Mit: cudzoziemcy nie kupią nieruchomości - jak jest naprawdę

Wiele osób mieszkających w jednym kraju i chcących kupić w innym zakłada, że cudzoziemcy po prostu nie mogą posiadać nieruchomości. W większości miejsc to nieprawda. Ale przeciwne twierdzenie, że każdy może kupić wszystko wszędzie, też jest fałszywe. Prawdziwy obraz to spektrum: rynki w pełni otwarte, rynki z zezwoleniem, rynki z limitami lub ograniczeniami dla gruntów i kilka rynków, gdzie reguła zależy od paszportu. Artykuł opisuje to spektrum i pokazuje, co zmienia się dla kupującego z UE i spoza UE. To informacja ogólna, a przepisy się zmieniają, więc każdy punkt potwierdź na miejscu.

Mit

Mit mówi, że cudzoziemcy nie mogą kupować nieruchomości za granicą albo że mogą tylko obywatele i rezydenci. Wziął się z prawdziwych przypadków. Kilka krajów ogranicza grunty, strefy przygraniczne lub konkretne narodowości, a znane przykłady, jak Tajlandia, rzeczywiście zamykają cudzoziemcom własność gruntów. Ludzie uogólniają potem przykład jednego kraju na wszystkie.

Co jest prawdą

W popularnych kierunkach zakup mieszkania lub domu przez cudzoziemca jest dozwolony, a w wielu krajach UE kupujący z innego państwa UE jest traktowany niemal tak samo jak miejscowy. Istniejące zasady dotyczą zwykle jednej z czterech spraw: gruntów, a nie budynków; stref bezpieczeństwa i pogranicza; limitu udziału w budynku lub gminie, który mogą posiadać cudzoziemcy; oraz, od 2025 roku, zakazów opartych na obywatelstwie w kilku krajach sąsiadujących z Rosją. Ważniejszy jest rodzaj ograniczenia niż samo jego istnienie.

Obywatelstwo i miejsce zamieszkania to dwie różne sprawy. Rosyjskojęzyczna osoba mieszkająca w Polsce, Niemczech lub na Łotwie jest rezydentem UE, ale rosyjski paszport nadal czyni ją obywatelem spoza UE w większości poniższych reguł zezwoleń. Zawsze podaj lokalnemu prawnikowi swoje obywatelstwo, kraj zamieszkania i rodzaj karty pobytu.

Skąd mit i w czym częściowo ma rację

Ziarno prawdy jest takie, że swoboda zakupu nigdy nie jest absolutna. Cudzoziemca można poprosić o zezwolenie, ograniczyć liczbę lub powierzchnię nieruchomości albo wyłączyć mu kategorię (grunty, strefy przygraniczne, udział w kondominium). A w państwach bałtyckich i w Finlandii zakup przez osoby niektórych narodowości stał się niedawno sprawą prawa o bezpieczeństwie narodowym. Dlatego „cudzoziemcy nie mogą" jako zasada ogólna jest błędne, a „nie ma ograniczeń" również.

Przykłady z krajów

Rynki otwarte: Hiszpania, Portugalia, Grecja. We wszystkich trzech cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości mieszkalne. Hiszpania ma strefy ograniczonego dostępu przy obiektach wojskowych, gdzie kupujący spoza UE potrzebują wcześniejszej zgody wojskowej na podstawie ustawy 8/1975, wykonywanej dekretem królewskim 689/1978 (zob. tekst w BOE); obywateli UE, według doniesień, to nie dotyczy. W Grecji według kancelarii kupujący spoza UE potrzebują zezwolenia na nieruchomości w rejonach przygranicznych, takich jak północ kraju i część wysp, z zatwierdzeniem Ministerstwa Obrony, które według doniesień trwa kilka miesięcy. Kupujący z UE, według doniesień, go nie potrzebują. W Portugalii nie znaleźliśmy porównywalnego ogólnego ograniczenia zakupu nieruchomości mieszkalnych. Strefę nieruchomości sprawdź z prawnikiem przed wpłatą zadatku.

Cypr. Kupujący spoza UE potrzebują zezwolenia Rady Ministrów, składanego przez urzędnika okręgowego po podpisaniu umowy sprzedaży. Kancelarie opisują limity: działka do 4000 m kw. pod jedną rezydencję lub do dwóch obiektów. Publikacja z 2025 roku mówi o planie rządu zastąpienia ustawy surowszymi limitami i zakazu rejestracji umów przed wydaniem zezwolenia; nie zdołaliśmy potwierdzić w październiku 2026, czy ustawa została przyjęta, więc zapytaj cypryjskiego prawnika. Zob. mieszkania na Cyprze: poradnik kupującego.

Turcja. Cudzoziemcy mogą kupować, ale nie w strefach wojskowych i bezpieczeństwa. Źródła opisują limit 10 procent prywatnej powierzchni gminy i 30 hektarów łącznie na osobę, który Rada Ministrów może podwoić. Urząd ksiąg gruntowych pyta organy wojskowe, czy nie ma przeszkód. Nie sprawdzaliśmy ponownie, czy obecnie obowiązują ograniczenia zależne od narodowości, więc zapytaj prawnika. Zob. ceny nieruchomości w Turcji i koszty zakupu.

Dania i Chorwacja. W Danii według strony ministerstwa spraw zagranicznych cudzoziemiec co do zasady potrzebuje zgody Ministerstwa Sprawiedliwości, chyba że mieszkał w Danii co najmniej pięć lat, a źródła wtórne podają, że obywatele UE/EOG są zwolnieni tylko wtedy, gdy dom ma być ich stałym miejscem zamieszkania. W Chorwacji obywatele UE kupują na takich samych zasadach jak Chorwaci, a kupujący spoza UE potrzebują zgody Ministerstwa Sprawiedliwości, udzielanej tylko przy wzajemności z ich krajem (zob. stronę gov.hr). Nie weryfikowaliśmy statusu wzajemności żadnego konkretnego kraju. Zob. Chorwacja i Dania.

Łotwa, Litwa, Finlandia: zasady oparte na obywatelstwie. 19 czerwca 2025 parlament Łotwy przyjął zakaz nabywania nieruchomości przez obywateli Rosji i Białorusi; obejmuje on też tamtejsze spółki oraz spółki, w których mają co najmniej 25 procent, a opisuje go komunikat Saeimy, natomiast media wymieniają wyjątki, takie jak dziedziczenie i wcześniej uzyskany stały pobyt. Finlandia przyjęła ustawę 11 kwietnia 2025, a rozporządzenie rządu wskazujące Rosję i Białoruś weszło w życie 15 lipca 2025; wnioski rozpatruje Ministerstwo Obrony (zob. Ministerstwo Obrony). Według doniesień wyjątki dotyczą podwójnych obywateli UE/EOG i posiadaczy niektórych fińskich zezwoleń. Co do Litwy, media donoszą o ograniczeniach dla obywateli Rosji i Białorusi z przedłużeniem, według doniesień, do końca 2027 roku oraz o odrębnym projekcie dotyczącym nieruchomości w pobliżu obiektów strategicznych; dokładnego zakresu dla mieszkań nie potwierdziliśmy, więc zapytaj litewskiego prawnika. Próby obejścia tych zasad przez słupów lub spółki są niezgodne z prawem; zob. ryzyko własności przez słupa. Szczegóły: Łotwa, Finlandia, Litwa oraz ograniczenia dla obywateli Rosji w różnych krajach.

Tajlandia, Bali, Gruzja. W Tajlandii cudzoziemcy mogą posiadać lokal w kondominium w ramach 49 procent udziału cudzoziemców w budynku, ale, jak opisują źródła, nie grunty, zob. limit 49 procent i legalne opcje dla gruntów i dzierżawy. Na Bali cudzoziemcy zwykle korzystają z dzierżawy lub prawa Hak Pakai, a nie z pełnej własności, zob. dzierżawa i Hak Pakai na Bali. W Gruzji cudzoziemcy mogą kupować mieszkania i domy, ale grunty rolne według źródeł prawniczych i akademickich są zarezerwowane dla obywateli, z wąskimi wyjątkami, takimi jak dziedziczenie.

Co zmienia się między kupującymi z UE i spoza UE

• Zezwolenia. Większość reżimów zezwoleń (Cypr, Chorwacja, strefy wojskowe w Hiszpanii, pogranicze Grecji) dotyczy kupujących spoza UE, a nie obywateli UE.
• Wzajemność. Niektóre kraje pytają, czy twój kraj obywatelstwa pozwala ich obywatelom kupować u siebie.
• Limity i grunty. Dotyczą zwykle każdego, kto nie jest miejscowy, ale unijna swoboda przepływu kapitału może je łagodzić dla obywateli UE.
• Zakazy według obywatelstwa. Łotwa, Finlandia i, według doniesień, Litwa patrzą na obywatelstwo, a nie na miejsce zamieszkania.

Jak działać bezpiecznie

• Najpierw podaj prawnikowi obywatelstwo i status pobytu. Odpowiedź na pytanie „czy mogę kupić" często od tego zależy.
• Zapytaj na piśmie, czy nieruchomość leży w strefie ograniczeń i czy potrzebujesz zezwolenia.
• Dowiedz się, ile trwa rozpatrzenie i czy można zarejestrować tytuł przed wydaniem zezwolenia.
• Nie używaj słupa, znajomego ani spółki do obejścia reguły. Może to unieważnić zakup.
• Sprawdź, czy kupujesz grunt, budynek czy udział w kondominium, bo zasady się różnią.
• Porównaj zasady przed wyborem kraju, zob. nieruchomości w UE i poza UE oraz porównanie krajów.

FAQ

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości za granicą? W większości popularnych kierunków tak. Niektóre wymagają zezwolenia, ustalają limity lub ograniczają grunty, a kilka stosuje zasady według narodowości.

Czy obywatel spoza UE mieszkający w UE może kupić w innym kraju UE? Często tak, ale wymienione zasady zezwoleń i obywatelstwa mogą zależeć od obywatelstwa, a nie od miejsca zamieszkania. Sprawdź u lokalnego prawnika.

Czy jest kraj, w którym cudzoziemcy nie mogą posiadać niczego? Nie znaleźliśmy dużego kierunku, który całkowicie zakazuje cudzoziemcom mieszkań, ale ograniczenia dla gruntów i według obywatelstwa istnieją. W Zatoce i Azji zasady są inne.

Czy zakup daje prawo pobytu? Nie automatycznie. Zob. nasz artykuł o micie nieruchomości i pobytu.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma (angielski, rosyjski, polski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych, którzy sprawdzają, czy możesz kupić w danym miejscu. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; ograniczenia szybko się zmieniają, więc aktualny stan zweryfikuj u lokalnego prawnika. Zob. też wszystkie kraje i centrum mitów o zakupie na odległość.