Włochy czy Hiszpania: gdzie kupić do życia, najmu i odsprzedaży

Hiszpania i Włochy to dwa duże południowoeuropejskie rynki, które zagraniczni kupujący najczęściej mają na krótkiej liście, i zachowują się bardzo różnie, gdy zaczynają się formalności. Hiszpania ma większą infrastrukturę dla zagranicznych kupujących i bardziej ustandaryzowany proces. Włochy są tańsze według średnich krajowych, ale rozdrobnione, regionalne i wymagają wielu dokumentów. Poniższe liczby to streszczenie źródeł z 2026 roku, część z nich to pojedyncze agregatory; zasady się zmieniają, więc ważne rzeczy potwierdź u lokalnego prawnika i doradcy podatkowego.

Rynek i ceny

• Hiszpania: jeden agregator podaje średnią krajową około 2100–2600 euro za mkw., Madryt około 4600 euro, Barcelona około 4400 euro. Prowincja Alicante odpowiadała do końca 2024 roku za blisko 46% wszystkich sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom, a prowincja Málaga wraz z Baleary za około 32%.
• Włochy: źródło tego samego typu podaje średnią krajową około 1830–1960 euro za mkw., z umiarkowanym wzrostem w 2026 roku. Rozrzut jest duży: od około 800 euro w kalabryjskich wsiach do 8000 euro w centrum Rzymu. Rzym w kwietniu 2026 roku średnio około 3779 euro, z cudzoziemcami w około 65% transakcji, a Neapol średnio około 3010 euro i wciąż kupują go głównie Włosi.

Średnie krajowe w obu krajach ukrywają więcej, niż pokazują. Porównuj konkretne miasto i ulicę, a nie nagłówkową liczbę.

Kto może kupować

• Hiszpania: otwarta dla zagranicznych kupujących. Propozycja ze stycznia 2025 roku dotycząca 100% podatku od zakupów przez kupujących spoza UE nie została według źródeł z 2026 roku uchwalona, ale warto ją śledzić, jeśli nie jesteś obywatelem UE.
• Włochy: dla obywateli spoza UE obowiązuje zasada wzajemności. Możesz kupić tylko wtedy, gdy obywatel Włoch może kupić na podobnych warunkach w Twoim kraju, a notariusz sprawdza to przed aktem. Źródła podają, że obywatele USA, Kanady, Wielkiej Brytanii i Australii mogą kupować bez szczególnych ograniczeń, ale potwierdź własny przypadek.

Koszty zakupu

• Hiszpania: rynek wtórny płaci podatek od przeniesienia ITP ustalany przez region, około 6–10% (Madryt około 6%, Andaluzja około 7%, Katalonia około 10%). Nowe budownictwo płaci 10% VAT plus opłatę skarbową około 0,5–1,5%. Łączne koszty zakupu dla nierezydentów podaje się zwykle na poziomie 10–15%.
• Włochy: od osoby prywatnej płacisz 9% podatku rejestracyjnego od wartości katastralnej, a nie od negocjowanej ceny, z minimum 1000 euro, przez co efektywna stawka bywa niższa, niż się wydaje. Od dewelopera płacisz zamiast tego VAT: 4% dla głównego mieszkania, 10% dla zwykłego, 22% dla kategorii luksusowych, plus stałe podatki. Prowizja agenta to zwykle około 3% plus VAT, a jeden przewodnik z 2026 roku szacuje łączne koszty na 10–15%. Nierezydenci płacą też roczny podatek od nieruchomości IMU bez zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania.

Szczegóły w naszych przewodnikach o nowym budownictwie a rynku wtórnym dla każdego kraju.

Finansowanie

Hiszpania to jeden z łatwiejszych europejskich rynków dla kredytu hipotecznego nierezydenta. Zgłaszane LTV to około 60–70% dla rezydentów UE i innych krajów europejskich oraz 50–60% dla kupujących spoza UE, okres 15–25 lat, a stawki z 2026 roku podawane są na około 3–4,5% stałe. To dane od kredytodawców i prawników, nie banku centralnego, więc poproś brokera o aktualną ofertę. Dla Włoch nie mamy porównywalnych zweryfikowanych liczb, więc prawdziwą ofertę uzyskaj przez brokera.

Sprzedaż: największa różnica

• Hiszpania: nierezydent płaci stałe 19% od zysku, a kupujący zatrzymuje 3% ceny i odprowadza je do urzędu skarbowego. Indeksację inflacyjną zniesiono od 2015 roku, więc długie posiadanie nie daje ulgi.
• Włochy: jeśli sprzedasz po upływie ponad pięciu lat od nabycia, nie ma podatku od zysku w ogóle. W ciągu pięciu lat zysk jest opodatkowany albo podatkiem zastępczym 26% stosowanym przez notariusza, albo progresywnym podatkiem dochodowym 23–43%, a nierezydent rzadko kwalifikuje się do zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania.

Dla kupującego, który planuje trzymać nieruchomość wiele lat, włoska reguła pięciu lat to realna przewaga. Przy krótszej odsprzedaży obraz się zmienia.

Pobyt i reżimy podatkowe

• Hiszpania: inwestorska złota wiza na nieruchomość została zniesiona 3 kwietnia 2025 roku. Wiza dla pracowników zdalnych wymaga około 2646 euro miesięcznie w 2026 roku, a kwalifikujący się posiadacze mogą ubiegać się o specjalny reżim dla ekspatów (nieformalnie reżim Beckhama): 0% od dochodów zagranicznych i stałe 24% od hiszpańskich do sześciu lat.
• Włochy: wiza inwestorska według doniesień pozostaje otwarta, z opcjami takimi jak 250 000 euro w innowacyjny start-up, 500 000 euro we włoską spółkę, 1 mln euro na projekt filantropijny lub 2 mln euro w obligacje rządowe. Wiza dla pracowników zdalnych jest opisywana jako jedna z bardziej rygorystycznych i papierkowych w Europie. Włochy mają też reżimy stałego podatku dla nowych rezydentów oraz, dla zagranicznych emerytów przenoszących się do niektórych gmin na południu, stałe 7%, ale kwoty i warunki się zmieniają, więc potwierdź je w chwili przeprowadzki.

Zasady najmu krótkoterminowego

• Hiszpania: od 1 lipca 2025 roku każdy najem krótkoterminowy wymaga krajowego numeru rejestracyjnego, oprócz przepisów miejskich. Madryt zawiesił nowe licencje w kilku centralnych dzielnicach, a Málaga, Sewilla i Walencja ograniczają historyczne centra.
• Włochy: każde ogłoszenie wymaga krajowego kodu CIN, tożsamość gości trzeba rejestrować przez Alloggiati Web, a wyposażenie bezpieczeństwa jest obowiązkowe, z grzywnami 600–6000 euro za braki. Większość indywidualnych gospodarzy stosuje stały podatek cedolare secca: 21% od pierwszego lokalu i 26% od drugiego.

W obu krajach przepisy zaostrzają się w ramach rozporządzenia UE 2024/1028. Sprawdź licencję dla konkretnej nieruchomości, zanim policzysz dochód wakacyjny.

Nieruchomości z charakterem i ruiny

W obu krajach jest tani, charakterystyczny zasób wymagający nakładów: włoskie wsie z domami za 1 euro i hiszpańskie opuszczone wsie. Cena nagłówkowa rzadko jest rzeczywistym kosztem, więc przeczytaj nasze osobne przewodniki, zanim zaczniesz gonić za którymkolwiek z wariantów.

Co pod jaki cel

• Chcesz najbardziej ustandaryzowanego procesu, rozbudowanej infrastruktury dla zagranicznych kupujących i różnorodności wybrzeża: Hiszpania.
• Chcesz długiego posiadania bez podatku od zysku po pięciu latach, regionalnego charakteru i niższych średnich cen i akceptujesz więcej papierów: Włochy.
• Chcesz finansować kredytem nierezydenta: Hiszpania ma jaśniejsze zgłaszane warunki.
• Nie jesteś obywatelem UE: sprawdź zasadę wzajemności we Włoszech i status proponowanego w Hiszpanii podatku dla kupujących spoza UE.

FAQ

Co jest tańsze? Włochy według średnich krajowych, ale oba kraje bardzo różnią się według miast. Gdzie łatwiej cudzoziemcowi? W Hiszpanii pod względem procesu i infrastruktury; Włochy wymagają więcej dokumentów i sprawdzenia wzajemności dla kupujących spoza UE. Gdzie lepiej sprzedawać? We Włoszech, jeśli trzymasz ponad pięć lat; Hiszpania pobiera stałe 19% z 3% zatrzymaniem przez kupującego. Czy hiszpańska złota wiza jest wciąż dostępna? Nie, zakończyła się 3 kwietnia 2025 roku. Czy mogę wynajmować krótkoterminowo? W obu krajach tylko z krajową rejestracją i lokalną licencją, więc najpierw sprawdź.

Jak pomagamy

Dobieramy opcje na obu rynkach pod Twój cel, sprawdzamy pozycję prawną i licencję, liczymy koszty netto i koordynujemy lokalnych prawników. Tekst informacyjny — nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna; ceny, podatki i zasady się zmieniają, więc potwierdź każdą liczbę u wykwalifikowanego lokalnego doradcy.