Gdzie cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi i co mogą mieć zamiast niej: mapa 26 krajów

Własność cudzoziemców to cicha zasada stojąca za każdym ogłoszeniem o wyspie i każdym tanim zamkiem. W jednych krajach cudzoziemiec kupuje swobodnie. W innych ziemia jest zamknięta, a cudzoziemiec może mieć tylko budynek, dzierżawę lub prawo użytkowania. Ta strona porządkuje 26 krajów w pięciu reżimach, na podstawie tego, co ustaliły nasze artykuły o krajach. To nie jest porada prawna. Każda linia poniżej jest streszczeniem ze źródeł wtórnych, takich jak przewodniki kancelarii, doniesienia prasowe i strony agencji, zwykle bez samej ustawy, a przepisy się zmieniają. Traktuj każdą linię jako wskazówkę i poproś lokalnego prawnika o ustawę i jej datę.

1. Z grubsza otwarte, z ograniczeniami dla niektórych gruntów

• Wielka Brytania: w przeczytanych źródłach nie ma ogólnego zakazu, ale nie sprawdzaliśmy oficjalnych wyjaśnień. Nierezydenci płacą 2-procentową dopłatę do podatku stemplowego w Anglii i Irlandii Północnej, według strony rządowej.
• USA: brak ogólnego zakazu federalnego. Do końca 2025 roku około 36 stanów ograniczyło własność cudzoziemców w odniesieniu do części nieruchomości, głównie ziemi (Mintz, styczeń 2026).
• Brazylia: nieruchomości miejskie są co do zasady otwarte. Ziemia wiejska jest ograniczona ustawą 5709 z 1971 roku, według źródeł pośredników i kancelarii, a doktryna ma się rozchodzić.
• Czechy: brak ogólnego zakazu, ale liczy się rodzaj gruntu, zwłaszcza rolnego i leśnego. Źródła są sprzeczne co do tego, czy zmiany z 2026 roku zaostrzyły przepisy.
• Bułgaria: mieszkania można kupować na własne nazwisko. Nasze wcześniejsze przewodniki mówią, że obywatele spoza UE kupują ziemię zwykle przez bułgarską spółkę; potwierdź to u prawnika.
• Czarnogóra: mieszkania, domy i lokale użytkowe na własne nazwisko. Dla gruntów rolnych, leśnych i przygranicznych podaje się ograniczenia: do 5 000 metrów kwadratowych i tylko z domem mieszkalnym, według jednego przewodnika agencji.

2. Wyznaczone strefy, zezwolenia lub limity

• ZEA: własność pełna tylko w wyznaczonych obszarach, jest ich kilkadziesiąt. Źródła różnią się co do liczby, więc sprawdź adres na liście Departamentu Ziemi w Dubaju.
• Bahrajn: kupujący spoza państw Zatoki mogą mieć własność pełną w wyznaczonych strefach (Trowers, kwiecień 2026). Listy w przewodnikach komercyjnych się różnią, a punktem odniesienia są mapy SLRB.
• Arabia Saudyjska: według streszczenia kancelarii ustawa o własności cudzoziemców weszła w życie 21 stycznia 2026 roku, przepisy wykonawcze zatwierdzono 23 czerwca 2026 roku i opublikowano 3 lipca 2026 roku. Własność jest ograniczona do wyznaczonych stref, a Mekka i Medyna pozostają pod dodatkową kontrolą.
• Szwajcaria: według Lex Koller nierezydenci są co do zasady wykluczeni z zakupu nieruchomości mieszkalnych, z wyjątkami dla domów wakacyjnych w niektórych kantonach w granicach limitów. Projekt zaostrzenia z 15 kwietnia 2026 roku nie jest jeszcze prawem, wyniku nie znaleźliśmy.
• Austria: rozstrzyga się to w każdym kraju związkowym. Przewodniki kancelarii mówią, że obywatele spoza UE potrzebują zgody w każdym kraju związkowym, a limity drugich domów obowiązują nawet obywateli UE.
• Mauritius: pobyt przez nieruchomość wymaga co najmniej 375 000 dolarów amerykańskich w zatwierdzonych schematach, według streszczenia Finance Act 2026 na Expat.com (18 sierpnia 2026).
• Cypr: kupujący spoza UE potrzebują zezwolenia Rady Ministrów, zwykle opisywanego jako formalność. Projekt ustawy ograniczającej kupujących z państw trzecich zgłoszono do głosowania 2 kwietnia 2026 roku; wyniku nie znaleźliśmy.
• Włochy: obywatele spoza UE mogą potrzebować wzajemności z artykułu 16 przepisów wstępnych do Kodeksu cywilnego, jeśli nie mają włoskiego zezwolenia na pobyt, według przewodników kancelarii i agencji.

3. Ziemia zamknięta, budynki lub apartamenty otwarte

• Tajlandia: cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własne nazwisko. Zwykłe drogi to zarejestrowana dzierżawa do 30 lat lub lokal w kondominium w ramach 49-procentowego udziału zagranicznego. Propozycje dzierżawy na 99 lat i limitu 75 procent nie zostały przyjęte według najnowszych źródeł, które widzieliśmy (do maja 2026).
• Kambodża: według przewodników ziemię mogą posiadać tylko Khmerowie i spółki należące do Khmerów. Cudzoziemiec może mieć lokal w kondominium powyżej parteru, a limit przewodniki opisują różnie.
• Armenia: cudzoziemcy mogą kupować mieszkania, domy i lokale użytkowe, ale nie grunty rolne, a decyduje klasyfikacja w katastrze. Źródła różnią się co do zasięgu ograniczenia.
• Gruzja: cudzoziemcom zakazano gruntów rolnych od konstytucji z 16 grudnia 2018 roku, z wyjątkami określonymi w ustawie. Jeden przewodnik zalicza tu także grunty przydomowe, więc dom na wsi może stać na ziemi, której cudzoziemiec nie kupi.
• Azerbejdżan: przewodniki kancelarii mówią, że cudzoziemcy mogą kupować budynki, ale nie ziemię, powołując się na artykuł 48 Kodeksu ziemskiego, a ziemia pod kupionym budynkiem jest dzierżawiona. Samych ustaw nie otwieraliśmy.

4. Tylko dzierżawa lub prawo użytkowania

• Malediwy: ziemia należy do państwa, a cudzoziemiec dostaje dzierżawę. Trzy źródła komercyjne różnią się co do warunków (30-50 lat, 50 lat, 99 lat dla dzierżaw kurortów), więc traktuj je jako niezweryfikowane.
• Indonezja: brak własności. Drogi to długa dzierżawa, prawo użytkowania Hak Pakai (wymaga ważnego zezwolenia na pobyt) lub spółka. Przewodniki różnią się co do jego okresu, podając od 70 do 80 lat. Prawnik-naukowiec napisał w Hukumonline 29 lipca 2025 roku, że nie ma mechanizmu posiadania całej wyspy.
• Dzierżawa liczy się też w Tajlandii i Kambodży powyżej oraz w Bahrajnie, gdzie poza strefami może być dostępna dzierżawa lub użytkowanie (Trowers, kwiecień 2026).

5. Obszary ograniczone: wojskowe, przygraniczne, wybrzeże i wyspy

• Turcja: przewodnik rządowego biura inwestycji mówi, że nie wolno nabywać nieruchomości w zakazanych strefach wojskowych i strefach bezpieczeństwa, a łącznie można mieć najwyżej 30 hektarów i nie więcej niż 10 procent powiatu.
• Grecja: źródła komercyjne mówią, że kupujący spoza UE potrzebują zgody Ministerstwa Obrony na obszarach przygranicznych. Nie udało nam się tego potwierdzić w źródle oficjalnym.
• Hiszpania: kupujący spoza UE mogą potrzebować uprzedniej zgody Ministerstwa Obrony w wyznaczonych strefach. Najnowsze przewodniki, które widzieliśmy, pochodzą z 2021 roku.
• Łotwa: starsze przewodniki podają, że obywatele spoza UE i ich spółki nie mogą nabywać ziemi w pasie granicznym, w nadmorskich strefach ochrony wydm ani w niektórych obszarach rolnych i leśnych. Te źródła są stare.
• Estonia: według strony punktu kontaktowego ELRA (bez daty) osobom spoza EOG nie wolno nabywać nieruchomości na wyspach morskich poza Saremą, Hiiumą, Muhu i Vormsi oraz w niektórych gminach czterech powiatów, chyba że rząd na to zezwoli. Grunty rolne i leśne podlegają osobnemu reżimowi zezwoleń.

Spółki i nominaci: ostrzeżenie, a nie obejście

Tam, gdzie ziemia jest zamknięta, pojawiają się konstrukcje: nominalne spółki tajskie, spółki kambodżańskie 51 do 49, lokalna spółka należąca do cudzoziemca. Nasze artykuły o krajach je opisują i nie polecają. Jedno źródło mówi, że kontrole konstrukcji nominalnych w Tajlandii od końca 2025 roku doszły do nalotów. Przewodniki kambodżańskie ostrzegają, że spór z lokalnym nominatem może skończyć się utratą kontroli. W Szwajcarii, według przeglądu Bär & Karrer z 3 czerwca 2026 roku, zakazane jest posiadanie domów wakacyjnych pośrednio przez trusty lub spółki. Zob. ryzyka własności nominalnej.

Co z tego wynika dla zwykłego kupującego

• Zacznij od formy prawnej, a nie od widoku. Własność, lokal w kondominium, dzierżawa, prawo użytkowania i spółka to różne ryzyka.
• Poproś prawnika o pisemne wskazanie ustawy i jej daty. Wszystko powyżej jest wtórne i może być nieaktualne.
• Sprawdź konkretną działkę: kategorię gruntu w katastrze, listę stref, status wojskowy lub przygraniczny i status obszaru chronionego.
• Wyceniaj dzierżawę według pozostałych lat i warunków przedłużenia i sprawdź, czy jest zarejestrowana.
• Przepisy się zmieniają: zaostrzenie w Szwajcarii to na razie projekt, cypryjski projekt ustawy miał datę głosowania bez wyniku, który znaleźliśmy, a Łotwa według doniesień zamknęła w 2026 roku drogę do pobytu przez nieruchomość. Nie kupuj pod obietnicę pobytu.
• Skorzystaj z prawnika wybranego samodzielnie, a nie wskazanego przez sprzedającego lub agenta.

Jeśli rozważasz niezwykłą nieruchomość za granicą, niezależny doradca po stronie kupującego, taki jak D.H. Realting z Warszawy, pomoże dobrać wcześniej sprawdzonych lokalnych prawników.