Limit 49% w kondominiach, bankowy formularz FET, pytania o źródło środków, dokumenty i powody wstrzymania transakcji dla kupujących z paszportem Rosji, Białorusi, Kazachstanu lub Ukrainy.
W skrócie
Na dzień 31 października 2026 cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w kondominium w Tajlandii na własne nazwisko, ale tylko w ramach limitu 49% dla cudzoziemców w budynku, a pieniądze muszą wpłynąć w walucie obcej przez tajski bank. Ziemi cudzoziemcowi w praktyce się nie sprzedaje. W znalezionych źródłach nie ma zakazu ze względu na obywatelstwo dla paszportów Rosji, Białorusi, Kazachstanu i Ukrainy; różni się droga pieniędzy i pytania banku. Rosjanie kupili 820 nieruchomości w pierwszej połowie 2026 roku (dane prasowe, +46,4% rok do roku).
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Tajlandii
Tak, z ograniczeniami. Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w kondominium na prawie własności, jeśli cudzoziemcy łącznie nie zajmują więcej niż 49% łącznej powierzchni wszystkich mieszkań w budynku. Reszta musi należeć do Tajów. Z domem na gruncie jest inaczej: ziemi nie rejestruje się na cudzoziemca, dlatego stosuje się długą dzierżawę, użytkowanie lub prawo zabudowy; te rozwiązania opisuje nasz artykuł o legalnych wariantach.
W przeczytanych przez nas źródłach przepisy nie zależą od obywatelstwa. Rosjanin, Białorusin, Kazach i Ukrainiec mają takie same prawa majątkowe jak Niemiec czy Hindus. Od paszportu zależy co innego: jak płyną pieniądze i o co pyta bank. Zakazu ze względu na obywatelstwo nie znaleźliśmy na żadnej sprawdzonej stronie, ale nie udało się otworzyć oficjalnego tekstu, więc potwierdź to w urzędzie ziemskim przed wpłatą zadatku.
Limit 49%: pierwsze sprawdzenie przed zadatkiem
Limit liczy się dla budynku, a nie dla projektu ani dewelopera. Deweloper, który mówi „cudzoziemcy mogą kupować", może już być przy limicie. Przed zadatkiem poproś o pisemne zaświadczenie osoby prawnej budynku (organu zarządzającego) o udziale cudzoziemców, a prawnika o ponowne sprawdzenie w urzędzie ziemskim. Wiele transakcji utyka właśnie tutaj: mieszkanie sprzedane, ale limit wyczerpany i rejestracja zostaje odrzucona.
Mieszkanie z rynku wtórnego jest zwykle bezpieczniejsze niż budowane, bo limit gotowego budynku jest już widoczny. Przed zakupem na etapie budowy przeczytaj kontrole dewelopera. Pełne wyjaśnienie limitu jest w artykule o 49%.
Grunt, spółki i podstawieni wspólnicy
Część kupujących próbuje trzymać ziemię przez tajską spółkę z podstawionymi tajskimi udziałowcami. Władze przyglądają się takim strukturom, a ryzyko ponosi cudzoziemiec stojący za podstawionymi osobami, a nie one same. Ostatnie zaostrzenie opisuje artykuł o podstawionych właścicielach, a ogólne ryzyko ryzyka własności przez podstawionych. Jeśli sprzedawca lub agent proponuje „tajską spółkę pod ziemię", to powód, by się zatrzymać i zasięgnąć drugiej opinii prawnej.
Pieniądze: jak muszą wpłynąć
Dla mieszkania bezpieczna droga wygląda tak: wysyłasz walutę obcą z zagranicy na rachunek w tajskim banku, bank przelicza ją na bahty i wydaje formularz transakcji walutowej FET (starsza nazwa Tor Tor 3). Urząd ziemski prosi o ten formularz przy rejestracji. Strony agencji i kancelarii piszą, że bank wydaje go przy wpływie od 50 000 dolarów USA, a przy mniejszych kwotach daje potwierdzenie bankowe; źródła się różnią, więc dokładną zasadę ustal w swoim banku.
Wynikają z tego dwie praktyczne uwagi. Po pierwsze: jeśli przeliczysz pieniądze na bahty za granicą i wyślesz bahty, nie ma transakcji walutowej, którą tajski bank mógłby zapisać, i FET może nie powstać. Po drugie: przechowuj wszystkie formularze FET latami, przydadzą się przy sprzedaży, gdy będziesz chciał wyprowadzić pieniądze.
Z Rosji, Białorusi, Kazachstanu i Ukrainy: co mówią źródła o przelewach
Źródła piszą, że bezpośrednie przelewy SWIFT z Rosji do tajskich banków w 2026 roku działają z zastrzeżeniami, a po odłączeniu wielu rosyjskich banków od SWIFT pojawili się agenci płatniczy, schematy przez osoby trzecie, gotówka i kryptowaluty. Część takich schematów może kolidować z kontrolą walutową kraju nadawcy, a tajski bank lub notariusz może odmówić przyjęcia płatności, której nie da się udokumentować. Nie polecamy żadnego schematu. Opublikowanej zasady banków co do kwot nie znaleźliśmy.
Stanowisko praktyczne jest proste. Przelew, który tajski bank może udokumentować, na nazwisko samego nadawcy, z jasnym celem i źródłem środków, to jedyny rodzaj płatności, który niezawodnie kończy się zarejestrowanym tytułem. Dla kupujących z Kazachstanu, Białorusi i Ukrainy droga zależy od banku nadawcy; zapytaj go przed podpisaniem rezerwacji, a nie po.
Źródło środków: o co zapyta bank lub prawnik
Od tajskiego banku, prawnika lub działu zgodności dewelopera warto spodziewać się takich pytań: - kim jest kupujący i kto ostatecznie płaci; - skąd pochodzą pieniądze: pensja, firma, sprzedaż nieruchomości, spadek, oszczędności; - dokumenty do każdego źródła: umowy, deklaracje podatkowe, wyciągi, umowa sprzedaży; - dlaczego Tajlandia i dlaczego taka kwota.
Mieszkańcy UE z rosyjskim obywatelstwem spotykają te same pytania we własnym banku; zob. kontrole banków dla obywateli Rosji w UE. Im czystszy ślad pieniędzy i im bliżej nazwiska samego kupującego, tym szybciej przechodzi przelew.
Dokumenty
Typowy zestaw to paszport, umowa rezerwacyjna, umowa kupna-sprzedaży, formularz FET, potwierdzenie limitu dla cudzoziemców, tytuł własności mieszkania (chanot) i zaświadczenie budynku o braku zaległych opłat. Dokumenty wydane w Rosji, na Białorusi, w Kazachstanie lub na Ukrainie zwykle wymagają tłumaczenia i legalizacji; zob. dokumenty z Rosji i WNP. Opłaty i podatki przy przeniesieniu własności są w artykule o podatkach i opłatach.
Phuket, Pattaya, Samui, Bangkok: dokąd jadą rosyjscy kupujący
Według danych prasowych za drugi kwartał 2026 roku (Tranio) na Phuket przypadło 63,2% rosyjskich zapytań o nieruchomości w Tajlandii, na prowincję Chonburi, do której należy Pattaya, 21,1%, a na Bangkok i Surat Thani, gdzie leży Samui, po 7,9%. Źródła liczą zapytania i transakcje, a nie oficjalne zapisy urzędu ziemskiego, więc traktuj te udziały jako kierunek, a nie statystykę.
Rejony różnią się przeznaczeniem. Phuket nadaje się na długie pobyty i wille na wynajem, ale ma najwięcej obiektów w budowie i najwięcej reklamy; zob. przewodnik po rejonach Phuketu. Pattaya to rynek kondominiów z dużą rozpiętością cen: kondominia w Pattai. Samui i Hua Hin opisuje jeden artykuł, a Bangkok przewodnik po Bangkoku.
Dlaczego transakcje utykają
Powody, które najczęściej widać w źródłach i w praktyce: - limit cudzoziemców w budynku jest wyczerpany; - pieniądze przyszły w bahtach lub od osoby trzeciej i nie ma FET; - nazwisko w przelewie różni się od nazwiska kupującego; - projekt jest w budowie, a harmonogram płatności nie jest powiązany z etapami budowy; - sprzedawca nie pokazuje czystego tytułu lub budynek ma niezapłacone opłaty; - dla ziemi użyto struktury przez spółkę.
Większość z tego da się sprawdzić w tydzień, zanim ruszą pieniądze. Kontrole tytułu i oszustw są w liście kontrolnej due diligence.
Krok po kroku
1. Ustal przeznaczenie: mieszkać, wynajmować albo trzymać. Odpowiedź wyznacza rejon i budżet, zob. artykuł o cenach i rentowności. 2. Przed wszystkim innym zapytaj swój bank, jak będzie obsłużony przelew do Tajlandii. 3. Wybierz budynek i poproś o pisemne zaświadczenie o limicie cudzoziemców. 4. Sprawdź tytuł, opłaty i dewelopera u tajskiego prawnika. 5. Podpisz rezerwację i wpłać niewielki zadatek. 6. Wyślij główną płatność w walucie obcej na tajski rachunek i odbierz FET. 7. Przepisz tytuł w urzędzie ziemskim z FET, potwierdzeniem limitu i paszportem. 8. Zachowaj FET, tytuł i pokwitowania podatkowe na własną sprzedaż w przyszłości.
Co to oznacza dla zwykłego kupującego
Dla rosyjskojęzycznego kupującego przepisy prawne są takie same jak dla każdego innego, a trudnością są pieniądze. Najpierw wybierz drogę przelewu, potem budynek, a na końcu mieszkanie. D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant i może porównać budynki oraz włączyć tajskiego prawnika; ten artykuł to informacja, a nie porada prawna ani podatkowa.
Pytania i odpowiedzi
Czy obywatel Rosji może kupić mieszkanie w Tajlandii w 2026 roku? W znalezionych źródłach nie ma zakazu ze względu na obywatelstwo: cudzoziemiec może posiadać mieszkanie na własne nazwisko w ramach limitu 49% dla cudzoziemców w budynku. Potwierdź to w urzędzie ziemskim i u tajskiego prawnika, bo nie udało nam się otworzyć oficjalnego tekstu.
Czy paszport białoruski, kazachski lub ukraiński coś zmienia? Przepisy majątkowe wyglądają tak samo. Różnica dotyczy tego, jak płyną pieniądze z kraju nadawcy i o co pytają bank nadawcy oraz tajski bank w sprawie źródła środków.
Czym jest formularz FET i czy jest potrzebny? To zapis tajskiego banku, że waluta obca wpłynęła z zagranicy i została przeliczona na bahty. Urząd ziemski prosi o niego przy rejestracji. Źródła agencji piszą, że wydaje się go od 50 000 dolarów USA, a przy mniejszych kwotach daje potwierdzenie banku; dokładną zasadę ustal w swoim banku.
Czy cudzoziemiec może kupić dom z gruntem? Ziemi nie zarejestrują na ciebie. Kupujący korzystają z długiej dzierżawy, użytkowania lub prawa zabudowy, a spółka z tajskimi podstawionymi osobami to struktura wysokiego ryzyka, którą władze sprawdzają.
Czy można wysłać pieniądze w bahtach lub przez osobę trzecią? To częsty powód, dla którego przelewu nie da się udokumentować: przy bahtach wysłanych z zagranicy FET może nie powstać, a przy osobie trzeciej nazwisko nie zgadza się z nazwiskiem kupującego. Używaj własnego nazwiska i waluty obcej.