Nieruchomości w Ras al-Chajma dla cudzoziemców: wyspa Al Marjan, ceny, rentowność i ryzyka

Ras al-Chajma (RAK) to północny emirat, który stał się w ZEA zakładem na plaże i kurorty. Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na własność w wyznaczonych obszarach, głównie na wyspie Al Marjan, w Mina Al Arab i w Al Hamra Village. Ceny szybko rosły w 2024 i 2025 roku dzięki kurortowi Wynn Al Marjan Island, którego otwarcie przesunięto na wrzesień 2027 roku, ale rok 2026 wygląda inaczej: ValuStrat oszacowała roczny wzrost cen na 5,4%, najwolniejszy od dwóch lat, a Khaleej Times informował o niewielkich spadkach cen w drugim kwartale. Średnia rentowność brutto to około 5,3% według ValuStrat, koszty zakupu to około 4% ceny, a do końca 2028 roku spodziewane jest 13 800 domów. Liczby są orientacyjne na październik 2026 roku i nie są obietnicą dla żadnego konkretnego lokalu. O Dubaju piszemy w artykule ceny nieruchomości w Dubaju i koszty zakupu.

Gdzie cudzoziemcy mogą kupować

Własność cudzoziemców w RAK jest ograniczona do wyznaczonych obszarów. Kupujący najczęściej spotykają się z takimi:

• wyspa Al Marjan: sztuczna wyspa z apartamentami i hotelami nad plażą oraz miejsce kurortu Wynn; tu jest większość nowych premier lokali w budowie
• Mina Al Arab: nadmorskie osiedle apartamentów i domów szeregowych o bardziej mieszkaniowym charakterze
• Al Hamra Village: osiedle z polem golfowym i mariną, z willami i apartamentami, główny rynek willi

Istnieją też inne budynki i obszary typu freehold, więc zawsze potwierdź z prawnikiem, że konkretna działka lub budynek są dostępne dla cudzoziemców na własność, zanim się zobowiążesz. Sektor nieruchomości reguluje ustawa RAK nr 12 z 2023 roku, a regulator emiratu RERA-RAK nadzoruje deweloperów i rachunki powiernicze.

Efekt Wynn

Zintegrowany kurort planowany przez Wynn Resorts na wyspie Al Marjan, z około 1 530 pokojami i apartamentami oraz kasynem, to główny powód, dla którego inwestorzy patrzą na RAK. Jego koszt wzrósł do około 5,7 mld dolarów amerykańskich, a otwarcie przesunięto z pierwszego kwartału na wrzesień 2027 roku z powodu opóźnień w łańcuchach dostaw i transporcie. Brokerzy spodziewają się nowej fali turystów i miejsc pracy, a wraz z nimi popytu na najem i najem krótkoterminowy. To oczekiwanie, a nie wynik: kurort jeszcze nie ruszył, opóźnienie uderzyłoby w tę opowieść, a duża część korzyści może być już w cenach.

Ceny: sprawdź, jaką miarę widzisz

Liczby dla RAK bardzo różnią się według źródeł, bo mierzą co innego:

• ValuStrat, firma wyceniająca, oszacowała ważoną średnią cenę mieszkań na około 1 006 AED za stopę w drugim kwartale 2026 roku, czyli około 10 800 AED za m² albo 2 600 euro za m² po kursie 4,13 dirhama za euro (nasze przeliczenie). Apartamenty na wyspie Al Marjan oszacowała na około 1 160 AED za stopę.
• Roczny raport Bayut podał ceny apartamentów premium na rekordowym poziomie 2 428 AED za stopę w 2025 roku, około 26 100 AED za m² albo 6 300 euro za m², a willi na około 1 211 AED za stopę, mniej więcej 3 150 euro za m².
• Strony deweloperów i brokerów dla nowych inwestycji nad wodą na wyspie Al Marjan pokazują ceny ofertowe około 2 640–3 150 AED za stopę, czyli mniej więcej 6 900–8 200 euro za m².

Różnica wynika głównie z tego, że średnie wycenowe obejmują cały zasób, a ceny ofertowe dotyczą nowych, markowych lokali nad wodą, więc porównuj to, co porównywalne, i pytaj, którą miarę podaje sprzedający. Co do kierunku: indeks ValuStrat wzrósł o 5,4% w roku do drugiego kwartału 2026, apartamenty o 5,8% (wyspa Al Marjan o 9,4%), a wille o 4,6%, przy czym prowadzi Al Hamra. Khaleej Times podawał wzrost cen apartamentów o 6,5% i willi o około 6% w pierwszym półroczu, a potem niewielkie spadki w drugim kwartale: ceny apartamentów o 0,7%, a czynsze apartamentów o 1,4%.

Co można kupić za budżet

Jako ilustracja (nasze obliczenia) za 1 000 000 AED, czyli około 242 000 euro, można kupić mniej więcej:

• 990 stóp kwadratowych (około 92 m²) po średniej ValuStrat 1 006 AED za stopę
• 410 stóp kwadratowych (około 38 m²) po cenie apartamentów premium Bayut 2 428 AED za stopę

Na wyspie Al Marjan po cenach premierowych ten sam budżet kupuje znacznie mniej, dlatego wybór między lokalem z rynku wtórnego a nową inwestycją nad wodą ma tu większe znaczenie niż średnia dla emiratu.

Rentowność: ile płaci RAK

ValuStrat szacuje średnią rentowność brutto na około 5,3% zarówno dla apartamentów, jak i willi w drugim kwartale 2026 roku. Dane Property Monitor przytaczane przez brokerów dają dla kluczowych osiedli około 6–9% w pierwszym kwartale. Według obliczeń jednego agregatora rentowność najmu długoterminowego apartamentów na wyspie Al Marjan jest znacznie niższa, około 2,2–3,4%, bo ceny premierowe są wysokie wobec czynszów, a brokerzy podają rentowność najmu krótkoterminowego w przeliczeniu na rok 8–11% brutto dla aktywnie zarządzanych lokali i 10–14% w wysokim sezonie od października do kwietnia. Do tych liczb dla najmu krótkoterminowego podchodź ostrożnie: to liczby brokerów, zależą od obłożenia i od pozwolenia na dom wakacyjny, a po opłatach i miesiącach niskiego sezonu netto jest często zbliżone do najmu długoterminowego. Po opłatach serwisowych, zarządzaniu i przestojach zakładaj, że netto jest niższe od brutto o mniej więcej 1,5–2 punkty procentowe; to nasza reguła praktyczna, a nie dane z RAK. Metodę opisujemy w artykule rentowność nieruchomości w Dubaju.

Podaż i ochłodzenie w 2026 roku

RAK to mały rynek. ValuStrat naliczyła 1 274 sprzedaże o wartości około 1,35 mld AED w pierwszym półroczu 2026 roku, czyli ułamek wolumenu Dubaju, a odsprzedaż trwa dłużej. Konsultanci liczą 13 800 domów do końca 2028 roku: około 2 200 w 2026, 4 700 w 2027 i 7 500 w 2028 roku, a inny raport spodziewa się około 25 600 do 2030 roku, z czego 97% to apartamenty. Większość podaży to apartamenty, pojawiające się mniej więcej wtedy, gdy ma ruszyć kurort Wynn, więc czynsze zależą od tego, ilu najemców i gości naprawdę przyjedzie. Khaleej Times opisał pierwsze oznaki ochłodzenia w drugim kwartale 2026 roku. Konflikt regionalny, który rozpoczął się 28 lutego 2026 roku, uderzył też w nastroje w całej Zatoce; sprawdź aktualną sytuację i traktuj to jako ryzyko, którego nie da się prognozować.

Rynek pierwotny i zasady dla deweloperów

Większość nowych lokali to lokale w budowie. Według zasad RAK RERA-RAK zatwierdza projekty i rachunki powiernicze, powiernicy są rejestrowani, a kupujący mają prawo do informacji o projekcie. Obowiązują te same praktyczne sprawdzenia co wszędzie w ZEA: projekt jest zarejestrowany, rachunek powierniczy istnieje, deweloper ma wcześniejsze oddania, a Twoja płatność trafia na rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio do dewelopera. Przeczytaj ryzyka inwestycji w nieruchomości w budowie w ZEA, zanim wpłacisz raty, i ostrożnie podchodź do obiecywanej rentowności: zobacz gwarantowany najem: haczyk.

Co zakup dolicza do ceny

Podawane opłaty przy prostym zakupie:

• Opłata rejestracyjna: 2% wartości rynkowej płaci kupujący w urzędzie gminy; niektóre źródła opisują 2% od każdej strony, więc potwierdź, kto co płaci.
• Wydanie planu 200 AED i akt własności 200 AED.
• Rejestracja hipoteki, jeśli bierzesz kredyt: 0,1% kredytu.
• Prowizja agenta: zwyczajowo 2% plus 5% VAT, nieustalona przepisami.

Jako ilustracja: przy apartamencie za 1 000 000 AED, gdy kupujący płaci opłatę rejestracyjną i agenta, razem wychodzi około 41 400 AED, czyli 4,1%, przed kosztami kredytu. To mniej niż około 7% w Dubaju. Rejestracja jest podawana jako trwająca trzy dni robocze.

Wiza pobytowa przez nieruchomość

Nieruchomość o wartości co najmniej 2 000 000 AED może uprawniać do 10-letniej złotej wizy, przy czym wartość kilku nieruchomości można łączyć; ceny w RAK pozwalają niektórym kupującym osiągnąć próg taniej niż w Dubaju. Nieruchomość z kredytem może się kwalifikować z zaświadczeniem banku, ale źródła różnią się co do dokładnych warunków dla lokali z kredytem i w budowie, a zasady zmieniły się w 2026 roku, więc potwierdź je w urzędzie przed płatnością. Pełny obraz znajdziesz w artykule złota wiza w Dubaju, który co do zasady dotyczy całych ZEA.

Domy wakacyjne

Aby wynajmować lokal krótkoterminowo w RAK, potrzebujesz pozwolenia na dom wakacyjny z Urzędu Rozwoju Turystyki RAK, co wiąże się z inspekcją i klasyfikacją, a najemcy potrzebują zaświadczenia właściciela o braku sprzeciwu. Opłaty się zmieniają, więc sprawdź je w urzędzie. Porównaj zasady z artykułem zasady najmu krótkoterminowego w ZEA.

RAK czy Dubaj

• Cena wejścia: średnia w RAK jest znacznie niższa niż w Dubaju, ale nowe inwestycje nad wodą na wyspie Al Marjan kosztują jak lepsze dzielnice Dubaju.
• Płynność: Dubaj jest znacznie głębszy; RAK to cienki rynek i na sprzedaż możesz czekać.
• Rentowność: średnia brutto w RAK to około 5,3% wobec około 5–6% w prestiżowych dzielnicach Dubaju; realna różnica zależy od lokalu i popytu na najem krótkoterminowy.
• Koszty: około 4% wobec około 7% w Dubaju.
• Katalizator: RAK mocno zależy od otwarcia Wynn i od turystyki, czego Dubaj nie ma.
• Lokalizacja: RAK leży mniej więcej godzinę jazdy od Dubaju, jest spokojniejszy, z sezonowym rynkiem wakacyjnym.

Porównanie z rynkami europejskimi znajdziesz w artykule Dubaj czy Europa do inwestowania.

Ryzyka, które warto uwzględnić

• Pojedynczy katalizator: część wzrostu cen to zakład, że Wynn otworzy się na czas i przyciągnie turystów.
• Podaż: 13 800 domów do 2028 roku, głównie apartamenty, na małym rynku.
• Zwalniające ceny: liczby z 2026 roku pokazują zwalniający wzrost i niewielkie spadki kwartalne.
• Cienki rynek wtórny: mało transakcji oznacza duże rozstępy cenowe i długie czasy sprzedaży.
• Sezonowość: silny popyt wakacyjny od października do kwietnia, słabsze lato.
• Konflikt regionalny: wojna, która rozpoczęła się 28 lutego 2026 roku, jest ryzykiem dla całej Zatoki.

Podatek od dochodu

ZEA nie mają podatku dochodowego od osób fizycznych, a dochód osób fizycznych z nieruchomości jest według dostępnych informacji zwolniony z podatku od osób prawnych, ale kraj Twojej rezydencji może opodatkować czynsz zależnie od rezydencji podatkowej i umów. Potwierdź z doradcą; zobacz też podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w ZEA.

Dla kogo jest RAK

• Dla kupujących, którzy chcą nieruchomość przy plaży z niższą ceną wejścia i akceptują sezonowy rynek wakacyjny
• Dla inwestorów, którzy traktują otwarcie Wynn jako zakład i mogą przetrwać opóźnienia i podaż
• Dla kupujących gotowe lokale z widoczną historią najmu, w odróżnieniu od kupujących w budowie, którzy polegają na prognozach

FAQ

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Ras al-Chajma? Tak, na własność w wyznaczonych obszarach, takich jak wyspa Al Marjan, Mina Al Arab i Al Hamra Village. Status konkretnej działki lub budynku potwierdź z prawnikiem.

Jakie opłaty przy zakupie w RAK? Około 2% opłaty rejestracyjnej, drobne stałe opłaty po około 200 AED oraz prowizja agenta około 2% plus VAT. Przy mieszkaniu za 1 000 000 AED to około 4%.

Jaka rentowność w Ras al-Chajma jest dobra? ValuStrat szacuje średnią rentowność brutto na około 5,3%, a brokerzy podają 6–9% dla kluczowych osiedli, czyli mniej więcej 3,5–7,5% po kosztach. Bardzo wysokie liczby dla najmu krótkoterminowego zależą od obłożenia i pozwolenia.

Czy kurort Wynn podniesie ceny? Takie jest oczekiwanie, ale kurort jeszcze nie ruszył, termin już raz się przesunął, a duża część oczekiwań może być już w cenach. Traktuj to jako możliwość, a nie prognozę.

Jak pomagamy

Pomagamy porównać emiraty pod Twój cel, ustalić budżet z realnymi kosztami zakupu, policzyć rentowność brutto i netto z realistycznymi przestojami i opłatami serwisowymi oraz koordynujemy lokalnych prawników i doradców. Zobacz też stronę ZEA, przewodnik po nieruchomościach w ZEA i artykuł o Abu Zabi.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Liczby są orientacyjne, pochodzą ze źródeł rynkowych i zmieniają się z czasem; przed zakupem potwierdź aktualne dane.