Zakup od dewelopera i zakup gotowego domu wyglądają na papierze podobnie, ale podstawa podatku od czynności, harmonogram płatności i ekspozycja na prawo energetyczne się różnią. Praktyczny przewodnik wyboru.
Zakup nowego mieszkania od dewelopera (Bauträger) i zakup gotowego domu z rynku wtórnego w Niemczech wyglądają podobnie: notariusz, księga wieczysta, finansowanie. Pod spodem różnią się koszty, ochrona i ekspozycja na przepisy energetyczne. To przewodnik wyboru; osobna lista kontrolna dla rynku wtórnego omawia dokumenty dla istniejącego domu.
Co tak naprawdę wybierasz
Nowe mieszkanie kupuje się zwykle od dewelopera, który buduje i sprzedaje w jednym pakiecie, często przed ukończeniem budynku. Rynek wtórny to gotowy dom z historią: najemca lub właściciel mieszkający na miejscu, fundusz remontowy w przypadku mieszkania i wiek budynku, który trzeba uwzględnić w cenie. W pierwszym przypadku ryzyko budowy spoczywa na tobie do przekazania, w drugim ryzyko stanu technicznego spoczywa na tobie od pierwszego dnia.
Koszty zakupu: gdzie się różnią
- Grunderwerbsteuer (podatek od nabycia nieruchomości) ustala każdy kraj związkowy w przedziale mniej więcej od 3,5% do 6,5%. To duża pozycja, więc sprawdź aktualną stawkę w kraju związkowym, w którym kupujesz.
- Przy nowym mieszkaniu kupowanym jako jeden pakiet od dewelopera, grunt i budynek razem, urząd skarbowy zasadniczo przyjmuje za podstawę całą cenę, a nie tylko grunt. Jeżeli grunt kupuje się osobno, a umowa na budowę jest rzeczywiście niezależna, podatek może dotyczyć tylko gruntu. Sposób skonstruowania umów ma znaczenie, więc przed podpisaniem zleć jego przegląd.
- Sprzedaż nieruchomości w Niemczech jest co do zasady zwolniona z VAT, także w przypadku nowych budynków sprzedawanych przed pierwszym zasiedleniem, więc podana cena zwykle nie zawiera VAT dla kupującego prywatnego. Osobne umowy o usługi to inna sprawa.
- Prowizja maklera: od 23 grudnia 2020 roku przy zakupie mieszkań i domów jednorodzinnych przez osobę prywatną kupującego nie wolno obciążyć więcej niż połową prowizji, jeśli maklera zlecił sprzedający, a kupujący płaci dopiero po wykazaniu przez sprzedającego zapłaty jego części. Ma to znaczenie głównie na rynku wtórnym i przy sprzedaży dewelopera przez maklerów. Same wysokości prowizji pozostają przedmiotem negocjacji.
Płacenie deweloperowi: co cię chroni
Zgodnie z Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) deweloper może przyjmować raty wyłącznie zgodnie z postępem budowy, w co najwyżej siedmiu etapach, chyba że przedstawi zamiast tego gwarancję bankową z § 7 MaBV obejmującą roszczenia o zwrot. W praktyce: nie płać przed harmonogramem z aktu notarialnego i poproś notariusza o potwierdzenie, że wpis priorytetowy (Vormerkung) jest dokonany przed pierwszą ratą. Dokładny procent na etap określa rozporządzenie, więc porównaj z nim swoją umowę.
Rynek wtórny nie ma takiego harmonogramu: płacisz przy zamknięciu transakcji, gdy spełnione są warunki aktu notarialnego.
Przepisy energetyczne po reformie 2026
Latem 2026 roku Niemcy zreformowały prawo o ogrzewaniu. Według doniesień przyjęły je Bundestag i Bundesrat 10 lipca, a obowiązuje od 29 lipca 2026 roku pod nową nazwą Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Główne punkty według doniesień: zniesiono ogólny wymóg 65% energii odnawialnej przy wymianie ogrzewania; działające ogrzewanie gazowe lub olejowe w istniejącym budynku może zostać; nowe instalacje na paliwa kopalne muszą od 1 stycznia 2029 roku stosować rosnący udział biopaliw; a nowe budynki przechodzą na standard zerowej emisji od 2030 roku dla większości typów budynków.
Dla kupującego oznacza to, że starszy dom z działającym kotłem jest mniej narażony na przymusową wymianę niż według dotychczasowych zasad, ale narażenie na koszty paliwa i emisji w czasie nadal jest realne, podczas gdy nowy budynek startuje z nowoczesnym systemem. Na rynku wtórnym sprawdź świadectwo energetyczne i wiek ogrzewania. Szczegóły są jeszcze wdrażane, więc potwierdź je u doradcy energetycznego.
Dotacje
Bank rozwoju KfW prowadzi programy Klimafreundlicher Neubau (297 i 298) dla nowo zbudowanych, klimatycznie efektywnych domów i ich pierwszego zakupu. Wytyczne finansowania obowiązujące od 15 grudnia 2025 roku sięgają końca 2030 roku, a standard Effizienzhaus 55 według doniesień jest wspierany tylko do 31 grudnia 2026 roku. Warunki, stawki i kryteria się zmieniają, więc zapytaj doradcę finansowego i nie zakładaj, że rynek wtórny się kwalifikuje.
Gdzie która opcja pasuje
Nowe mieszkanie pasuje, jeśli:
- chcesz nowoczesnego standardu energetycznego i przewidywalnych kosztów utrzymania
- możesz poczekać na ukończenie i płacić etapami
- prawnik lub notariusz sprawdzi umowę i harmonogram płatności przed podpisaniem
Rynek wtórny pasuje, jeśli:
- chcesz zobaczyć dokładnie, co kupujesz, już dziś
- chcesz szybko się wprowadzić lub wynająć
- jesteś gotów uwzględnić w cenie remont i wymianę ogrzewania
FAQ
Czy Grunderwerbsteuer jest taka sama dla nowych i wtórnych domów? Stawkę ustala kraj związkowy i jest taka sama, ale przy zakupie nowego mieszkania jako pakietu podstawa może obejmować budynek, więc kwota może się różnić. Kto płaci maklerowi? Przy zakupie mieszkań i domów jednorodzinnych przez osobę prywatną udział kupującego jest ograniczony do połowy prowizji, gdy maklera zlecił sprzedający. Czy mogę zapłacić deweloperowi z góry? Tylko według harmonogramu etapów budowy albo wobec gwarancji bankowej z MaBV. Czy reforma ogrzewania z 2026 roku sprawia, że stare domy są wolne od ryzyka? Nie. Zniosła ogólną zasadę 65%, ale koszty paliwa i zasady dla nowych instalacji na paliwa kopalne pozostają, a szczegóły są jeszcze wdrażane.
Jak pomagamy
Pomagamy porównać realne oferty, zadać właściwe pytania deweloperom i sprzedającym oraz połączyć cię z notariuszem, prawnikiem i doradcą podatkowym w Niemczech. Ten artykuł to ogólna informacja, a nie porada prawna, podatkowa, finansowa ani inwestycyjna. Przepisy, stawki i dotacje się zmieniają, więc przed decyzją zweryfikuj aktualne dane w odpowiednim urzędzie lub u swoich doradców.