Dom na wakacje za granicą: jak opodatkowany jest najem i własny miesiąc

W skrócie

Jeśli wynajmujesz dom wakacyjny przez około jedenaście miesięcy w roku, a jeden miesiąc mieszkasz w nim sam, opodatkowane są dwie różne rzeczy: czynsz, który otrzymujesz, i w kilku krajach sam Twój miesiąc. Na 31 października 2026 roku najem jest opodatkowany tam, gdzie stoi nieruchomość, według stawki stałej lub progresywnej zależnej od kraju, a w Hiszpanii także od tego, czy mieszkasz w UE, czy poza nią (19% od dochodu netto wobec 24% od dochodu brutto). Miesiąc, który spędzasz sam, najczęściej nie jest dochodem, ale zmniejsza koszty, które możesz odliczyć. To informacja ogólna, nie porada podatkowa.

Dwa rodzaje dochodu, nie jeden

Dom z miesiącem właściciela rodzi dwa pytania podatkowe, które często łączy się w jedno.

• Czynsz z jedenastu miesięcy: dochód opodatkowany według stawki kraju, w którym stoi nieruchomość, a potem ponownie w Twoim kraju, chyba że umowa lub lokalne prawo chroni przed podwójnym opodatkowaniem.
• Twój własny miesiąc: nie dostajesz pieniędzy, ale w niektórych krajach urząd skarbowy uznaje bezpłatne użytkowanie osobiste za korzyść podlegającą opodatkowaniu albo przynajmniej nie pozwala odliczyć kosztów za te dni.

Większość kupujących martwi się tylko pierwszym. W praktyce drugie jest mniejsze pod względem kwoty i większe pod względem papierologii, bo zmienia podział rocznych kosztów na „najem” i „użytek osobisty”.

Gdzie najem jest opodatkowany w pierwszej kolejności

Prawie wszędzie dochód z najmu nieruchomości jest opodatkowany najpierw w kraju, w którym nieruchomość się znajduje, niezależnie od Twojego paszportu i miejsca zamieszkania. Zwykle złożysz więc tam zeznanie jako nierezydent, nawet jeśli Twoim jedynym dochodem w tym kraju jest kilka tygodni rezerwacji. Zarządca ani platforma nie zastępują zeznania: platformy mogą zgłaszać Twój dochód urzędowi (na przykład hiszpański formularz 238 dla platform cyfrowych), ale zeznanie nadal jest Twoje.

Twój kraj decyduje potem, co zrobić z tym samym dochodem. Zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania zwykle albo zwalnia zagraniczny najem, albo zalicza już zapłacony podatek. Szczegóły zależą od umowy i Twojego miejsca zamieszkania, dlatego artykuł pozostaje na poziomie zasady; ogólny mechanizm opisuje artykuł o umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania dla nieruchomości za granicą. To, który kraj jest Twoim krajem podatkowym, to osobne pytanie, omówione w artykule o 183 dniach i rezydencji podatkowej.

Twój miesiąc: za darmo, ale nie bez skutków

Są trzy sytuacje i to kraj decyduje, która obowiązuje.

• Użytek osobisty jest ignorowany jako dochód i wpływa tylko na odliczenia: koszty możesz odliczyć proporcjonalnie do dni, w których dom był faktycznie wynajęty, a nie do dni Twojego pobytu. To zwykła zasada większości reżimów najmu krótkoterminowego.
• Użytek osobisty tworzy dochód umowny (przypisany): urząd opodatkowuje umowny dochód za dni, w których dom nie był wynajęty, zwykle niewielki, bo jest to procent wartości katastralnej.
• Użytek osobisty nie ma znaczenia, bo reżim to stała stawka od przychodu brutto bez żadnych odliczeń, więc nie ma czego dzielić.

Wersję z dochodem przypisanym sprawdziłem tylko dla Hiszpanii; dla Włoch, Portugalii, Grecji i Francji zasada podziału poniżej to ogólna zasada, którą musi potwierdzić lokalny księgowy.

Hiszpania: najlepiej opisany przypadek, z liczbami

Przepisy hiszpańskie są najlepiej udokumentowane. Czynsz otrzymywany przez nierezydentów podlega podatkowi dochodowemu od nierezydentów i jest deklarowany na formularzu Modelo 210. Według kilku poradników właściciele z UE/EOG płacą 19% od dochodu netto (czynsz minus dopuszczalne koszty), a właściciele z innych krajów 24% od dochodu brutto bez odliczeń. Jedna strona kancelarii różni się co do punktu „bez odliczeń”, więc sprawdź własną kategorię. Dla właścicieli z UE/EOG koszty związane z najmem można odliczyć proporcjonalnie do liczby dni, w których dom był wynajęty.

Za dni, w których dom nie był wynajęty, Hiszpania opodatkowuje dochód umowny: 1,1% lub 2% wartości katastralnej (niższy procent obowiązuje, gdy wartość katastralna była niedawno rewidowana; źródła podają dwie różne granice, dziesięć lat albo po 1 stycznia 1994), pomnożone przez udział roku i opodatkowane stawką 19% lub 24%.

Ilustracja na naszej arytmetyce, nie prognoza: przychód brutto 24 000 euro za 335 nocy, zarządca bierze 20% (4 800 euro) i 6 000 euro wspólnych kosztów rocznych (podatek od nieruchomości, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, media). Dla właściciela z UE/EOG wspólne koszty są proporcjonalne do 335 z 365 dni, czyli odlicza się 5 507 euro. Dochód netto to 24 000 - 4 800 - 5 507 = 13 693 euro, a 19% z niego to około 2 602 euro. Dla właściciela spoza UE ten sam rok jest opodatkowany od brutto: 24% z 24 000 = 5 760 euro, różnica około 3 158 euro.

Twoje 30 nocy doda dochód umowny. Przy wartości katastralnej 80 000 euro podstawa przy 1,1% za 30 dni to około 72 euro, a podatek przy 19% około 14 euro; przy 2% podstawa to około 132 euro, a podatek około 25 euro. Dochód umowny jest znikomy. Liczy się kategoria, do której należysz, a nie miesiąc właściciela. Dwa zastrzeżenia: źródła nie mówią, jak w tym rachunku traktowane są niepełne lata z najmem, a międzynarodowy przewodnik podatkowy z 2026 roku wspomina o nierozstrzygniętej kwestii prawnej dotyczącej tego reżimu, której nie udało się nam potwierdzić.

Włochy: podatek zryczałtowany i limit dwóch nieruchomości

Dla najmu krótkoterminowego we Włoszech podatek zryczałtowany (cedolare secca) wynosi 21% dla jednej wybranej nieruchomości i 26% dla drugiej, według włoskich poradników na 2026 rok. Od 2026 roku reżim prywatny obejmuje do dwóch nieruchomości; wynajem trzech lub więcej traktowany jest jako działalność gospodarcza. Artykuł z grudnia 2025 roku opisywał inny limit przed ostateczną ustawą budżetową, więc aktualny limit potwierdź. Platforma lub agent, który pobiera czynsz, może potrącić 21% w Twoim imieniu. Wyniki nie omawiały osobno nierezydentów; włoski dochód z najmu jest opodatkowany we Włoszech, niezależnie od właściciela. Ponieważ jest to podatek zryczałtowany od czynszu, nie ma odliczeń do podziału i Twój miesiąc nic w rachunku nie zmienia.

Portugalia: 25% lub 28% i niejasne odliczenia

Nierezydenci płacą stałą stawkę od portugalskiego dochodu z najmu. Jeden poradnik z 2025 roku podaje 25%, inne opracowanie z 2026 roku 28% w ogólnym przypadku i 25% dla najmu mieszkaniowego. Źródła różnią się też co do odliczeń: jedno twierdzi, że nierezydenci ich nie mają, inne wymieniają jako odliczalne utrzymanie, ubezpieczenie, miejski podatek od nieruchomości (IMI) i zarządzanie, a odsetki od kredytu jako nieodliczalne. Nie znaleźliśmy strony portugalskiego urzędu skarbowego, więc traktuj stawkę jako „od 25% do 28%” i pytaj. Zasady licencji dla zakwaterowania lokalnego w artykule o najmie krótkoterminowym w Portugalii.

Grecja: progresywne progi od 2026 roku

Dla dochodu 2026 roku jedno źródło opisuje cztery progi dla najmu krótkoterminowego: 15% do 12 000 euro, 25% do 24 000 euro, 35% do 36 000 euro i 45% powyżej, dodane ustawą 5246/2025. Inny poradnik umieszcza ostatnią granicę przy 35 000 euro, a starsze poradniki pokazują tylko trzy progi, więc przed złożeniem zeznania zweryfikuj progi w urzędzie skarbowym (AADE). Nierezydenci, jak się wydaje, stosują tę samą skalę. Wynajem więcej niż dwóch nieruchomości przenosi działalność do traktowania gospodarczego, a minimalna deklarowana kwota oparta na dochodzie ryczałtowym została od 2026 roku, jak podano, wprowadzona. Szczegóły o licencjach i rejestrze w artykule o najmie krótkoterminowym w Grecji.

Francja: ulgi dla lokali umeblowanych

Umeblowany najem turystyczny jest zwykle opodatkowany w ramach systemu micro-BIC przy niewielkich obrotach. Serwisy doradcze powołujące się na Ministerstwo Gospodarki podają dla przychodów 2026 roku ulgę 30% do 15 000 euro dla lokali nieklasyfikowanych i 50% do 83 600 euro dla klasyfikowanych. Nierezydenci składają zeznanie we Francji za francuski najem. Od którego roku obowiązują zmiany, źródła podają różnie, a składek społecznych dla nierezydentów nie udało się wiarygodnie potwierdzić, więc dopytaj o oba punkty. Więcej o lokalnych zasadach: najem krótkoterminowy we Francji.

Opłata turystyczna i VAT

Oprócz podatku dochodowego są jeszcze dwie opłaty.

• Opłata turystyczna jest płacona za gościa za noc miastu lub regionowi. Platformy często pobierają ją same, ale tam, gdzie tego nie robią, odpowiedzialność jest po Twojej stronie. Stawki są bardzo różne; jedno źródło podaje w Barcelonie około 10-15 euro za noc po podwyżce w kwietniu 2026 roku, inne różnią się, więc sprawdź miasto.
• VAT od krótkich pobytów się zmienia. Według doniesień dyrektywa UE z marca 2025 roku wymaga VAT od pobytów do 30 nocy od połowy 2028 roku, a platformy pobierają go, jeśli nie zrobił tego właściciel. O 21% VAT od najmu krótkoterminowego w Hiszpanii także informowano jako o projekcie. Oba punkty to doniesienia, a nie uchwalone prawo, o ile zdołaliśmy to potwierdzić.

Umowy i Twój kraj

Zwykła kolejność: najpierw podatek w kraju nieruchomości, potem ulga w domu. Jeśli mieszkasz w kraju UE i jesteś opodatkowany od światowego dochodu, deklarujesz tam zagraniczny najem i występujesz o zaliczenie lub zwolnienie na podstawie umowy. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym kraju bez umowy, możesz zostać opodatkowany dwukrotnie. Rosyjskojęzyczni właściciele mieszkają w UE, Gruzji, Turcji, ZEA, Izraelu i innych krajach, więc odpowiedź zależy od tego, gdzie jesteś rezydentem podatkowym, a nie od paszportu. Najpierw ustal własną rezydencję podatkową, potem umowę.

Jeśli staniesz się także rezydentem

Jeden miesiąc w roku nie czyni Cię rezydentem. Ale dłuższy łączny pobyt, dom rodzinny na miejscu lub biznes mogą, a w wielu krajach pierwszym progiem do sprawdzenia jest 183 dni. Gdy zostaniesz rezydentem, kraj opodatkowuje Twój światowy dochód, a nie tylko lokalny najem. Przeczytaj artykuł o 183 dniach i rezydencji podatkowej, zanim zaplanujesz dłuższy pobyt.

Sprzedaż w przyszłości

Najem to tylko część obrazu podatkowego; sprzedaż to druga. Zasady podatku od zysków kapitałowych różnią się znacznie: Hiszpania, Włochy, Portugalia, Grecja, Francja, Cypr i Turcja opodatkowują zysk inaczej, czasem ze zwolnieniem po okresie posiadania. Zobacz Hiszpania, Włochy, Portugalia, Grecja, Francja, Cypr i Turcja. Zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania, które istnieją w kilku krajach, zwykle nie dotyczą domu, w którym mieszkasz jeden miesiąc w roku.

Co zapytać księgowego

• Jaka kategoria podatkowa mnie dotyczy w kraju nieruchomości i czy opodatkowany jest dochód netto, czy brutto?
• Czy koszty dzieli się proporcjonalnie do dni najmu i czy mój miesiąc zmienia odliczalny udział?
• Czy za moje dni liczy się dochód umowny i jak jest obliczany?
• Jak najem jest opodatkowany w kraju mojego zamieszkania i jaka ulga z umowy ma zastosowanie?
• Czy platforma lub zarządca zgłaszają mój dochód i co muszę złożyć sam?
• Kto pobiera i płaci opłatę turystyczną oraz ewentualny VAT?
• Co zmieni się w mojej sytuacji podatkowej, jeśli zostanę dłużej lub zostanę rezydentem?

Na spotkanie zabierz zestawienia najmu od zarządcy, wartość katastralną lub wartość podatkową nieruchomości i faktury za rok. Zobacz też mit pasywnego dochodu z najmu za granicą i cały cykl w przewodniku o kupnie tam, gdzie odpoczywasz; ekonomię wyboru miesiąca opisuje artykuł miesiąc właściciela a dochód z najmu.

Pytania i odpowiedzi

Czy mój miesiąc jest opodatkowany jako dochód? W większości reżimów ze stałą stawką miesiąc, w którym korzystasz z domu, nie jest dochodem, ale w Hiszpanii dla nierezydentów obowiązuje dochód umowny za dni, w których dom nie był wynajęty. Kwota jest niewielka (około 14-25 euro w przykładzie z wartością katastralną 80 000 euro), a większy wpływ dotyczy tego, jakie koszty możesz odliczyć.

Czy mogę odliczyć wszystkie koszty domu, jeśli mieszkam miesiąc? Niekoniecznie. Tam, gdzie odliczenia są dozwolone, koszty są zwykle proporcjonalne do dni najmu, więc dni Twojego pobytu zmniejszają odliczalny udział. W reżimach ze stałą stawką bez odliczeń nie ma czego dzielić.

Czy płacę podatek w dwóch krajach od tego samego czynszu? Zwykle deklarujesz go w obu, ale umowa lub prawo krajowe daje zwolnienie albo zaliczenie w kraju Twojego zamieszkania, więc nie powinieneś płacić tego samego podatku dwa razy. To, czy działa to w praktyce, zależy od Twojego miejsca zamieszkania i umowy.

Czy platforma płaci podatek za mnie? Nie. Platformy mogą zgłaszać Twój dochód i czasem pobierać opłatę turystyczną lub potrącać podatek, ale zeznanie i płatność pozostają Twoją odpowiedzialnością.

Czy potrzebuję lokalnego księgowego dla jednego mieszkania? Do zeznania nierezydenta większość właścicieli z niego korzysta, bo terminy, formularze i kategorie są lokalne. Honorarium jest kosztem najmu i zwykle jest skromne w porównaniu z błędem w kategorii.