Zakup nieruchomości w Arabii Saudyjskiej: prawo 2026

Przez długi czas cudzoziemiec nie mógł po prostu kupić mieszkania w Arabii Saudyjskiej. Ustawa o własności nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Arabii Saudyjskiej to zmienia. Wydano ją dekretem królewskim M/14 i opublikowano w lipcu 2025 r., a w życie weszła w styczniu 2026 r. (według omówień kancelarii 21 stycznia). Przepisy wykonawcze zatwierdziła Rada Ministrów 23 czerwca 2026 r. Ustawa zastąpiła ramy z 2000 r. Poniżej wyjaśniamy, co jest już dozwolone, co nadal ograniczone i co trzeba sprawdzić samodzielnie. Dane sprawdzone w październiku 2026 r., praktyka wciąż się układa.

Kto jest kupującym niebędącym Saudyjczykiem

Definicja jest szeroka. Obejmuje cudzoziemców będących osobami fizycznymi, niezależnie od tego, czy mieszkają w królestwie, zagraniczne spółki, zagraniczne organizacje non-profit oraz niegiełdowe spółki zarejestrowane w Arabii Saudyjskiej z zagranicznymi właścicielami. Można nabywać własność i inne prawa do nieruchomości na cele mieszkaniowe, handlowe lub operacyjne, ale tylko w strefach zatwierdzonych przez państwo.

Strefy: sedno systemu

Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości wyłącznie w strefach geograficznych zatwierdzonych przez Radę Ministrów na wniosek Generalnego Urzędu ds. Nieruchomości (REGA). Mapę dozwolonych obszarów prowadzi REGA. Według Enterprise z sierpnia 2026 r. obejmuje ona 57 stref w Dżuddzie, 9 w Rijadzie, 17 w AlUli, 12 w Mekce i 10 w Medynie. Granic dzielnic nie weryfikowaliśmy, a mapa może być rozszerzana. Zasada jest prosta: przed wpłatą zadatku sprawdź konkretny budynek lub działkę na oficjalnej mapie.

Niegiełdowe spółki saudyjskie z zagranicznymi udziałowcami mogą za zgodą Ministerstwa Inwestycji posiadać nieruchomości także poza strefami, z wyjątkiem Mekki i Medyny.

Mekka i Medyna

Te dwa miasta mają szczególne zasady, a źródła, które czytaliśmy, różnią się w szczegółach. Część omówień mówi, że cudzoziemcy będący osobami fizycznymi mogą tam nabywać nieruchomości tylko jako muzułmanie i tylko w wyznaczonych strefach. Legal500 pisze, że święte miasta są wyłączone dla cudzoziemców-osób fizycznych i dostępne tylko dla spółek saudyjskich z zagranicznymi udziałowcami na określonych warunkach. Nie planuj zakupu w żadnym z tych miast bez pisemnej opinii saudyjskiego prawnika.

Rezydenci: jedno mieszkanie poza strefami

Według omówień kancelarii osoba fizyczna mieszkająca w królestwie może posiadać jedną nieruchomość mieszkalną poza strefami, ponownie nie w Mekce ani Medynie. Nie udało nam się przeczytać warunków w samym rozporządzeniu, np. okresu zamieszkania czy celu, więc poproś prawnika o aktualny tekst.

Rejestracja i przebieg zakupu

Wnioski składa się przez elektroniczną platformę REGA, współpracującą z systemem płatności banku centralnego. Według Legal500 kupujący będący osobą fizyczną musi uzyskać identyfikator elektroniczny w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych, otworzyć rachunek bankowy w królestwie na swoje nazwisko i mieć saudyjski numer telefonu. Zagraniczna spółka rejestruje się w Ministerstwie Inwestycji i ujawnia właścicieli bezpośrednich i pośrednich. Droga dla nierezydentów się zmieniała, więc potwierdź aktualne kroki.

• Wybierz nieruchomość w dozwolonej strefie i uzyskaj to potwierdzenie na piśmie.
• Sprawdź tytuł prawny, a przy lokalach z rynku pierwotnego licencję dewelopera i rachunek powierniczy.
• Podatki i opłaty płać elektronicznie, ponieważ płatności za nieruchomości mają iść zatwierdzonymi kanałami.
• Zarejestruj przeniesienie własności na platformie i zachowaj cyfrowy tytuł.

Opłaty, podatki i kary

Podatek od transakcji nieruchomościami wynosi 5% ceny, obowiązuje od kwietnia 2025 r. i jest płacony przez platformę urzędu podatkowego przed przeniesieniem własności (zob. strona ZATCA). Kto go ponosi, ustala umowa. Cudzoziemcy płacą także opłatę przy zbyciu, obecnie 2% w Rijadzie, Dżuddzie, Mekce i Medynie, przy ustawowym limicie 5%. Niektóre kancelarie nazywają stawki jeszcze nieostatecznymi. Pełny obraz kosztów znajdziesz w artykule ceny nieruchomości w Arabii Saudyjskiej i koszty zakupu.

Kary są poważne. Legal500 podaje kary do 5% wartości za fałszywe lub wprowadzające w błąd informacje oraz od 0,1% do 3% za inne naruszenia. Gulf News i Khaleej Times piszą o grzywnach do 10 mln riali. Podawaj dokładne dane we wszystkich dokumentach.

Związek z Premium Residency

Samo mieszkanie nie daje prawa pobytu. Program Premium Residency ma osobną kategorię dla właścicieli nieruchomości. Według źródeł wtórnych wymaga nieruchomości mieszkalnej o wartości co najmniej 4 mln riali bez kredytu hipotecznego. Opisujemy to w artykule Premium Residency i nieruchomości dla ekspatów.

Dla kupujących mówiących po polsku i rosyjsku

Przygotuj ważny paszport, potwierdzenie adresu, potwierdzenie źródła środków, a dla spółek dokumenty własnościowe. Zapytaj saudyjskiego prawnika, które dokumenty wymagają apostille lub tłumaczenia przysięgłego. Banki stosują własne polityki zgodności, więc wcześnie zapytaj, czego bank wymaga od kupującego mieszkającego w UE. Przelewaj pieniądze tylko z rachunku na własne nazwisko zwykłymi kanałami bankowymi. Nie twierdzimy niczego o dopuszczalności obywateli konkretnego kraju: to kwestia banku i prawnika. Ogólne kroki opisuje przewodnik dla cudzoziemców. Przechowuj kopie wszystkich dokumentów, pokwitowań i potwierdzeń płatności i poproś prawnika o wyjaśnienie każdego dokumentu w zrozumiałym dla Ciebie języku przed podpisaniem, ponieważ oficjalne formularze są w języku arabskim.

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Arabii Saudyjskiej w 2026 r.? Tak, w strefach zatwierdzonych przez państwo i przez oficjalną platformę. Poza strefami odpowiedź brzmi zwykle nie, z wyjątkami dla mieszkających w kraju osób fizycznych i dla spółek saudyjskich z zagranicznymi właścicielami.

Czy trzeba mieszkać w Arabii Saudyjskiej, żeby kupić? Nie, ustawa obejmuje także nierezydentów. Według Legal500 potrzebują oni identyfikatora elektronicznego, saudyjskiego rachunku bankowego i saudyjskiego numeru telefonu.

Czy nie-muzułmanin może kupić w Mekce lub Medynie? Źródła różnią się co do osób fizycznych. Traktuj to jako ograniczone i uzyskaj pisemną opinię saudyjskiego prawnika.

Jaka jest główna opłata? Podatek od transakcji 5%, a cudzoziemców w głównych miastach dotyczy też opłata przy zbyciu 2% (limit 5%). Potwierdź obie przed podpisaniem.

Czy zakup mieszkania daje rezydencję? Nie. Istnieje osobna kategoria Premium Residency z wysokim progiem.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą po angielsku, rosyjsku i polsku. Znajdujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Możesz przeglądać oferty i skorzystać z kalkulatorów. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy są nowe i się zmieniają, dlatego sprawdź aktualne zasady u saudyjskiego prawnika i w źródłach oficjalnych, na przykład REGA.