Włochy opodatkowują zakup od dewelopera zupełnie inaczej niż od osoby prywatnej, a nierezydenci tracą główną ulgę. Jak wyglądają liczby.
We Włoszech to sprzedawca decyduje o twoim reżimie podatkowym. Kupując od dewelopera, płacisz IVA (VAT) plus stałe opłaty. Kupując od osoby prywatnej, płacisz podatek rejestrowy, liczony w sposób, który często zaskakuje zagranicznych kupujących. Różnica w kosztach bywa duża, więc policz oba warianty, zanim zakochasz się w nieruchomości.
Zakup nowego mieszkania od dewelopera
Gdy sprzedawcą jest firma budowlana lub remontowa, sprzedaż podlega zasadniczo IVA zamiast proporcjonalnego podatku rejestrowego, a do tego płacisz stałe opłaty rejestrowe, hipoteczne i katastralne. Stawka IVA zależy od kupującego i nieruchomości:
- 4%, jeśli zakup kwalifikuje się jako prima casa (główne miejsce zamieszkania)
- 10% dla zwykłego mieszkania nieluksusowego, co płaci większość nierezydentów
- 22% dla kategorii luksusowych A/1, A/8 i A/9
- stałe opłaty rejestrowe, hipoteczne i katastralne po około 200 euro każda, według sprawdzonych źródeł
Ścieżka deweloperska dotyczy zasadniczo mieszkań sprzedawanych mniej więcej w ciągu pięciu lat od zakończenia robót. Starsze nieruchomości sprzedawane przez firmę mogą podlegać innym zasadom, więc zapytaj notariusza, który reżim obowiązuje.
Zakup z rynku wtórnego od osoby prywatnej
Standardowy podatek rejestrowy wynosi 9% wartości katastralnej, a nie wynegocjowanej ceny, z minimum 1000 euro, plus stałe opłaty hipoteczne i katastralne po około 50 euro. Ponieważ wartość katastralna jest często wyraźnie niższa od rynkowej, efektywna stawka od realnej ceny może być znacznie niższa niż 9%. Stawka prima casa 2% nie przysługuje nierezydentom automatycznie: według źródeł możesz ją uzyskać tylko, jeśli przeniesiesz miejsce zamieszkania do gminy nieruchomości w ciągu 18 miesięcy i zatrzymasz mieszkanie na minimalny okres. Sprawdź swój przypadek u notariusza.
Pozostałe koszty w obu wariantach
- prowizja agencji: zwykle około 3% plus IVA, najczęściej płaci kupujący, gdy uczestniczy agent
- notariusz: jedno źródło podaje około 1–2% ceny
- coroczny podatek IMU: nierezydenci płacą go bez ulgi na główne miejsce zamieszkania
- łącznie jeden przewodnik z 2026 roku szacuje całkowite koszty nabycia na około 10–15% ponad cenę, to orientacyjny zakres, a nie reguła
Ochrona obowiązująca tylko przy zakupie na planie
Włochy mają specjalny reżim ochronny dla kupujących niewykończone mieszkania. Zgodnie z dekretem ustawodawczym 122/2005 deweloper musi zapewnić gwarancję bankową lub ubezpieczeniową (fideiussione) na pieniądze, które wpłacasz przed przeniesieniem własności, a przy przeniesieniu własności musi zostać wydana dziesięcioletnia polisa ubezpieczeniowa na wypadek poważnych wad konstrukcyjnych. Poproś o okazanie obu dokumentów i zapytaj, kiedy zostanie wydany certyfikat zdatności do użytkowania (agibilità). Rynek wtórny nie ma takiego ustawowego pakietu, więc ważniejsze są ekspertyza techniczna i sprawdzenie zgodności z planem i katastrem.
Cena i efektywność energetyczna
Nowe mieszkania są droższe za metr kwadratowy. Jedna analiza szacuje średnią różnicę między nowymi a używanymi na około 37%, czyli około 1800 euro za metr kwadratowy, a w Mediolanie znacznie więcej; inna podaje, że mieszkania klasy A są wyceniane mniej więcej o połowę wyżej niż mieszkania najniższych klas energetycznych. To porównania cen ofertowych z badań rynku, a nie gwarancje, więc porównuj rzeczywiste ogłoszenia z tej samej ulicy.
Jak wybierać
- rynek wtórny pasuje kupującemu, który chce najniższej ceny zakupu i akceptuje remont
- nowe mieszkanie pasuje kupującemu, który ceni niskie koszty utrzymania i ustawowe zabezpieczenia oraz akceptuje IVA
- przy rynku wtórnym zawsze proś o świadectwo energetyczne (APE) i potwierdzenie zgodności z planem i katastrem
- wylicz obie ścieżki podatkowe z notariuszem przed złożeniem oferty
FAQ
Czy nierezydent może uzyskać IVA 4% lub stawkę rejestrową 2%? Tylko po spełnieniu warunków prima casa, co dla nierezydenta zwykle oznacza przeniesienie miejsca zamieszkania do gminy w ciągu 18 miesięcy. Czy podatek rejestrowy liczy się od ceny? Na rynku wtórnym od osoby prywatnej liczy się go od wartości katastralnej. Jakie gwarancje obowiązują przy budowanym mieszkaniu? Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa na wpłaty i dziesięcioletnia polisa na wady przy przeniesieniu własności. Czym jest agibilità? Certyfikatem potwierdzającym, że budynek nadaje się do użytkowania.
How we help
D.H. Realting pomaga porównać oferty nowych i używanych nieruchomości we Włoszech oraz przygotować pytania do dewelopera, agenta i notariusza. Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Stawki, progi i warunki się zmieniają, więc potwierdź każdą liczbę u włoskiego notariusza lub doradcy podatkowego, zanim podejmiesz decyzję.