Sprzedaż nieruchomości w Monako przez obcokrajowca

W Monako sprzedawca będący osobą fizyczną zwykle nie płaci podatku od zysków, a większość kosztów rejestracji ponosi kupujący, ale przebieg u notariusza, prowizja agenta i status rezydencji właściciela wymagają uwagi.

W skrócie

Na 7 listopada 2026 roku sprzedawca prywatny w Monako zwykle nie płaci tam podatku od zysków kapitałowych (tak mówi firma doradcza dla osób fizycznych poza innym reżimem), opłata rejestracyjna i honorarium notariusza około 6% ceny spadają głównie na kupującego, a prowizja agenta sprzedającego może sięgać 5% (jedna agencja). Transakcją kieruje notariusz w dwóch etapach z zadatkiem około 10%. Nasz planowy czas to 2-4 miesiące. Praktyczne ryzyka to niewielka liczba kupujących, umowa z agentem i Twój własny status rezydencji. To ogólna informacja, nie porada prawna ani podatkowa.

Kto sprzedaje i jak to działa

Monako to mały, zamknięty rynek: mieszkań sprzedaje się niewiele, kupujący to głównie zamożni cudzoziemcy, a sprzedaż zwykle prowadzi monakijska agencja. Właściciel nierezydent może sprzedać osobiście lub przez pełnomocnictwo podpisane przed notariuszem. Zanim podpiszesz zlecenie agentowi, sprawdź trzy rzeczy: wysokość prowizji (negocjowana w zleceniu), czas wyłączności i co należy się agentowi, jeśli kupca znajdziesz sam.

Proces krok po kroku

Zlecenie i wycena. Ustalasz przedział ceny i prowizję agenta, a agent przygotowuje ogłoszenie.
Pisemna propozycja. Gdy kupujący złoży pisemną ofertę i ją przyjmiesz, angażowany jest notariusz.
Umowa przedwstępna. Notariusz przygotowuje umowę przedwstępną (promesse lub compromis de vente). Kupujący wpłaca zadatek około 10% na rachunek depozytowy notariusza.
Zasada zadatku według opisu agencji: jeśli kupujący wycofa się po uzgodnieniu ceny, zadatek zostaje u Ciebie; jeśli wycofasz się Ty, zadatek jest zwracany i możesz zapłacić karę w wysokości zadatku. Poproś notariusza o wyjaśnienie dokładnych warunków, w tym warunków takich jak finansowanie.
Akt sprzedaży. Akt podpisuje się przed notariuszem, który przekazuje środki, rejestruje nowego właściciela i zwalnia ewentualny kredyt hipoteczny.

Jedna agencja podaje czas zakończenia od 2 tygodni do 2 miesięcy od pisemnej propozycji. My planujemy 2-4 miesiące, bo dokumenty, zwolnienie hipoteki i pełnomocnictwo wymagają czasu.

Potrzebne dokumenty

Dokument własności i dokument tożsamości.
Zaświadczenie zarządcy budynku (syndic) o opłatach i zaległościach.
Kwota wcześniejszej spłaty kredytu, jeśli jest.
Pełnomocnictwo, jeśli podpisujesz z zagranicy.
Dowód, jak pierwotnie zapłaciłeś za nieruchomość, do akt notariusza w ramach przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Koszty

Opłata rejestracyjna i honorarium notariusza: około 6% ceny według stron agencji (na innej stronie 4,5-6%, do 7,5% lub 10%, gdy struktura zakupu jest nieprzejrzysta). Spadają one głównie na kupującego. Jeden portal podobno nadal pokazuje stawki uchylone 1 października 2023 roku, więc potwierdź u notariusza.
Agent: jedna agencja podaje dla strony kupującego 3% plus VAT, dla strony sprzedającego do 5%. Standardowej stawki sprzedającego nie znaleźliśmy, więc negocjuj.
Po Twojej stronie mogą być koszty zwolnienia hipoteki i pełnomocnictwa.

Podatek w skrócie

Firma doradcza mówi, że sprzedaż mieszkania lub willi w Monako nie powoduje podatku od zysków kapitałowych, gdy sprzedawcą jest osoba fizyczna poza innym reżimem. Dwa zastrzeżenia. Obywatel Francji w wielu przypadkach pozostaje w reżimie francuskim z powodu konwencji z 1963 roku, a nieruchomość we Francji jest opodatkowana we Francji przy sprzedaży (19% plus 17,2% składek społecznych dla nierezydentów, według karty francuskiego stowarzyszenia). Sprawdź swoją sytuację u doradcy w kraju zamieszkania; szerszy obraz w przeglądzie podatków przy sprzedaży według krajów.

Twój status rezydencji

Nie znaleźliśmy źródła, czy sprzedaż Twojego mieszkania w Monako wpływa na pozwolenie na pobyt. Jeśli Twoje pozwolenie zależy od posiadania mieszkania w Monako, zapytaj władze Monako przed podpisaniem umowy przedwstępnej, nie po.

Kontrole przeciw praniu pieniędzy i wypłata środków

Notariusz uczestniczy w surowym systemie Monako przeciwdziałania praniu pieniędzy i sprawdza tożsamość oraz pochodzenie środków. Jako sprzedawca zostaniesz poproszony o udokumentowanie własności i tego, jak pierwotnie zapłaciłeś za nieruchomość. Po akcie notariusz przelewa Ci pieniądze na wskazany rachunek. Banki za granicą robią własne kontrole, surowsze dla posiadaczy paszportów rosyjskich, białoruskich, kazachskich i ukraińskich: zob. kontrole banków dla Rosjan w UE i sprowadzenie pieniędzy po sprzedaży. Wiarygodnej liczby kosztów przewalutowania nie znaleźliśmy.

Przykład ilustracyjny

Założenia, nie dane rynkowe: cena sprzedaży 5 000 000 euro, prowizja agenta sprzedającego 5% plus VAT 20% (300 000), kredyt hipoteczny 1 000 000 spłacany przy akcie, brak podatku od zysków w Monako i brak kosztów rejestracji po Twojej stronie. Otrzymujesz około 3 700 000 euro przed jakimkolwiek podatkiem w kraju zamieszkania i przed opłatami bankowymi. Jeśli jesteś obywatelem Francji lub w transakcji są aktywa francuskie, podatek może obowiązywać gdzie indziej.

Typowe błędy

Podpisanie długiej wyłączności bez uzgodnienia prowizji.
Późne poproszenie zarządcy budynku o zaświadczenie o opłatach.
Założenie, że "brak podatku w Monako" oznacza brak podatku gdziekolwiek.
Pominięcie wpływu sprzedaży na Twoje pozwolenie na pobyt.
Brak przygotowanego dowodu, jak zapłaciłeś za nieruchomość.
Poleganie na procentach agencji bez sprawdzenia ich u notariusza.

Lista kontrolna z orientacyjnymi terminami

Tygodnie 1-3: wybierz agenta, uzgodnij prowizję i wyłączność, zbierz akt własności i zaświadczenie o opłatach.
Tygodnie 4-10: promocja nieruchomości, przyjęcie pisemnej propozycji, podpisanie umowy przedwstępnej i odbiór zadatku.
Tygodnie 10-16: zwolnienie hipoteki, podpisanie aktu, wypłata środków.
Po akcie: sprawdź swój status rezydencji i podatek w kraju zamieszkania.

Powiązane materiały

Pytania i odpowiedzi

Czy płacę podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Monako? Firma doradcza mówi, że nie dla sprzedawcy będącego osobą fizyczną poza innym reżimem; obywatele Francji i nieruchomości we Francji podlegają zasadom francuskim, więc sprawdź swój przypadek.

Kto płaci opłatę rejestracyjną? Głównie kupujący, około 6% ceny razem z honorarium notariusza według stron agencji; potwierdź u notariusza.

Ile wynosi prowizja agenta? Jedna agencja podaje dla sprzedającego do 5%, dla kupującego 3% plus VAT; negocjuje się ją w zleceniu.

Ile trwa sprzedaż? Jedna agencja mówi o 2 tygodniach do 2 miesięcy od pisemnej propozycji; my planujemy 2-4 miesiące.

Czy mogę sprzedać z zagranicy? Tak, osobiście lub przez pełnomocnictwo podpisane przed notariuszem, z uwzględnieniem wymagań notariusza.

Jak sprzedać nieruchomość w Monako jako obcokrajowiec: proces, podatki i wypłata pieniędzy