Sprzedaż mieszkania w Polsce i zakup za granicą: PIT-39

Sprzedaż mieszkania w Polsce, by sfinansować zakup w Hiszpanii, na Cyprze lub w Bułgarii, to częsta droga rezydentów. Polski podatek zależy od dwóch rzeczy: jak długo byłeś właścicielem mieszkania i na co przeznaczysz pieniądze. Przewodnik opiera się na broszurze Ministerstwa Finansów do PIT-39 (za 2025 r.) oraz stronie resortu o sprzedaży domu i wprost mówi, czego nie udało nam się potwierdzić. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową.

Reguła pięciu lat

Sprzedaż mieszkania, domu, udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania podlega opodatkowaniu w Polsce tylko wtedy, gdy nie następuje w ramach działalności gospodarczej i nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś lub wybudowałeś nieruchomość. Mieszkanie kupione w marcu 2022 r. można więc sprzedać bez tego podatku od 1 stycznia 2028 r., a nie od marca 2027 r. Po tym okresie sprzedaż jest poza tym podatkiem i nie składa się PIT-39.

Gdy sprzedajesz w ciągu pięciu lat

PIT-39 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Stawka podatku to 19% dochodu, a podatek płaci się do tego samego terminu składania zeznania, według broszury. Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży i koszty nabycia.

• Przychód: cena z umowy pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeśli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd może przyjąć wartość rynkową.
• Koszty: udokumentowana cena zakupu (lub koszt wytworzenia) plus udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość. Według broszury koszt nabycia podwyższa się co roku, od roku następującego po zakupie, o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych; potwierdź, jak to działa w Twoim przypadku.
• Waluta: zakup lub sprzedaż w walucie obcej przelicza się na złote.

Ulga mieszkaniowa

Jeśli przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe, odpowiednia część dochodu jest zwolniona z podatku. Broszura podaje wzór: dochód pomnożony przez udział wydatków mieszkaniowych w przychodzie ze sprzedaży. Wydatki trzeba ponieść począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku sprzedaży. Udokumentowane wydatki uwzględnia się do wysokości przychodu. Przykład z broszury: przychód 200 000 zł, koszty 150 000 zł, dochód 50 000 zł, wydatki mieszkaniowe 180 000 zł, czyli dochód zwolniony to 50 000 x 180 000 / 200 000 = 45 000 zł, a 5 000 zł pozostaje opodatkowane. Jeśli cały przychód trafi na cele mieszkaniowe, cały dochód jest zwolniony.

Jeśli warunki nie zostaną spełnione, trzeba złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę, liczonymi od dnia następującego po pierwotnym terminie złożenia zeznania.

Czy mieszkanie w innym kraju UE się liczy?

Strona resortu o sprzedaży domu mówi, że własne cele mieszkaniowe można realizować nie tylko w Polsce, ale i w państwach członkowskich UE, o ile organ podatkowy może uzyskać informacje na podstawie umów międzynarodowych. Inne portale, powołując się na ustawę, dodają Norwegię, Islandię, Liechtenstein i Szwajcarię oraz piszą, że spłacany w tym celu kredyt musi być w banku z siedzibą w tych państwach. Przeczytaliśmy oświadczenie resortu i źródła wtórne, a nie tekst ustawy, więc dokładne brzmienie zweryfikuj z doradcą. Przy takim odczytaniu kraj spoza listy, np. Turcja, ZEA, Gruzja lub Czarnogóra, się nie kwalifikuje.

Inne warunki do sprawdzenia:

• Ma to być Twoja własna potrzeba mieszkaniowa. Portale, powołując się na wyroki sądów, piszą, że chodzi o mieszkanie, w którym będziesz mieszkać, a nie lokal kupiony wyłącznie na wynajem. Drugi dom w Hiszpanii, w którym będziesz przebywać, da się bronić; mieszkanie kupione stricte na wynajem to przypadek ryzykowny. Nie polegalibyśmy na tym bez pisemnej interpretacji podatkowej.
• Liczyć się mogą zakup, budowa, rozbudowa i remont własnego domu oraz spłata kredytu zaciągniętego przed sprzedażą na takie cele.
• Wydatki przed sprzedażą według brzmienia broszury się nie liczą (liczą się od dnia sprzedaży). Jeśli wpłacasz zadatek lub kupujesz przed sprzedażą, zapytaj, ile się kwalifikuje. Wyjątkiem, o którym piszą portale, jest kredyt zaciągnięty przed sprzedażą i spłacany z przychodu.

Terminy i finansowanie pomostowe

Prawdziwym problemem bywa odstęp w czasie. Możesz chcieć kupić za granicą, zanim sprzeda się polskie mieszkanie. Co rozważyć (nic z tego nie jest poradą podatkową):

• Trzyletnie okno po sprzedaży jest szerokie, więc zakup po sprzedaży łatwiej wpisać niż zakup przed nią.
• Jeśli potrzebujesz pomostu, w Polsce możliwy jest kredyt zabezpieczony na polskim mieszkaniu, ale portale piszą, że przed sprzedażą liczy się tylko spłata takiego kredytu zaciągniętego przed sprzedażą; zob. kredyt w swoim kraju.
• Płatności zagraniczne w ratach (rynek pierwotny) dopasuj do dat. Zachowaj umowę i potwierdzenia bankowe każdej raty.
• Gdy pieniądze wychodzą z Polski, banki pytają o źródło; akt sprzedaży i Twój PIT-39 to dobre dowody. Zob. przelew za granicę z Polski.

Nieruchomość z dziedziczenia

Jeśli odziedziczyłeś mieszkanie, broszura potwierdza, że do kosztów nabycia zalicza się udokumentowane koszty poniesione przez spadkodawcę oraz Twoje ciężary spadkowe (spłacone długi, zaspokojone roszczenia o zachowek, wykonane zapisy zwykłe i polecenia) proporcjonalnie, a także zapłacony podatek od spadków i darowizn, jeśli go zapłacono. Pięcioletni okres dla spadku opisuje się zwykle jako liczony od końca roku, w którym nabył spadkodawca; w broszurze tego nie znaleźliśmy, więc potwierdź. Zob. też podatek od spadków i darowizn przy nieruchomości za granicą.

Jeśli wyjeżdżasz z Polski

Sprzedaż po utracie statusu polskiego rezydenta podatkowego może być opodatkowana inaczej. Zob. rezydencja podatkowa przy przeprowadzce i zaplanuj daty sprzedaży i wyjazdu z doradcą.

Przykład hipotetyczny

Rezydent kupił mieszkanie w 2023 r. za 500 000 zł i sprzedaje w 2026 r. za 600 000 zł, mając 20 000 zł udokumentowanych nakładów i 10 000 zł kosztów sprzedaży. Dochód to z grubsza 590 000 - 520 000 = 70 000 zł (bez waloryzacji kosztów), podatek 19% to 13 300 zł bez ulgi. Jeśli w terminie wyda cały przychód na kwalifikujące się mieszkanie, dochód może być zwolniony; jeśli połowę, to mniej więcej połowa dochodu. Liczby są ilustracyjne, nie prognozą.

FAQ

Kiedy złożyć PIT-39? Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Jaka stawka? 19%. Czy ulga obejmuje mieszkanie w innym kraju UE? Resort mówi, że własne cele mieszkaniowe można realizować w państwach UE; EOG, Szwajcarię i dokładne warunki potwierdź. Czy kupione pod wynajem się kwalifikuje? Portale powołujące się na sądy mówią, że ulga dotyczy własnych potrzeb mieszkaniowych, więc nie zakładaj tego. Ile mam czasu na wydanie pieniędzy? Do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Czy płacę podatek po sprzedaży po pięciu latach? Nie, ten podatek dochodowy nie ma zastosowania.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy i interpretacje się zmieniają, więc aktualny stan potwierdź u licencjonowanego polskiego doradcy podatkowego i na podatki.gov.pl. Zob. też zakup nieruchomości za granicą z Polski i jak sprzedać nieruchomość za granicą.