Kto w ogóle może kupować, jak złagodzono ograniczenia w dużych miastach, co pokazują indeksy cen z 2026 roku i czego nie udało się nam znaleźć. Porównanie bez rankingu.
To przewodnik po miejscach, w których cudzoziemiec mógłby szukać nieruchomości w Chinach kontynentalnych, a nie lista najlepszych lokalizacji. Serwis nie ma ofert w Chinach, więc nic tutaj nie jest ofertą. To informacja ogólna, nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna, a przepisy różnią się według miast i często się zmieniają. Większość informacji pochodzi ze streszczeń wiadomości i przewodników komercyjnych i zaznaczamy, gdzie czegoś nie udało się potwierdzić.
Zanim wybierzesz miasto: czy w ogóle możesz kupować?
Ogólnokrajowa podstawa, jak opisuje ją strona rządu Chongqing z czerwca 2026 roku i przewodniki komercyjne, jest wąska. Cudzoziemiec będący osobą fizyczną, który pracował lub studiował w Chinach dłużej niż rok, może kupić jeden lokal mieszkalny na własny użytek lub zamieszkanie. Kto pracował lub studiował krócej niż rok, kupować nie może. Przewodniki dodają, że nieruchomość powinna być w mieście Twojego pozwolenia na pobyt i pracy oraz że nie wolno jej komercyjnie wynajmować. Te same źródła podają, że reforma dewizowa z września 2025 roku uprościła proces płatności, a warunki dla kupującego pozostały w istocie takie same. Samego aktu prawnego nie udało się nam przeczytać, więc potwierdź aktualny tekst u chińskiego prawnika. Szerszy obraz jest w materiałach gdzie cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi i co mogą mieć zamiast tego oraz nasz przewodnik po zakupie w Chinach.
Do tego dochodzą lokalne ograniczenia dla kupujących spoza miasta i to w nich miasta się różnią.
Jak duże miasta łagodziły ograniczenia
- Pekin: według doniesień wymagany okres wpisów o podatkach lub składkach dla kupujących spoza Pekinu skrócono z dwóch lat do jednego, pisano o tym w grudniu 2025 i w sierpniu 2026 roku. Źródła różnią się co do dokładnego zakresu i daty, a ograniczenia wewnątrz Piątej Obwodnicy w pewnym momencie opisywano jako nadal obowiązujące.
- Szanghaj: polityka ogłoszona 25 lutego 2026 roku obniżyła próg dla kupujących bez lokalnej rejestracji, a w 2025 roku osoby spoza miasta z rokiem płacenia podatków lub składek mogły, według doniesień, kupować bez limitu liczby poza Zewnętrzną Obwodnicą.
- Shenzhen: strona rządowa mówi, że kupujący bez lokalnej rejestracji mogą kupować w obszarach niecentralnych bez zaświadczeń o podatkach i ubezpieczeniu społecznym. Nie obejmuje ona dzielnic centralnych, a data jest niejasna.
- Kanton, Hangzhou, Chengdu: kontrole uprawnień i limity liczby lokali według doniesień zniesiono lub złagodzono w 2024 roku. Nie znaleźliśmy potwierdzenia z 2025 i 2026 roku, więc traktuj to jako doniesienie z 2024 roku i sprawdź dzisiejsze przepisy.
- Hajnan: zob. osobna sekcja poniżej. Wyspa jest wyjątkiem.
Co pokazują dane o cenach z 2026 roku i czego nie pokazują
Chiński urząd statystyczny publikuje indeksy cen, a nie średnie ceny za metr kwadratowy, i nie znaleźliśmy wiarygodnej kwoty w juanach za m² dla żadnego miasta. Do poziomu cen użyj publikacji urzędu dla 70 miast (stats.gov.cn, ostatnia, jaką widzieliśmy, jest z 15 września 2026 roku i dotyczy sierpnia) oraz aktualnego portalu z ogłoszeniami. Co pokazują indeksy, według doniesień:
- Sierpień 2026: średnia cena nowych mieszkań w 70 miastach spadła o około 0,17% w skali miesiąca, co jeden tracker nazwał 39. spadkiem z rzędu. Wzrosło 15 miast, w tym Szanghaj, Kanton i Shenzhen. Nowe mieszkania w Szanghaju były o 3,0% droższe rok do roku, w Pekinie o 2,3% tańsze.
- Lipiec 2026: Szanghaj +0,2%, Kanton +0,1%, Shenzhen +0,2%, Pekin -0,3% w skali miesiąca.
- Czerwiec 2026, rok do roku: średnia dla 70 miast minus 3,3%; Pekin -2,1%, Kanton -2,6%, Shenzhen -3,6%, Szanghaj plus 3,1%.
Rynek jest więc nierówny: Szanghaj się wyróżnia, większość pozostałych nadal spada. Indeks nowych mieszkań nie mówi nic o cenie mieszkania z rynku wtórnego, której nie udało się nam znaleźć. O ryzykach deweloperów i rynku zob. rynek nieruchomości w Chinach 2026: ceny, rentowność i ryzyka deweloperów.
Miasto po mieście
Szanghaj pasuje kupującemu, który już tam mieszka i pracuje i chce dużego, międzynarodowego miasta. Jego indeks nowych mieszkań jest najsilniejszy z wielkiej czwórki. Czynsze w czołowych miastach rosły według doniesień sześć miesięcy z rzędu. Minusy: najsilniejszy rynek jest też najdroższy i, jak w każdym mieście, najpierw trzeba spełnić warunki dla zagranicznego kupującego.
Pekin: według danych miasta jakość powietrza w 2025 roku była najlepsza w historii pomiarów, ze średnioroczną wartością PM2,5 27,0 mikrograma na metr sześcienny i 311 dniami z dobrym lub doskonałym powietrzem. Indeks nowych mieszkań w sierpniu 2026 roku był o 2,3% niższy niż rok wcześniej. Minusy: ograniczenia wewnątrz Piątej Obwodnicy były najostrzejsze, a szczegóły się zmieniały.
Shenzhen to miasto technologii i biznesu. Jego indeks nowych mieszkań w czerwcu 2026 roku był o 3,6% niższy niż rok wcześniej, ale w lipcu wzrósł o 0,2% w skali miesiąca. Przepisy dla kupujących bez lokalnej rejestracji są łagodniejsze poza dzielnicami centralnymi, a warunek dla cudzoziemców nadal obowiązuje.
Kanton to trzeci z największych rynków pierwszej kategorii i według doniesień złagodził ograniczenia w 2024 roku. Jego indeks nowych mieszkań w czerwcu 2026 roku był o 2,6% niższy niż rok wcześniej. Poza ogólnym przedziałem nie znaleźliśmy wiarygodnych danych o czynszach.
Hangzhou i Chengdu należały, według doniesień, do miast, które w 2024 roku zrezygnowały z kontroli uprawnień do zakupu. Nie znaleźliśmy ich indeksów ani czynszów z 2026 roku, więc o cenach tam nic nie mówimy.
Hajnan (Sanya, Haikou) to wyspa kurortowa. Ostry reżim obowiązuje od 2018 roku: osoby spoza wyspy potrzebowały wpisów o podatkach i składkach z ponad 24 miesięcy, w Haikou, Sanya i Qionghai z ponad 60 miesięcy, w górach centralnych zakup był zamknięty, wkład własny wynosił co najmniej 70%, a odsprzedaż mieszkań kupionych po 30 marca 2018 roku była zakazana na pięć lat. Późniejsze częściowe złagodzenie dla powracających i pracowników uznanych siedzib główych opisano bez daty. Nie znaleźliśmy potwierdzenia zniesienia ograniczeń w 2026 roku, obecna sytuacja jest nieznana, więc traktuj wyspę jako najtrudniejsze miejsce dla osoby z zewnątrz, dopóki prawnik nie potwierdzi inaczej.
Czynsze, powietrze i szkoły prostymi słowami
Dane o czynszach się rozjeżdżają. Jeden przewodnik z 2026 roku podaje centralne kawalerki na około 7 000 12 000 juanów miesięcznie w Szanghaju, 6 500 11 000 w Pekinie i 6 000 10 500 w Shenzhen; inny, z marca 2026 roku, podaje 4 000 7 000 juanów za jednopokojowe mieszkanie w Pekinie, Szanghaju, Shenzhen i Kantonie. Traktuj oba przedziały jako rozrzut, nie średnią, i patrz na aktualne ogłoszenia. Nie znaleźliśmy danych o czynszach w Hangzhou, Chengdu ani na Hajnanie.
O powietrzu: średnioroczne PM2,5 w kraju w 2025 roku podawano na poziomie 28 mikrogramów na metr sześcienny, a ministerstwo oświadczyło, że 29 miast o największych gospodarkach miało średnio 27,8. Ostrzejsza norma weszła w życie 1 marca 2026 roku. Nie znaleźliśmy danych z 2025 roku dla Szanghaju, Shenzhen, Kantonu, Hangzhou, Chengdu ani Hajnanu, więc sprawdź raport każdego miasta.
Szkoły międzynarodowe i społeczności ekspatów są w dużych miastach, ale ich nie badaliśmy: zapytaj szkoły o opłaty i miejsca, zanim zdecydujesz, gdzie mieszkać. O wizach i prawie pobytu czytaj wizy, pozwolenia na pobyt i pobyt stały w Chinach dla cudzoziemców, o miesięcznych budżetach koszty życia w Chinach.
Częste błędy
- Wybór miasta bez sprawdzenia, czy kwalifikujesz się jako zagraniczny kupujący.
- Poleganie na przepisie przeczytanym w 2024 lub 2025 roku: lokalne ograniczenia zmieniały się w obie strony.
- Branie ruchu indeksu za poziom cen.
- Zakładanie, że Hajnan działa jak duże miasta.
- Pomijanie weryfikacji dewelopera i tytułu własności. Zob. weryfikacja i oszustwa przy zakupie w Chinach dla cudzoziemców oraz oszustwa z nieruchomościami za granicą.
FAQ
Czy mogę kupić w Szanghaju, nie mieszkając tam? Opisywane przepisy mówią o jednym lokalu na własny użytek, zwykle tam, gdzie masz pozwolenie na pobyt i pracę, po ponad roku pracy lub studiów. Potwierdź u lokalnego prawnika.
Które miasto jest najtańsze? Nie znaleźliśmy porównywalnych poziomów cen, więc nie twierdzimy. Indeksy pokazują kierunek, nie poziom.
Czy Hongkong to to samo? Nie. Ma własne przepisy; zob. nieruchomości w Hongkongu dla zagranicznych kupujących oraz zbiorcza strona o Chinach i Hongkongu.
Co to oznacza dla zwykłego kupującego
- Najpierw sprawdź, czy się kwalifikujesz, dopiero potem wybierz miasto.
- Każdy przepis starszy niż rok traktuj jako możliwie nieaktualny i poproś chińskiego prawnika o obowiązujący tekst lokalny.
- Indeksów używaj do kierunku, a aktualnych ogłoszeń do poziomu.
- Dla Hajnanu potrzebne jest osobne potwierdzenie, zanim założysz, że możesz kupować.
- Deweloper, tytuł własności i droga płatności ważą więcej niż miasto.
Jeśli chcesz drugiej opinii o krótkiej liście, niezależny doradca po stronie kupującego pomoże porównać opcje i włączyć lokalnego prawnika; D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant.