Nieruchomości w Tajlandii: zakup i wsparcie transakcji

Nie ma rocznego podatku od nieruchomości w typowej postaci — jest podatek od gruntów i budynków o niskich stawkach dla mieszkalnictwa. Przy transakcji: opłata 2% plus podatki sprzedającego.

Przy przeniesieniu własności naliczane są: — opłata 2% od wartości szacunkowej. Dla mieszkań poniżej 7 mln batów do 30 czerwca 2026 roku obowiązuje obniżona stawka 0,01%; — specjalny podatek od działalności gospodarczej 3,3%, jeśli nieruchomość była w posiadaniu krócej niż pięć lat, albo opłata skarbowa 0,5%, gdy podatek ten nie ma zastosowania; — podatek u źródła: 1% przy zakupie od osoby prawnej, według skali progresywnej — od osoby fizycznej. Łącznie opłaty państwowe wynoszą zwykle od 2,5% do 6,3% wartości szacunkowej. Formalnie większość obciąża sprzedającego, w praktyce opłatę za przeniesienie często dzieli się po połowie, a podatki sprzedającego wliczane są w cenę.

1. Sprawdzenie limitu dla cudzoziemców w konkretnym budynku — na piśmie, u zarządcy albo w Departamencie Gruntów. Ustne zapewnienie działu sprzedaży nie wystarczy. 2. Rezerwacja lokalu i podpisanie umowy. 3. Przelew środków z zagranicy w walucie obcej. To warunek obowiązkowy: bank wydaje formularz FET, bez którego mieszkania nie zarejestruje się na cudzoziemca. 4. Weryfikacja prawna nieruchomości i sprzedającego. 5. Rejestracja przeniesienia własności w Departamencie Gruntów i odbiór chanote. Obsługa prawna transakcji kosztuje zwykle 30 000–80 000 batów.

Tajskie banki niemal nie kredytują cudzoziemców nierezydentów. Praktyczne opcje to raty od dewelopera albo kredyt w kraju rezydencji.

Zakup nieruchomości w Tajlandii nie daje prawa pobytu i nie jest podstawą do wizy. To zasadnicza różnica wobec ZEA, Grecji i Cypru. Dłuższy pobyt załatwia się osobno: wiza LTR dla specjalistów i osób o wysokich dochodach, wiza emerycka dla osób powyżej 50. roku życia albo program Thailand Privilege. Posiadanie mieszkania może wspierać wykazanie związków z krajem, ale samodzielnie podstawą nie jest.

Kluczowa różnica to freehold kontra leasehold. Mieszkanie w ramach 49-procentowego limitu dla cudzoziemców jest pełną własnością i łatwiej je odsprzedać. Gdy limit jest wyczerpany, deweloper proponuje to samo mieszkanie w długoterminowej dzierżawie na 30 lat: prawo do korzystania jest, ale to nie własność, i na rynku wtórnym taka nieruchomość jest tańsza. Przy liczeniu rentowności najmu krótkoterminowego uwzględnij wyraźną sezonowość lokalizacji wypoczynkowych i prowizję zarządcy.

Co trzeba wiedzieć przed transakcją: — cudzoziemiec nie może być właścicielem gruntu (kodeks gruntowy, art. 86), więc willa „na własność” jest strukturyzowana przez dzierżawę gruntu albo tajską spółkę — ten drugi schemat przy złej konstrukcji da się podważyć; — maksymalny okres dzierżawy nieruchomości to 30 lat; umowa na dłużej zostaje z mocy prawa skrócona do 30, a obiecane „przedłużenia” to zapis umowny, nie gwarancja ustawowa; — projekt rozszerzenia limitu do 75% i dzierżawy do 99 lat jest dyskutowany, ale w 2026 roku nie stał się prawem. Nie buduj na nim kalkulacji; — limit sprawdza się w momencie rejestracji: gdy jest wyczerpany, własności nie da się wpisać. Dane zweryfikowane we wrześniu 2026 roku. Progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź aktualne wymogi u prawnika w kraju zakupu.