W Hiszpanii obie ścieżki są inaczej opodatkowane i inaczej chronione: IVA plus opłata AJD kontra regionalny ITP, dziesięcioletnie ubezpieczenie konstrukcji i gwarancja bankowa pod zaliczki.
Zakup w Hiszpanii dzieli się na dwie prawnie różne transakcje. Pierwsza sprzedaż od dewelopera to transakcja objęta VAT, z własnymi gwarancjami i zasadami ochrony płatności. Sprzedaż wtórna między osobami prywatnymi to transakcja objęta podatkiem od czynności, w której ochrona zależy głównie od Twoich własnych sprawdzeń. Porównywanie ich po cenie z ogłoszenia prawie zawsze wprowadza w błąd, więc oto, co naprawdę się różni.
Różnica w podatkach
Rynek wtórny jest opodatkowany podatkiem ITP (podatek od czynności), którego stawkę ustala każda wspólnota autonomiczna. Według przewodników na 2026 rok to mniej więcej od 6% do 10%: w Madrycie około 6%, w Andaluzji około 7%, w Katalonii około 10%. Nowe mieszkanie od dewelopera podlega 10% IVA na nieruchomości mieszkalne plus opłacie skarbowej AJD, którą regionalne przewodniki szacują na około 0,5% do 1,5% zależnie od regionu. Stawki się zmieniają, a niektóre regiony je korygują, więc przed porównaniem ofert sprawdź aktualną wartość dla konkretnej wspólnoty.
Praktyczny wniosek: przy podobnej cenie obie ścieżki mogą dać zbliżony wynik, ale w nowym mieszkaniu większa kwota idzie na IVA ponad cenę i wpływa to na to, ile sfinansuje bank. Całkowite koszty zakupu dla nierezydentów szacuje się zwykle na 10% do 15% ponad cenę.
Gwarancje: co daje nowe mieszkanie
Hiszpańska ustawa o budownictwie (LOE) ustanawia trzy okresy odpowiedzialności dla nowych budynków mieszkalnych: dziesięć lat za wady konstrukcyjne, trzy lata za problemy z zamieszkiwalnością, np. izolację, i rok za wady wykończenia. Dziesięcioletnią ochronę konstrukcji wspiera polisa seguro decenal, którą powinien zawrzeć deweloper, a notariusze i księga wieczysta co do zasady nie realizują nowej transakcji mieszkaniowej bez jej potwierdzenia. Polisa przechodzi na kolejnych właścicieli na pozostałe lata, co pomaga także przy odsprzedaży. Poproś o certyfikat i sprawdź, że dotyczy właśnie tego budynku.
Rynek wtórny nie ma nowej gwarancji. Jeśli budynek ma mniej niż dziesięć lat, może obowiązywać reszta ochrony konstrukcji, ale w starszych domach stan jest Twoją sprawą, dlatego liczą się rzeczoznawca i sprawdzenia z naszej listy kontrolnej dla hiszpańskiego rynku wtórnego.
Zakup z planów: jak chronione są zaliczki
Jeśli płacisz zaliczki za niewybudowane mieszkanie, hiszpańskie prawo wymaga, by deweloper zabezpieczył każdą wpłatę gwarancją bankową lub polisą na wpłaconą kwotę, a środki trafiały na specjalny rachunek bankowy. Wynika to z ustawy o budownictwie i ustawy 57/1968, wzmocnionej ustawą 20/2015. Praktyczny szczegół według hiszpańskich kancelarii: takie gwarancje obowiązują dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na budowę, więc rezerwacja wpłacona przed pozwoleniem jest chroniona inaczej.
Zanim cokolwiek zapłacisz, sprawdź:
- pozwolenie na budowę zostało wydane i dotyczy kupowanego lokalu
- dostajesz gwarancję lub polisę z Twoim imieniem i konkretnym lokalem, a nie dokument ogólny
- pieniądze trafiają na rachunek specjalny, a nie na ogólny rachunek dewelopera
- umowa określa termin oddania i skutki jego przekroczenia
- widzisz, kto ma kredyt na działkę i jak jest on zwalniany lokal po lokalu
Rynek wtórny: koszty, których nie ma w ogłoszeniu
Nieruchomość z rynku wtórnego jest zwykle dostępna od razu i w znanej okolicy, ale może kryć koszty ukryte w cenie: remont, modernizację energetyczną, zaległości wspólnoty i starzejące się instalacje. Kupuj z wypisem nota simple z księgi wieczystej, świadectwem energetycznym i opinią rzeczoznawcy, a budżet na remont ustal przed negocjacjami. Ponieważ sprzedawcą jest osoba prywatna, jest więcej miejsca na negocjacje ceny niż u dewelopera ze stałym cennikiem.
Prosty sposób wyboru
- wybierz nowe mieszkanie, jeśli zależy Ci na nowoczesnej izolacji i układzie, jasnej gwarancji i dłuższym horyzoncie, a czekanie na oddanie Ci nie przeszkadza
- wybierz rynek wtórny, jeśli chcesz szybko się wprowadzić lub wynająć, kupić w ugruntowanej okolicy albo wyremontować po swojemu
- porównuj pełny koszt z podatkiem, remontem i kredytem, który naprawdę dostaniesz, a nie tylko cenę ofertową
FAQ
Czym różnią się podatki? Rynek wtórny płaci regionalny ITP, a nowe mieszkanie 10% IVA plus opłatę AJD, dokładne stawki zależą od regionu. Czy nowe mieszkanie jest bezpieczniejsze? Ma dziesięcioletnie ubezpieczenie konstrukcji i, przy zakupie z planów, wymagane prawem gwarancje zaliczek, ale musisz je sam zweryfikować. Czy mogę stracić zaliczkę? Gwarancja ma temu zapobiegać, ale tylko jeśli istnieje, obejmuje Twój lokal, a pozwolenie na budowę zostało wydane. Czy rynek wtórny ma gwarancję? Nie nową, choć w nowszym budynku może obowiązywać reszta dziesięcioletniej ochrony. Czy kredyt jest taki sam? Niekoniecznie, zobacz nasz przewodnik po hiszpańskich kredytach hipotecznych dla cudzoziemców.
How we help
D.H. Realting może pomóc porównać konkretne oferty nowych i wtórnych nieruchomości oraz zadać właściwe pytania deweloperowi lub sprzedawcy. Ten artykuł to ogólna informacja, a nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Stawki i zasady zmieniają się zależnie od regionu i w czasie, więc przed decyzją potwierdź aktualne wartości u prawnika i we właściwym urzędzie.