Grecja opodatkowuje nowe mieszkanie 24% VAT, chyba że deweloper wybierze czasowe zawieszenie, obowiązujące obecnie do końca 2026 roku. Dla zaliczek nie ma ustawowego escrow.
W Grecji wybór między nowym mieszkaniem a rynkiem wtórnym to głównie wybór reżimu podatkowego i poziomu ochrony przed podpisaniem aktu u notariusza. Pierwszy kształtuje czasowa regulacja, przedłużona obecnie do końca 2026 roku, drugi fakt, że greckie prawo nie zmusza deweloperów do ochrony zaliczek przy zakupie z planów. Oto, co warto porównać.
Podatek: VAT albo podatek od przeniesienia
Od 1 stycznia 2006 roku sprzedaż nowo wybudowanych nieruchomości w Grecji co do zasady podlega VAT według stawki podstawowej, obecnie 24%. Od 2019 roku deweloperzy mogą zawiesić VAT na kwalifikujące się niesprzedane lokale, a wtedy sprzedaż podlega podatkowi od przeniesienia nieruchomości. Ta możliwość i już przyznane zawieszenia zostały przedłużone do 31 grudnia 2026 roku ustawą 5246/2025, opublikowaną w dzienniku urzędowym 11 listopada 2025 roku. Podatek od przeniesienia opisuje się zwykle jako 3% wartości obiektywnej plus gminny dodatek około 3% samego podatku, co daje efektywną stawkę około 3,09%.
Dwa zastrzeżenia. Zawieszenie jest dla dewelopera opcjonalne, więc nie można zakładać, że dane nowe mieszkanie z niego korzysta, a traktowanie podatkowe warto uzyskać na piśmie przed rezerwacją. Obecnie obowiązuje ono do 31 grudnia 2026 roku, więc przy zakupie kończącym się później potwierdź, co będzie obowiązywać. Rynek wtórny jest poza VAT i podlega podatkowi od przeniesienia.
Co daje nowe mieszkanie
Nowe mieszkanie to najprostsza droga do nowoczesnej izolacji, układu, świadectwa energetycznego i świeżego pozwolenia na budowę wydanego przez krajową platformę e-adeies. Własność przechodzi dopiero aktem notarialnym, po zakończeniu budowy i odbiorze, a do tego czasu masz prawo umowne wobec dewelopera, a nie zarejestrowany interes.
Zakup z planów: to, co nie jest chronione prawem
Umowa przedwstępna zwykle wymaga zaliczki 10% do 20% i kolejnych wpłat przy podpisaniu umowy głównej, co może podnieść wpłaconą kwotę do 30% do 40%. W przeciwieństwie do Hiszpanii Grecja nie wymaga trzymania płatności etapowych na rachunku powierniczym ani zabezpieczenia gwarancją bankową przy prywatnych sprzedażach mieszkań z planów, więc ochrona wynika głównie z Twojej umowy. Niektórzy deweloperzy oferują gwarancję na życzenie. Greckie prawo zna też mechanizm arravon, w którym zawodzący sprzedawca może być winien podwójną zaliczkę, ale działa on tylko wtedy, gdy umowa jest tak skonstruowana, więc prawnik powinien sprawdzić zapisy.
Zanim wpłacisz zaliczkę:
- sprawdź pozwolenie na budowę na platformie e-adeies i jego zgodność z lokalem
- poproś o gwarancję bankową na zaliczki i wpisz ją do umowy
- upewnij się, że deweloper jest właścicielem gruntu bez hipoteki albo ma zwolnienie od banku
- ustal termin oddania, kary za opóźnienie i prawo odstąpienia
- zobacz ostateczne plany, specyfikację i świadectwo energetyczne
Rynek wtórny: co może ukrywać
Nieruchomość z rynku wtórnego jest dostępna od razu i leży w okolicy, którą można ocenić. Jeden przewodnik rynkowy szacuje ją na około 15% do 40% taniej za metr kwadratowy niż porównywalne nowe mieszkanie, ale traktuj to jako wskazówkę zależną od lokalizacji. Kosztem, na który trzeba uważać, jest legalność. Sprawdź, czy historia pozwoleń obejmuje każdą część nieruchomości, w tym tarasy, baseny i dobudówki, bo samowole budowlane mogą skutkować karami lub nakazami rozbiórki, które przechodzą na nowego właściciela. Dla budynków sprzed 1990 roku rozsądna jest niezależna opinia inżyniera o konstrukcji, wilgoci i instalacjach. Do sprzedaży wymagane jest ważne świadectwo energetyczne, ważne dziesięć lat.
Prosty sposób wyboru
- wybierz nowe mieszkanie, jeśli cenisz nowoczesne standardy, akceptujesz czekanie i możesz uzyskać na piśmie traktowanie podatkowe i ochronę zaliczek
- wybierz rynek wtórny, jeśli chcesz teraz, w znanej okolicy, a prawnik i inżynier potwierdzili pozwolenia
- porównuj pełny koszt z podatkiem, remontem i modernizacją energetyczną, a nie tylko cenę ofertową
- jeśli rozważasz złotą wizę, sprawdź, pod jakie ścieżki musi pasować zakup, zobacz nasz artykuł o złotej wizie Grecji
FAQ
Czy płacę VAT od nowego mieszkania? Domyślnie 24%, chyba że deweloper wybrał zawieszenie, przedłużone obecnie do 31 grudnia 2026 roku, a wtedy obowiązuje podatek od przeniesienia około 3,09%. Czy rynek wtórny jest opodatkowany tak samo? Rynek wtórny jest poza VAT i płaci podatek od przeniesienia. Czy zaliczki są chronione? Nie ustawowym escrow ani gwarancją, więc ochronę trzeba zapisać w umowie. Czy odzyskam zaliczkę, gdy deweloper zawiedzie? Tylko według umowy i, jeśli jest tak skonstruowana, według zasad arravon. Jakie dokumenty są najważniejsze na rynku wtórnym? Historia pozwoleń na budowę, zapisy własności i katastru oraz świadectwo energetyczne.
How we help
D.H. Realting może pomóc porównać konkretne oferty i zadać właściwe pytania deweloperowi lub sprzedawcy. Ten artykuł to ogólna informacja, a nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Przepisy podatkowe, w tym zawieszenie VAT, zmieniają się w czasie, więc przed decyzją potwierdź obowiązujące traktowanie u prawnika i w urzędzie skarbowym.