Odbiór nowego mieszkania za granicą: usterki i przekazanie

Odbiór nowego mieszkania to ostatni moment, w którym masz realny wpływ na dewelopera. Zanim podpiszesz protokół, deweloperowi zależy na Twoim podpisie; potem jesteś jednym z wielu właścicieli z listą reklamacji. Właściciel mieszkający w innym kraju ma pokusę, by szybko podpisać, wziąć klucze i wrócić do domu. Ten poradnik pokazuje, jak odebrać mieszkanie prawidłowo, także zdalnie. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną; zasady różnią się w zależności od kraju i umowy.

Czym jest snagging

Snag to każda usterka lub niedoróbka: zarysowana szyba, drzwi ocierające o ościeżnicę, płytka brzmiąca głucho, gniazdko bez napięcia, wilgoć w rogu, odpływ balkonowy, który nie odprowadza wody. Snagging to systematyczny odbiór, którego wynikiem jest pisemna lista takich pozycji z terminem usunięcia przez dewelopera. Termin pochodzi z Wielkiej Brytanii, ale logika jest wszędzie taka sama: to, co zapisano przed odbiorem, łatwo udowodnić; to, co wyjdzie po wprowadzeniu się lub po miesiącach nieobecności, staje się sporem.

Zatrudnij niezależnego inspektora

Przedstawiciel dewelopera oprowadzi Cię po mieszkaniu i powie, że większość uwag jest drobna. Niezależny inspektor (rzeczoznawca budowlany, architekt lub inżynier) pracuje dla Ciebie. Poproś o pisemny raport ze zdjęciami, najlepiej z pomiarem wilgotności i kamerą termowizyjną do oceny wilgoci i izolacji. Wybierz inspektora sam, nie za pośrednictwem sprzedawcy, i umów wizytę przed formalnym terminem przekazania, aby został czas na naprawy. Jeśli nie możesz być na miejscu, inspektor może przyjść w Twoim imieniu, zwykle razem z prawnikiem lub agentem z pełnomocnictwem. Wstępna inspekcja na około tydzień przed przekazaniem to częsta praktyka.

W dniu odbioru: co sprawdzić

• Zmierz i porównaj. Powierzchnia i układ muszą zgadzać się z umową i rzutem, a wykończenie, sprzęt i armatura ze specyfikacją, którą podpisałeś.
• Ściany, podłogi, sufity. Pęknięcia, nierówne malowanie, odspojone lub głuche płytki, wilgoć, pleśń, szczeliny przy listwach.
• Okna i drzwi. Otwórz i zamknij każde, sprawdź uszczelki, zamki, klamki, rolety, drzwi balkonowe i wejściowe.
• Woda. Odkręć wszystkie krany i prysznice, spłucz toalety, napełnij zlewy, sprawdź odpływy i ciśnienie, zajrzyj pod zlewy w poszukiwaniu przecieków.
• Elektryka. Sprawdź gniazdka i włączniki, rozdzielnię i domofon. Sprawdź klimatyzację, ogrzewanie i podgrzewacz wody, poproś o pokaz ich działania.
• Części wspólne. Winda, wejście, parking, basen, śmietniki, dach. Twoja część to tylko fragment budynku.

Każdą pozycję zapisuj ze zdjęciem i lokalizacją. Sporządź jedną listę z datą i poproś dewelopera o potwierdzenie jej otrzymania.

Liczniki, klucze i media

Sfotografuj stany wszystkich liczników (prąd, woda, gaz, ciepło) w dniu przekazania i zapisz numery liczników. Upewnij się, że liczniki są przypisane do właściwego lokalu. Dowiedz się, kto zakłada rachunki: w wielu krajach nowy właściciel sam zawiera umowy z dostawcami, co często wymaga lokalnego numeru podatkowego i lokalnego konta bankowego. Policz klucze, piloty, karty dostępu i kody i wpisz ich liczbę do protokołu. Jeśli Cię nie będzie, ustal z góry, kto trzyma komplet. Opłaty eksploatacyjne też zaczynają się od przekazania; zob. całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą.

O jakie dokumenty prosić

Nazwy różnią się w zależności od kraju. Ogólnie poproś o:

• dokument o oddaniu do użytku lub zdatności do zamieszkania wydany przez lokalny organ, potwierdzający, że budynek może służyć jako mieszkalny;
• świadectwo charakterystyki energetycznej;
• dokumentację techniczną lub księgę budynku z gwarancjami i instrukcjami sprzętu;
• polisę ubezpieczeniową budynku lub gwarancji konstrukcyjnej, jeśli kraj tego wymaga;
• dokumenty rejestrowe: akt własności lub jego odpowiednik oraz potwierdzenie, że lokal nie jest obciążony hipoteką ani innym obciążeniem;
• rozliczenia opłat eksploatacyjnych i regulamin wspólnoty właścicieli.

Jeśli budynek nie ma dokumentu o oddaniu do użytku, możesz nie móc legalnie podłączyć mediów ani później sprzedać lokalu. Tu potrzebny jest Twój prawnik. Zob. także jak sprawdzić dewelopera za granicą.

Okresy gwarancji na wady: przykłady

Przepisy o wadach są krajowe, a umowa może je rozszerzać lub ograniczać. Poniżej streszczenia do omówienia z lokalnym prawnikiem, a nie gwarancje.

Hiszpania. Ustawa o budownictwie (LOE, art. 17) przewiduje trzy okresy gwarancji liczone od odbioru robót bez zastrzeżeń: jeden rok na wady wykończenia, trzy lata na wady wpływające na zdatność do zamieszkania (w tym instalacje) i dziesięć lat na szkody konstrukcyjne. Roszczenie trzeba wnieść w ciągu dwóch lat od ujawnienia szkody (art. 18). Oficjalny tekst znajdziesz w BOE; zob. także Hiszpania: rynek pierwotny czy wtórny.

Portugalia. Według streszczeń orzeczeń obowiązuje pięcioletni okres gwarancji na wady budowlane, z obowiązkiem zgłoszenia wady w ciągu roku od jej wykrycia i ograniczonym czasem na pozew po zgłoszeniu. Dokładne terminy potwierdź u portugalskiego prawnika; zob. Portugalia: rynek pierwotny czy wtórny.

Grecja. Z dostępnych źródeł wynika, że Kodeks cywilny przewiduje dziesięcioletnią odpowiedzialność wykonawcy za wady budowlane. Sprawdź, jak ma to zastosowanie do Twojego zakupu; zob. Grecja: rynek pierwotny czy wtórny.

Cypr. Lokalne komentarze wskazywały, że brakuje jasnego ustawowego okresu odpowiedzialności za wady mieszkań, więc większe znaczenie mają umowa sprzedaży i gwarancja dewelopera. Przeczytaj je uważnie; zob. Cypr: rynek pierwotny czy wtórny.

ZEA. W Dubaju odpowiedzialność dewelopera za wady konstrukcyjne podaje się jako dziesięć lat od świadectwa ukończenia, z krótszym okresem dla robót mechanicznych, elektrycznych i hydraulicznych oraz okresem usuwania wad (często rok) w umowie sprzedaży. Zasady różnią się między emiratami; zweryfikuj je w departamencie gruntów i zob. lista kontrolna zakupu w budowie w Dubaju.

Wszędzie zegar zwykle rusza od odbioru, a część praw zależy od pisemnego zgłoszenia wad w terminie. Wysyłaj zgłoszenia w sposób potwierdzający doręczenie.

Czego nie podpisywać

• Protokołu „bez uwag”, do którego nie dołączono Twojej listy.
• „Ostatecznego” odbioru ze zrzeczeniem się wszelkich późniejszych roszczeń, także z tytułu wad ukrytych.
• Pustego lub niedatowanego formularza ani dokumentu w języku, którego nie czytasz, bez tłumaczenia.
• Wypłaty ostatniej raty lub kaucji przed usunięciem głównych usterek, chyba że umowa stanowi inaczej. Zapytaj prawnika.
• Umów na media, zarządzanie lub meble przedstawianych przy okienku jako „standardowe”, jeśli ich nie przeczytałeś.

Możesz odebrać z zastrzeżeniami: podpisz, ale dołącz listę usterek i termin naprawy. Następnie przeprowadź ponowną kontrolę i potwierdź pisemnie, że każda pozycja została zamknięta.

FAQ

Czy muszę być obecny osobiście? Niekoniecznie. Może przyjść pełnomocnik lub inspektor na podstawie pisemnego zlecenia. Sprawdź, czy deweloper to akceptuje i czy pełnomocnictwo jest ważne w danym kraju.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterek? To zależy od umowy i lokalnego prawa. Poproś o termin na piśmie i zapytaj, co się stanie, jeśli go nie dotrzyma.

Czy przyjmować mieszkanie z nieusuniętymi usterkami? Często tak, z zastrzeżeniami i pisemną listą, jeśli usterki są drobne, a umowa na to pozwala. Przy poważnych lub konstrukcyjnych problemach skonsultuj się z prawnikiem przed podpisaniem.

Co zrobić, gdy wady wyjdą po kilku miesiącach? Zgłoś je deweloperowi na piśmie zaraz po wykryciu, zachowaj zdjęcia i daty. Terminy biegną od odbioru lub wykrycia, więc nie zwlekaj.

Czy niezależny inspektor się opłaca? Dla właściciela mieszkającego daleko zwykle tak: raport jest dowodem, a honorarium jest niewielkie w porównaniu z ceną lokalu.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma (rosyjski, polski, angielski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników, rzeczoznawców i doradców podatkowych. Pomożemy przygotować się do odbioru i znaleźć niezależnego inspektora. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, dlatego aktualne zasady zweryfikuj u lokalnego specjalisty.