Nieruchomości na Łotwie: zakup dla cudzoziemców

Łotwa, ze stolicą Rygą i nadmorskim kurortem Jurmała, od dawna przyciąga kupujących z UE i spoza niej, a jej populacja jest w dużej części rosyjskojęzyczna. Dwie niedawne zmiany liczą się najbardziej: zakaz zakupu nieruchomości przez obywateli Rosji i Białorusi oraz koniec pobytu za zakup nieruchomości. Poradnik omawia, kto może kupić, proces, koszty i podatki, najem i ryzyka. Tekst jest informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Łotewskie przepisy szybko się zmieniały, dlatego przed transakcją potwierdź każdy punkt u łotewskiego notariusza przysięgłego lub prawnika.

Rynek

Ryga to główny rynek, Jurmała premium nadmorski, a mniejsze miasta handlują się po znacznie niższych cenach. Aktualnych cen za metr kwadratowy w Rydze i Jurmale nie potwierdziliśmy oficjalnym źródłem, więc ich nie podajemy; porównuj ceny ofertowe z transakcyjnymi razem z pośrednikiem i prawnikiem. Inwestorska ścieżka pobytowa jest zamknięta dla nowych wniosków, zob. Łotwa kończy pobyt za nieruchomość i depozyt bankowy; popyt inwestorski może się przez to zmienić.

Kto może kupić

Obywatele UE i EOG kupują mieszkania, domy i nieruchomości komercyjne na takich samych zasadach jak Łotysze. Obywatele innych państw, według sprawdzonych źródeł, mogą kupować mieszkania i domy, ale obowiązują ograniczenia dla ziemi rolnej i leśnej; o każdą działkę zapytaj notariusza.

Obywatele Rosji i Białorusi: 19 czerwca 2025 roku Sejm przyjął ustawę zakazującą nabywania nieruchomości na Łotwie Rosji i Białorusi oraz ich obywatelom, zob. komunikat Sejmu. Zakaz obejmuje też podmioty zarejestrowane w Rosji lub na Białorusi, spółki, w których obywatele Rosji lub Białorusi mają co najmniej 25% kapitału albo są beneficjentami rzeczywistymi, oraz tamtejsze formy prawne. Dotyczy transakcji zawartych po wejściu ustawy w życie i nie tylko sprzedaży: także darowizn, zamian i innych przeniesień. Ustawa nakłada na sprzedającego obowiązek sprawdzenia kupującego, a transakcja z naruszeniem jest nieważna. Według doniesień medialnych istnieją wyjątki, takie jak dziedziczenie przez krewnych, orzeczenie sądu, osoby z kartą pobytu stałego wydaną przed ustawą oraz osoby, które później uzyskały status rezydenta długoterminowego UE. Dokładnej listy i daty wejścia w życie nie potwierdziliśmy na podstawie oficjalnego tekstu, dlatego obywatel Rosji lub Białorusi nie powinien planować zakupu, dopóki łotewski prawnik nie potwierdzi sytuacji na piśmie. Zob. też zakup z rosyjskim obywatelstwem: ograniczenia według krajów.

Pobyt przez nieruchomość: zamknięty dla nowych wniosków

Do niedawna zakup nieruchomości za co najmniej 250 000 euro mógł być podstawą czasowej karty pobytu. Nowa ustawa o imigracji, obowiązująca od 15 września 2026 roku, nie zachowuje nieruchomości jako podstawy nowych pierwszych wniosków. Wnioski przyjęte do rozpatrzenia przed tą datą są rozpatrywane według dawnych zasad, a obecni posiadacze zezwoleń zachowują je, z możliwością przedłużenia według przepisów przejściowych. Zgłaszano nową ścieżkę przez utworzony przez państwo fundusz inwestycyjny (od 150 000 euro), ale jedno ze źródeł podaje, że jeszcze nie działa. Aktualną sytuację sprawdź na stronie Urzędu ds. Obywatelstwa i Migracji. Nie kupuj na Łotwie w oczekiwaniu na kartę pobytu.

Krok po kroku

• Wybierz nieruchomość i poproś o wypis z księgi wieczystej (Zemesgrāmata), który pokazuje właściciela, hipoteki i ograniczenia. Powinien go sprawdzić twój prawnik.
• Sprawdź budynek: zarządca, zadłużenie z tytułu mediów i utrzymania, planowany remont.
• Podpisz umowę wstępną z zaliczką; kwota wynika z praktyki rynkowej, a nie z ustawy.
• Zatrudnij niezależnego prawnika, zob. notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą. Umowę sprzedaży zwykle poświadcza notariusz przysięgły, a własność wpisuje się do księgi wieczystej; powstaje z chwilą wpisu. Wymaganą formę potwierdź u notariusza.
• Zapłać opłatę państwową i inne opłaty, a płatność wykonaj przelewem z rachunku na swoje nazwisko.
• Odbierz klucze i przepisz media oraz rachunki budynku na siebie. Jeśli nie możesz być obecny, zob. zdalne podpisanie i zamknięcie transakcji.

Koszty i podatki

Źródła wtórne podają opłatę państwową 2% wyższej z dwóch wartości - ceny z umowy i wartości katastralnej, koszty notarialne około 0,5-1,5% (jedno źródło podaje znacznie mniej, gdy notariusz jedynie poświadcza umowę) oraz prowizję pośrednika 3-5%, zwykle płaconą przez sprzedającego. Łączne koszty kupującego szacuje się na około 3,5-4% plus prowizja pośrednika, jeśli płaci ją kupujący. Poproś notariusza o pisemną wycenę.

Roczny podatek od nieruchomości mieszkalnych podaje się na poziomie 0,2-0,6% wartości katastralnej, stawki ustalają gminy w ustawowych granicach; sprawdź stawkę dla swojego budynku.

Dochód z najmu i ze sprzedaży: znalezione źródła różnią się co do stawek (pojawiają się 20% i 25,5%, wspomniano też o poborze u źródła dla nierezydentów), więc nie podajemy liczby. Zapytaj łotewską Państwową Służbę Dochodów (VID) lub doradcę, jaka stawka i procedura dotyczą ciebie, zob. umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeśli jesteś łotewskim rezydentem podatkowym i kupujesz za granicą, zob. zeznanie podatkowe o nieruchomości za granicą dla rezydentów Łotwy.

Najem

Wynajem mieszkań w Rydze i Jurmale jest możliwy, z zwykłymi obowiązkami wynajmującego i rejestracją podatkową. Najem krótkoterminowy i sezonowy w Jurmale może wymagać lokalnych zezwoleń; zapytaj w gminie. Zarządzanie z zagranicy jest możliwe, zob. zarządzanie nieruchomością dla właścicieli na odległość. Rentowności nie podajemy: zob. rentowność najmu według krajów i licz na własnych danych.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących i ekspatów

W Rydze działa duża rosyjskojęzyczna społeczność, więc łatwo znaleźć pośredników, prawników i notariuszy mówiących po rosyjsku. Zasad dotyczących języka w kontaktach urzędowych i dla rezydentów nie podajemy: ustal w kancelarii notarialnej, w jakim języku sporządzany jest akt i prowadzony rejestr oraz czy potrzebny jest tłumacz przysięgły. Wybieraj licencjonowanego specjalistę, zob. jak wybrać rosyjskojęzycznego pośrednika za granicą.

Najważniejsza zasada: obywatele Rosji i Białorusi podlegają opisanemu zakazowi, a sprzedający może odmówić sprzedaży, by uniknąć nieważnej transakcji. Zakaz nie dotyczy obywateli innych państw mówiących po rosyjsku, w tym Ukraińców, obywateli Kazachstanu czy Gruzji oraz posiadaczy paszportów UE, ale banki i notariusze i tak zapytają o źródło środków, zob. kontrole bankowe dla obywateli Rosji w UE. Nie używaj podstawionych osób ani pośredników, by obejść zakaz: jest to niezgodne z prawem, a transakcja jest nieważna, zob. ryzyka własności przez osobę podstawioną.

Ryzyka

• Obywatelstwo kupującego lub beneficjent rzeczywisty objęty zakazem czyni transakcję nieważną.
• Zadłużenie budynku lub poprzedniego właściciela.
• Wycena: opłata może być liczona od wartości katastralnej, jeśli jest wyższa od ceny.
• Kredyt: jeden agregator podaje dla nierezydentów 60-70% wartości, zob. kredyt hipoteczny dla nierezydentów.
• Przepisy zmieniały się w 2025 i 2026 roku; czytaj aktualny tekst, nie stare poradniki.

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie na Łotwie? Obywatele UE i EOG - bez ograniczeń. Pozostali mogą kupować mieszkania z uwzględnieniem zasad dotyczących obywatelstwa opisanych wyżej i kontroli notariusza.

Czy obywatele Rosji mogą kupować nieruchomości na Łotwie? Ustawa przyjęta 19 czerwca 2025 roku tego zakazuje; zgłaszane wyjątki musi potwierdzić łotewski prawnik w twojej sprawie.

Czy zakup daje pobyt? Nie dla nowych wniosków: od 15 września 2026 roku ta ścieżka jest zamknięta.

Ile kosztuje zakup? Według doniesień: opłata państwowa 2%, notariusz i pośrednik; poproś o pisemną wycenę.

Czy można wynajmować nieruchomość? Tak, z zwykłą rejestracją podatkową; najem krótkoterminowy może wymagać zezwolenia.

Czy można kupić przez spółkę? Spółka zarejestrowana w Rosji lub na Białorusi albo z udziałem lub beneficjentem rzeczywistym - obywatelem tych państw - od 25% jest objęta zakazem; inne struktury wymagają konsultacji z prawnikiem.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma (angielski, rosyjski, polski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst jest informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy szybko się zmieniają, więc zweryfikuj aktualną sytuację u łotewskiego prawnika i doradcy podatkowego. Zobacz też wszystkie kraje i kalkulatory.