Walka z firmami słupami w Tajlandii: co powinni wiedzieć cudzoziemcy kupujący ziemię i wille

Prawo tajskie nie pozwala cudzoziemcowi posiadać ziemi. Przez lata popularnym obejściem była tajska spółka, na papierze należąca do Tajów, a w praktyce kontrolowana przez cudzoziemca, albo ziemia zarejestrowana na tajską osobę. Taki układ nazywa się strukturą słupów (nominee), a od 2025 roku władze się nim zajmują. Artykuł wyjaśnia, jak to działa, co zrobiły władze, czym ryzykuje kupujący i co jest legalne. To informacja ogólna, nie porada prawna. Opiera się na streszczeniach kancelarii i doniesieniach prasy: przepisy i praktyka się zmieniają, więc wszystko potwierdź u niezależnego tajskiego prawnika.

Czym jest struktura słupów

• Tajska spółka lub Taj trzyma ziemię, którą w rzeczywistości opłacił i kontroluje cudzoziemiec.
• Tajscy wspólnicy trzymają udziały dla cudzoziemca, a nie jako prawdziwi inwestorzy. Jedna bangkocka kancelaria ujmuje test prosto: urzędników nie interesuje rejestr wspólników, tylko kto zapłacił i kto naprawdę prowadzi biznes.
• Cudzoziemiec ma zwykle dokumenty poboczne: formularze przeniesienia udziałów, umowy pożyczki dla spółki, pełnomocnictwa.

Tajska spółka posiadająca ziemię nie jest nielegalna. Nielegalna jest ta, której tajscy wspólnicy są tylko dekoracją. Nasze ogólne ostrzeżenie o takich strukturach znajdziesz w materiale ryzyko nominalnego posiadania przy zakupie za granicą, a listę kontrolną dla Tajlandii w bezpieczny zakup nieruchomości w Tajlandii.

Co mówi prawo

W streszczeniu kancelarii, nie z samych ustaw:

• Kodeks ziemski, art. 111–113: cudzoziemiec, który bezprawnie nabył ziemię, i tajski słup mogą dostać do dwóch lat więzienia i grzywnę do 20 000 batów każdy, a spółka grzywnę do 50 000 batów. Gdy układ wykryto, władze mogą nakazać zbycie ziemi w około 180 dni do roku (Luther, czerwiec 2026).
• Ustawa o działalności zagranicznej: kara za nominalne posiadanie jest podawana jako do trzech lat więzienia i grzywna 1 mln batów, zarówno dla tajskiego słupa, jak i dla cudzoziemca, który na to pozwala, wraz z sądowym nakazem zakończenia układu (Nishimura, 2024).

Co wydarzyło się od 2024 roku

• Wyrok, wrzesień 2024: sąd karny na Phuket uznał za winnych działalności nominalnej 23 osoby i spółki na podstawie ustawy o działalności zagranicznej. Każdemu wymierzono grzywnę 200 000 batów, spółki nakazano rozwiązać, a kary zawieszono (The Phuket News i Departament Rozwoju Biznesu, październik 2024). Departament mówił później o ponad 60 spółkach w tej sprawie (maj 2025).
• Zasady rejestracji spółek, 2026: od 1 kwietnia założyciele muszą pisemnie oświadczyć, że każdy wspólnik naprawdę wniósł wkład i nie trzyma udziałów dla cudzoziemca, a za fałszywe dane grozi do trzech lat więzienia. Od 1 sierpnia spółki z zagranicznymi inwestorami lub osobami podpisującymi muszą też złożyć pisemne wyjaśnienie wkładu i wyciągi z konta za trzy miesiące (streszczenia Thairath, Luther i LexBangkok; źródła różnią się numerami zarządzeń).
• Czerwiec 2026: operacja policji na Phuket, w Phang Nga i Krabi objęła 89 działek o powierzchni około 49 rai i wartości około 1,05 mld batów, a Departament Rozwoju Biznesu wskazał 66 spółek z tajskimi wspólnikami jako przykrywką (Khaosod English, 20 czerwca 2026, i Thairath). Wiceminister spraw wewnętrznych powiedział, że ziemia trzymana przez słupy musi zostać sprzedana.
• Sierpień 2026: nalot na osiedle willi z basenami w Hua Hin według doniesień wykazał co najmniej 33 podejrzane spółki (MGR Online, 10 sierpnia 2026). 25 sierpnia Ministerstwo Spraw Wewnętrznych rozesłało gubernatorom okólnik o zaostrzonym egzekwowaniu: śledczy mają patrzeć poza rejestr wspólników, na źródło środków, faktyczną działalność i to, czy pod adresem mieszka cudzoziemiec (streszczenia Tilleke & Gibbins i Formichella & Sritawat). Departament Ziemi wprowadził też surowszą kontrolę przed rejestracją i po niej (Luther, czerwiec 2026).

Nie znaleźliśmy doniesień późniejszych niż sierpień 2026, więc traktuj obraz jako wciąż zmienny.

Czym ryzykuje kupujący

• Przymusowe zbycie ziemi i spółka, którą można rozwiązać.
• Odpowiedzialność karna tajskiego słupa i cudzoziemca w granicach podanych wyżej.
• Nieruchomość, której nie możesz legalnie sprzedać ani przekazać, jeśli strukturę zakwestionowano.
• Kłopoty w banku lub u notariusza. Nie znaleźliśmy źródła o polityce banków, więc zapytaj własny bank i prawnika zamiast zakładać.

Legalne drogi

• Apartament (kondominium) na własne nazwisko w granicach 49% limitu dla cudzoziemców, opłacony środkami przesłanymi z zagranicy. Więcej w materiale limit 49% dla apartamentów. Apartament w limicie to legalna droga, ale nie twierdzimy, że jest odporny na przyszłe zmiany.
• Zarejestrowana dzierżawa do 30 lat. Przedłużenie za zgodą stron, bez gwarancji, zob. ziemia w Tajlandii dla cudzoziemców.
• Użytkowanie (usufrukt) lub prawo powierzchni (prawo korzystania albo posiadania budynku na cudzej ziemi) na okres do około 30 lat lub dożywotnio, zależnie od prawa. Źródła się różnią, więc potwierdź warunki.
• Tajski małżonek. Departament Ziemi prosi oboje małżonków o poświadczenie, że pieniądze na zakup to osobisty majątek tajskiego małżonka. Takie oświadczenie odbiera cudzoziemcowi roszczenia, po rozwodzie może zostawić Cię bez praw i jest nieprawdziwe, jeśli faktycznie płacił cudzoziemiec. To nie jest bezpieczny skrót.

O tym, co może mieć cudzoziemiec tam, gdzie nie wolno posiadać ziemi, zob. też co można mieć zamiast własności ziemi.

Jak sprawdzić sprzedającego i strukturę

• Poproś o świeży wyciąg ze spółki i listę wspólników oraz zapytaj, kto wpłacił kapitał i skąd pochodzą pieniądze.
• Zapytaj, czy spółka ma prawdziwą działalność i czy willa jest sprzedawana ze spółką, czy ziemia przechodzi osobno.
• Uważaj, jeśli tajskimi wspólnikami są agent, prawnik lub krewny bez innej działalności, jeśli sprzedający mówi, że tak robią wszyscy, albo prosi się Cię o podpis pod pustymi lub niedatowanymi dokumentami.
• Potwierdź tytuł i zarejestrowane prawa w urzędzie ziemskim, a nie tylko w umowie.
• Przy nowych inwestycjach przeczytaj też zakup na etapie budowy w Tajlandii i jak sprawdzić dewelopera za granicą.

Jeśli już trzymasz ziemię przez taką strukturę

Nie ignoruj tego i nie improwizuj. Zgłoś się do niezależnego tajskiego prawnika niezwiązanego ze sprzedającym ani z agentem, przynieś wszystkie dokumenty i zapytaj, jakie legalne opcje są w Twoim przypadku. Nie dajemy instrukcji restrukturyzacji: odpowiedź zależy od Twoich dokumentów. Porównaj notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą.

FAQ

Czy dotyczy to apartamentu? Według doniesień akcja wymierzona jest w tajskich wspólników trzymających spółki posiadające ziemię dla cudzoziemców. Apartament na własne nazwisko w limicie to legalna droga, ale sprawdź limit na piśmie.

Czy nadal można dzierżawić? Tak, zarejestrowana dzierżawa jest legalna, ale ograniczona do 30 lat, a przedłużenie nie jest gwarantowane.

Czy tajski małżonek to bezpieczna droga? Nie. Pieniądze na zakup muszą być osobistymi pieniędzmi małżonka, oświadczenie odbiera Ci roszczenia, a rozwód może zostawić Cię z niczym.

Co to oznacza dla zwykłego kupującego

• Jeśli układ opiera się na tajskich wspólnikach, którzy naprawdę nie inwestują, to właśnie ten układ jest atakowany.
• Wybieraj apartament w limicie lub zarejestrowaną dzierżawę zamiast czegoś, co opiera się na cudzym nazwisku.
• Pytaj, kto zapłacił, i utrzymuj czysty ślad pieniędzy.
• Weź własnego tajskiego prawnika, a nie prawnika sprzedającego.

Niezależna pomoc po stronie kupującego pomoże porównać opcje i włączyć lokalnego prawnika: D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant, a zapytaj nas, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.