Jak sprzedać kondominium lub dom w Tajlandii jako obcokrajowiec: przebieg transakcji, podatki i wywóz pieniędzy

W skrócie

Na 7 listopada 2026 sprzedaż kondominium w Tajlandii przez cudzoziemca łatwiej zacząć niż skończyć: tytuł przechodzi w jeden dzień w urzędzie gruntów, ale kupujący potrzebuje wolnego miejsca w kwocie dla obcokrajowców, a pieniądze wychodzą gładko tylko wtedy, gdy zachowałeś formularz FET z zakupu. Opłaty państwowe przy przeniesieniu to opłata 2%, potem albo 3,3% specjalnego podatku od działalności (sprzedaż w ciągu pięciu lat), albo 0,5% opłaty stemplowej, plus podatek dochodowy pobierany u źródła; jedno źródło szacuje całość na około 3–6% ceny. Kto co płaci, ustal w umowie sprzedaży, bo prawo tajskie tego nie reguluje. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa.

Co można sprzedać i komu

Kondominium w wolnej własności na nazwisko cudzoziemca sprzedaje się albo Tajowi, albo innemu cudzoziemcowi. Cudzoziemiec potrzebuje miejsca w 49% kwocie dla obcokrajowców w danym budynku, a źródła ostrzegają, że miejsce może zniknąć między podpisaniem a przeniesieniem. To zawęża krąg kupujących, dlatego kondominia na nazwisko cudzoziemca często sprzedają się wolniej niż tajskie. Zob. jak działa kwota 49%.

Dom na dzierżawionym gruncie to co innego: sprzedajesz dzierżawę, a cenę wyznacza pozostały okres. O legalnych opcjach dla cudzoziemców czytaj w materiale o dzierżawie i gruncie. Jeśli dom stoi na gruncie posiadanym przez tajskiego nominalnego właściciela, zatrzymaj się i przeczytaj artykuł o rozprawie z nominalnymi właścicielami, zanim cokolwiek wystawisz.

Dokumenty przed wystawieniem

Zacznij na dwa–trzy tygodnie przed ogłoszeniem, bo większość opóźnień powodują papiery, a nie kupujący.

• Dokument tytułu do lokalu i twój paszport.
• Formularz FET albo bankowe potwierdzenie wpływu z dnia twojego zakupu. Bez niego wywiezienie wpływów może być trudne (zob. sekcja o pieniądzach niżej).
• Zaświadczenie od osoby prawnej zarządzającej budynkiem, że wspólne opłaty i opłaty specjalne są uregulowane.
• Zwolnienie z hipoteki, jeśli był kredyt.
• Umowa sprzedaży, w której napisano, kto płaci każdą opłatę państwową.
• Zalegalizowane pełnomocnictwo, jeśli nie będziesz w Tajlandii w dniu przeniesienia.

Kto może działać za ciebie

Sprzedający i kupujący muszą stawić się w urzędzie gruntów albo przysłać pełnomocnika. Według poradników kancelarii prawidłowo sporządzone i zalegalizowane pełnomocnictwo pozwala przedstawicielowi podpisać dokumenty sprzedaży i zarejestrować przeniesienie, więc nie musisz przylatywać. Niech tajski prawnik sporządzi pełnomocnictwo na tę jedną transakcję, z określeniem lokalu i przedziału ceny, i zachowaj kopię. Nie wystawiaj ogólnego pełnomocnictwa agentowi, którego znasz tylko z internetu.

Kroki i terminy

Samo przeniesienie zwykle trwa jeden dzień w urzędzie gruntów, gdy dokumenty, płatności i zgody są gotowe. Źródła nie podają wiarygodnego całkowitego czasu od ogłoszenia do przeniesienia, więc „kilka miesięcy” to nasze założenie planistyczne, a nie liczba ze źródła.

• Krok 1. Przygotować dokumenty i zaświadczenie o opłatach wspólnych (dwa–trzy tygodnie).
• Krok 2. Wystawić przez agenta lub samemu; prowizję uzgodnić na piśmie.
• Krok 3. Oferta, zadatek i umowa sprzedaży.
• Krok 4. Dowód kwoty kupującego: źródła wspominają o aktualnym wyciągu z udziału cudzoziemców 7–10 dni przed przeniesieniem albo piśmie o kwocie z datą nie starszą niż 14–30 dni.
• Krok 5. Przeniesienie w urzędzie gruntów z wniesieniem opłat.
• Krok 6. Przelew wpływów z dokumentami FET.

Opłaty państwowe przy przeniesieniu

Główne zasady są w źródłach zgodne; pochodzą z poradników kancelarii i agencji, strony urzędu gruntów nie czytaliśmy. Sprawdź aktualne stawki przed podpisaniem.

• Opłata za przeniesienie: 2% urzędowej wartości szacunkowej. Kto płaci, nie określa prawo; jedno źródło mówi o połowie na stronę, inne że cudzoziemiec kupujący zwykle płaci całość. Zapisz to w umowie.
• Specjalny podatek od działalności: 3,3% (3% plus 10% dopłaty miejskiej), gdy sprzedajesz w ciągu pięciu lat od nabycia albo handlujesz nieruchomościami zawodowo.
• Opłata stemplowa: 0,5% zamiast podatku od działalności, gdy osoba fizyczna posiadała nieruchomość dłużej niż pięć lat. Płaci się jedno albo drugie, nigdy oba. Według źródeł koszt zwykle ponosi sprzedający.
• Podatek dochodowy pobierany u źródła: dla osoby fizycznej liczony od urzędowej wartości szacunkowej według progresywnej skali podatku dochodowego, z odliczeniem zależnym od lat posiadania. Źródła różnią się co do limitu lat (8 w jednym poradniku, 10 w drugim), a jedno pisze, że pobrany podatek zalicza się na poczet rocznego. Zasad dla nierezydentów nie znaleźliśmy.

Przybliżony przykład przy naszym założeniu urzędowej wyceny THB 5 000 000: opłata 2% to THB 100 000; opłata stemplowa 0,5% to THB 25 000, a podatek od działalności 3,3% wyniósłby THB 165 000. Przykład pomija podatek pobierany u źródła. Pełną listę podatków znajdziesz w materiale o podatkach i opłatach przy nieruchomościach w Tajlandii, a zasadę „najpierw podatek kraju położenia” w artykule o podatkach przy sprzedaży nieruchomości za granicą według krajów.

Sprzedaż tuż przed granicą pięciu lat może kosztować różnicę między 0,5% a 3,3%. Sprawdź datę własnego tytułu, zanim przyjmiesz ofertę.

Prowizja agenta

Nie znaleźliśmy potwierdzonej stawki prowizji agentów w Tajlandii, więc jej nie podajemy. Zapytaj o stawkę na piśmie, od czego jest liczona (od ceny sprzedaży) i kto płaci VAT od niej.

Wywóz pieniędzy: formularz FET

To krok, który zaskakuje sprzedających. FET (Foreign Exchange Transaction) to dzisiejsza nazwa zapisu Banku Tajlandii o wpływie waluty obcej; w starszych papierach to Tor Tor 3. Kupujący potrzebują go do rejestracji kondominium na nazwisko cudzoziemca, a źródła nazywają go kluczowym dokumentem do wywozu wpływów ze sprzedaży.

• Przedstaw formularze FET z zakupu swojemu tajskiemu bankowi w chwili sprzedaży, potem przewalutuj wpływy w bahtach.
• Jedno źródło pisze, że z oryginałem FET można przelać całą cenę sprzedaży do wysokości pierwotnej kwoty w walucie obcej; bez niego przelew może być utrudniony lub ograniczony do mniejszych kwot. Co z zyskiem ponad pierwotną kwotę, nie udało się ustalić.
• Źródła różnią się co do progu USD 50 000 i tego, czy pismo banku może zastąpić formularz przy mniejszych kwotach. Jedno źródło wymienia jako dokumenty do przelewu kopię FET lub noty kredytowej, umowę sprzedaży z urzędu gruntów i pokwitowanie podatku stamtąd.
• Jeśli płaciłeś za nieruchomość bahtami z tajskiego konta, możesz w ogóle nie mieć FET. Zapytaj bank przed wystawieniem.

Jeśli twój paszport pochodzi z kraju objętego sankcjami

Tajskie banki prowadzą własne kontrole sprzedającego i miejsca przeznaczenia środków, a twój bank odbierający za granicą może robić to samo. Źródeł o posiadaczach paszportów Rosji, Białorusi, Kazachstanu i Ukrainy konkretnie nie znaleźliśmy, więc zapytaj oba banki z wyprzedzeniem. Trzymaj razem umowę zakupu, FET, wyciągi i pokwitowania urzędu gruntów jako teczkę potwierdzenia źródła środków. Zob. kontrole bankowe dla obywateli Rosji mieszkających w UE i wywóz pieniędzy po sprzedaży nieruchomości za granicą.

Typowe błędy

• Sprzedaż bez FET i odkrycie, że jest potrzebny, dopiero gdy zapyta bank.
• Przeoczenie granicy pięciu lat i podatek 3,3% zamiast 0,5%.
• Brak w umowie podziału opłaty za przeniesienie.
• Przyjęcie oferty cudzoziemca bez sprawdzenia, że kwota jest wolna w dniu przeniesienia.
• Nieopłacone opłaty wspólne blokujące zaświadczenie w dniu transakcji.
• Niezalegalizowane pełnomocnictwo albo zbyt szerokie.
• Liczenie na prowizję agenta, której nie uzgodniłeś na piśmie.

Lista kontrolna na jednej stronie

• Tydzień 0: znaleźć FET i dokument tytułu; porównać datę tytułu z granicą pięciu lat.
• Tygodnie 1–3: zaświadczenie o opłatach wspólnych, zwolnienie z hipoteki, zalegalizowane pełnomocnictwo.
• Wystawienie: prowizja uzgodniona na piśmie; umowa wskazuje, kto płaci każdą opłatę.
• Przed przeniesieniem: dowód kwoty kupującego (7–14 dni), końcowa kontrola opłat.
• Dzień przeniesienia: urząd gruntów, opłaty, zachować wszystkie pokwitowania.
• Po: przelew wpływów z dokumentami FET; zachować teczkę do zeznania podatkowego w kraju. Ogólny porządek znajdziesz w materiałach sprzedaż nieruchomości za granicą: kroki, terminy i pułapki i jak sprzedać nieruchomość za granicą.

Jeśli wynajmowałeś lokal, zob. dochód z najmu i podatek dla zagranicznych właścicieli w Tajlandii, zarządzanie nieruchomością dla właścicieli zdalnych i kup tam, gdzie wypoczywasz: Tajlandia. Jeśli się przeprowadziłeś, o statusie czytaj w pierwszych 30 dniach w Tajlandii.

Pytania i odpowiedzi

Czy mogę sprzedać kondominium w Tajlandii, nie jadąc do Tajlandii? Według poradników kancelarii tak, z prawidłowo sporządzonym i zalegalizowanym pełnomocnictwem dla przedstawiciela, który podpisuje i rejestruje przeniesienie w urzędzie gruntów. Użyj go tylko do tej jednej sprzedaży.

Kto płaci opłatę za przeniesienie przy sprzedaży? Prawo tajskie tego nie określa. Źródła opisują podział po połowie albo zapłatę całości przez kupującego. Cokolwiek uzgodnisz, musi trafić do umowy sprzedaży.

Jaka jest różnica między podatkiem 3,3% a opłatą stemplową 0,5%? Podatek od działalności dotyczy sprzedaży w ciągu pięciu lat od nabycia albo osoby handlującej nieruchomościami; opłata stemplowa, gdy osoba fizyczna posiadała nieruchomość dłużej niż pięć lat. Płaci się jedno, nigdy oba.

Czy mogę wywieźć z Tajlandii całą kwotę? Z oryginałem formularza FET, według jednego źródła, można przelać kwotę do wysokości pierwotnej waluty obcej; bez niego przelew może być ograniczony. Co z zyskiem ponad tę kwotę, nie udało się ustalić, więc zapytaj bank przed wystawieniem.

Ile trwa sprzedaż? Żadne źródło nie podało wiarygodnej liczby. Samo przeniesienie zajmuje około jednego dnia, ale cała sprzedaż od ogłoszenia do pieniędzy za granicą zwykle trwa miesiące; to nasze założenie, nie liczba ze źródła.