu: firma tytułowa potrąca, spłaca hipotekę i przelewa wpływy netto.
• Po zamknięciu: składa się formularz 1099-S; ty składasz formularz 1040-NR do 15 kwietnia następnego roku.

Co jest potwierdzone, a co nie

Domyślne 15%, pasmo 10% dla mieszkania, formularz 8288-B, rozpatrzenie około 90 dni, 1099-S i zwrot na 1040-NR są spójnie opisane przez źródła praktyczne. Stron urzędu skarbowego nie otwieraliśmy. Niepotwierdzone: czy pasmo 10% obowiązuje, stawka 21% dla zagranicznych spółek (nieużyta), typowe koszty zamknięcia dla zagranicznych sprzedawców, termin zamknięcia (nasz szacunek), praktyka pełnomocnictw, etap przelewu dla sprzedawców z paszportami krajów objętych sankcjami i każdy stan poza czterema wymienionymi.

Pytania i odpowiedzi

Dlaczego potrąca się 15% ceny, gdy mój zysk jest mniejszy? FIRPTA ustala domyślnie stawkę od pełnej ceny, aby urząd zatrzymał część podatku od zagranicznego sprzedawcy. To zaliczka. Nadwyżkę odzyskujesz zeznaniem albo zmniejszasz z góry zaświadczeniem na formularzu 8288-B.

Ile trwa formularz 8288-B? Źródła podają około 90 dni, często dłużej. Składaj przed wystawieniem. Jeśli zaświadczenie się spóźni, kupujący lub escrow może trzymać pełne 15% do odpowiedzi urzędu.

Czy potrzebuję ITIN, żeby sprzedać? Nie. Nie jest potrzebny do sprzedaży ani przeniesienia, ale jest potrzebny do złożenia zeznania odzyskującego nadwyżkę potrącenia. Zacznij wniosek wcześnie.

Kto płaci agentowi po ugodzie NAR? Kupujący negocjują z agentami, a oferta wynagrodzenia sprzedawcy nie może już być na MLS Realtor. Nadal możesz zgodzić się zapłacić agentowi kupującego. Sprawdź przepisy stanu.

Czy sprzedawca z rosyjskim paszportem może wypłacić wpływy za granicę? Nie znaleźliśmy amerykańskiej reguły wymierzonej w rosyjskich sprzedawców jako takich. Firma tytułowa sprawdza strony na listach sankcyjnych, a banki pytają o źródło środków, więc przygotuj dokumenty i upewnij się, że bank odbiorcy przyjmie przelew.