Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości w Tajlandii przez cudzoziemca: przeniesienie własności, opłata stemplowa i koszty sprzedaży

Większość przewodników po tajskich nieruchomościach podaje cenę i wizę. Koszty, które zaskakują kupujących, pojawiają się później: w urzędzie ziemskim w dniu przeniesienia własności, przy odbiorze nowego lokalu, co roku jako podatek od nieruchomości i znowu przy sprzedaży. Artykuł wymienia je w tej kolejności i wprost mówi, gdzie nie udało się nam potwierdzić kwoty. To informacja ogólna, nie porada podatkowa. Stawki, progi i przepisy w Tajlandii się zmieniają, dlatego każdą pozycję sprawdź w Departamencie Ziemi, Departamencie Podatkowym i u tajskiego doradcy podatkowego. Limit, dzierżawę gruntu i dochód z najmu omawiamy w innych naszych przewodnikach o Tajlandii, linki poniżej.

Koszty w dniu przeniesienia własności

Gdy kondo lub dom z rynku wtórnego zmienia właściciela w Departamencie Ziemi, może jednocześnie obowiązywać kilka opłat.

• Opłata za przeniesienie własności. Standardowa opłata wynosi 2% wartości. Źródła nie zgadzają się co do podstawy: jedne podają samą wartość szacunkową Departamentu Ziemi, inne uzgodnioną cenę albo wartość szacunkową, zależnie od tego, która jest wyższa. Zapytaj urząd, którą zastosuje. Zwykle dzieli się ją po połowie między kupującego i sprzedającego, ale to zwyczaj, a nie norma prawna, więc zapisz podział w umowie sprzedaży.
• Specjalny podatek od działalności (SBT) albo opłata stemplowa. To alternatywy, nigdy obie naraz. SBT 3,3% zwykle dotyczy sytuacji, gdy sprzedający posiadał nieruchomość krócej niż pięć lat, a opłata stemplowa 0,5% zwykle w pozostałych. Źródła opisują zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania zameldowanego co najmniej rok. Zwykle płaci sprzedający, ale w praktyce rozstrzyga to negocjacja ceny.
• Podatek dochodowy pobierany od zysku sprzedającego. Dla spółki wynosi 1%. Dla osoby fizycznej liczy się go od wartości szacunkowej po odliczeniu zależnym od lat posiadania, według skali progresywnej. Jeden przewodnik podaje, że pierwsze 150 000 bahtów opodatkowano stawką 5%, ale to źródło z 2014 roku, a aktualnej skali nie znaleźliśmy. Dlatego nie podajemy kwoty ani przykładu obliczeń. Źródła różnią się też co do tego, kto odprowadza podatek: kupujący czy sprzedający. Poproś o dokładne wyliczenie przed podpisaniem.

Jako kupujący na rynku wtórnym zaplanuj swoją połowę opłaty 2% i wszystko, co zgodziłeś się wziąć na siebie za sprzedającego. Podatki sprzedającego kształtują jego cenę, więc ważne są dla Ciebie w negocjacjach.

Obniżka opłat z 2026 roku, z której cudzoziemcy nie skorzystają

W 2026 roku Tajlandia ponownie obniżyła opłaty Departamentu Ziemi dla mieszkań. Według streszczeń decyzji Rady Ministrów z 30 czerwca 2026 roku i komunikatów Ministerstwa Spraw Wewnętrznych opublikowanych 1 lipca 2026 roku opłata za przeniesienie własności spada z 2% do 0,01%, a opłata za wpis hipoteki z 1% do 0,01%, dla domów o cenie lub wartości szacunkowej do 7 mln bahtów, do 30 czerwca 2027 roku. Warunek, który ma tu znaczenie: kupujący musi być obywatelem Tajlandii i osobą fizyczną. Kupujący z zagranicy nie spełnia go. Obniżka obejmuje też tylko opłaty Departamentu Ziemi: podatek pobierany u źródła, SBT i opłata stemplowa nadal obowiązują. Jeśli sprzedający lub agent podaje Ci opłatę 0,01%, zapytaj na piśmie, czy dotyczy Ciebie.

Pieniądze do kraju i z kraju: FET

Cudzoziemiec kupujący kondominium musi wykazać, że do Tajlandii wprowadzono walutę obcą w kwocie co najmniej równej cenie lokalu. Departament Ziemi wiąże to z art. 19 ustawy o kondominiach. W praktyce bank wystawia formularz transakcji walutowej (FET) lub równoważne potwierdzenie uznania rachunku, gdy przelew wpływa z celem „zakup lokalu”. Najczęściej podaje się próg 50 000 dolarów USA: poniżej niego stosuje się pismo z banku. Trzy uwagi praktyczne z przewodników:

• Imię i nazwisko odbiorcy przelewu musi zgadzać się z danymi kupującego w umowie. Drobna różnica może sprawić, że urząd odrzuci dokument.
• Banki mogą wystawiać dokument o innej nazwie. Zapytaj bank odbiorcy, co dokładnie dostaniesz.
• Zachowaj oryginał. Według przewodników agentów i kancelarii bank prosi o niego razem z umową sprzedaży, pokwitowaniem podatku i kopią dokumentu własności, zanim wyśle wpływy ze sprzedaży za granicę. Nie znaleźliśmy tekstu Banku Tajlandii opisującego zasady transferu środków, więc ustal je w tajskim banku przed zakupem, a nie przy sprzedaży. Zob. też nasz materiał o limicie i FET oraz o wysyłaniu pieniędzy za granicę z Polski.

Zakup nowego lokalu od dewelopera

Zakup na etapie budowy lub nowego lokalu zmienia listę.

• VAT. VAT 7% zwykle dotyczy nowego lokalu od dewelopera będącego płatnikiem VAT i z reguły jest wliczony w reklamowaną cenę. Niektórzy mniejsi deweloperzy podają ceny bez niego, więc zapytaj, czy cena zawiera VAT. Jedno źródło komercyjne twierdzi, że zagraniczny kupujący nie może go odzyskać.
• Fundusz remontowy (sinking fund). Jednorazowa wpłata na fundusz rezerwowy budynku jest zwykle należna przy przeniesieniu. Źródła podają bardzo różne przedziały, mniej więcej od 300 do 1 500 bahtów za metr kwadratowy, zależnie od budynku. Dokładną kwotę wskaże harmonogram przeniesienia dewelopera.
• Zaliczki na opłaty eksploatacyjne. Wiele nowych inwestycji wymaga przy przeniesieniu wpłaty od jednego do trzech lat opłat zarządczych. To pozycja, o której kupujący najczęściej zapominają w budżecie.
• Miesięczna opłata potem. Spotyka się przedziały od 20 do 200 bahtów za metr kwadratowy miesięcznie, a w jednym przewodniku najczęściej 30–150. Faktyczną stawkę podaje budynek, a zaległe opłaty powodują odsetki i muszą zostać uregulowane przed odsprzedażą.

W przewodniku o zakupie na etapie budowy opisano weryfikację dewelopera i harmonogram płatności.

Co roku: podatek od gruntów i budynków

Tajski podatek od gruntów i budynków obejmuje także jednostki w kondominiach. Ustawa przewiduje górny pułap 0,3% dla użytku mieszkalnego, a faktyczną stawkę ustala się lokalnie. Według streszczenia jednej kancelarii osoba fizyczna, która jest właścicielem gruntu i domu i widnieje w księdze zameldowań, ma ulgę na pierwsze 50 mln bahtów podstawy, a właściciel samego budynku na 10 mln bahtów, ale nie udało się nam potwierdzić, jak to działa u zagranicznego właściciela kondo. Nie znaleźliśmy też potwierdzonych zmian wartości szacunkowych w 2025 ani 2026 roku. Poproś o rachunek osobę prawną budynku lub lokalny urząd, a także zob. materiał o podatku od najmu i podatku od gruntów i budynków.

Przy sprzedaży i przy dziedziczeniu

Przy sprzedaży spodziewaj się takich pozycji: udział sprzedającego w opłacie za przeniesienie własności, SBT lub opłata stemplowa, podatek dochodowy pobierany u źródła, zaległe opłaty eksploatacyjne i koszt wyprowadzenia wpływów z Tajlandii na podstawie Twojego FET. Sprawdź okres posiadania przed wystawieniem oferty: sprzedaż tuż przed upływem pięciu lat może oznaczać SBT zamiast niższej opłaty stemplowej.

Podatek od spadków obowiązuje w Tajlandii od 1 lutego 2016 roku. Dotyczy spadku powyżej 100 mln bahtów otrzymanego od jednej osoby, według stawki 5% dla wstępnych i zstępnych oraz 10% dla pozostałych. Spadek po małżonku jest zwolniony, a zeznanie składa się w ciągu 150 dni (PwC Tax Summaries, luty 2026). Notatka jednego doradcy podaje inny próg dla dalszych spadkobierców, który nie zgadza się z pozostałymi źródłami, więc go nie używamy. Większość kupujących nie zbliży się do progu, ale urząd ziemski, testament i zasady dziedziczenia w Twoim kraju nadal mają znaczenie. Zob. podatek od spadków i darowizn przy nieruchomości za granicą.

Podatki w kraju zamieszkania

Sprzedaż tajskiej nieruchomości jest opodatkowana tam, gdzie leży nieruchomość, a kraj zamieszkania decyduje, jak to zaliczyć na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Pobyt w Tajlandii przez 180 dni lub dłużej może uczynić Cię tajskim rezydentem podatkowym, zob. artykuł o wizach. Dla polskich rezydentów podatkowych zob. podatek od zagranicznych dochodów z najmu dla polskich rezydentów. Przed zakupem sprawdź cały łańcuch w liście kontrolnej weryfikacji i w przewodniku o cenach i rentowności.

FAQ

Kto płaci opłatę za przeniesienie własności w Tajlandii? Zwyczajowo dzieli się ją po połowie, ale prawo tego nie określa. Zapisz podział w umowie sprzedaży.

Czy opłata 0,01% dotyczy mnie jako cudzoziemca? Według streszczeń z 2026 roku nie: kupujący musi być obywatelem Tajlandii i osobą fizyczną.

Czy FET jest potrzebny przy sprzedaży? Według przewodników agentów i kancelarii bank prosi o oryginał, gdy wysyłasz wpływy za granicę. Zachowaj go i zapytaj bank, czego będzie wymagał.

Co to oznacza dla zwykłego kupującego

• Zaplanuj w budżecie 2% opłaty za przeniesienie własności po swojej stronie i uzgodnij podział na piśmie.
• Nie przyjmuj ofert z opłatą 0,01%: w 2026 roku jest ona dla osób fizycznych będących obywatelami Tajlandii.
• Zachowaj oryginał FET i kopie wszystkich pokwitowań podatkowych: przydadzą się przy sprzedaży.
• Dodaj fundusz remontowy i zaliczki na opłaty eksploatacyjne do gotówki potrzebnej w dniu odbioru.
• Przed sprzedażą sprawdź okres posiadania i z góry poproś o wyliczenie podatku pobieranego u źródła.

Niezależny doradca po stronie kupującego pomoże porównać koszty i włączyć tajskiego prawnika i doradcę podatkowego. D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.