Brak zakazu posiadania dla cudzoziemców, dodatkowe opłaty stemplowe zniesione w lutym 2024 roku, grunty w dzierżawie od państwa, transakcja oparta na zaliczkach i jedne z najmniejszych mieszkań na świecie.
Hongkong to jedyne miejsce w chińskojęzycznym świecie, gdzie cudzoziemiec może kupić mieszkanie na rynku działającym niemal jak zachodni: swobodna waluta, system common law i brak zezwolenia na zakup. To także jeden z najdroższych i najciaśniejszych rynków nieruchomości na świecie. Przewodnik omawia sytuację prawną, nietypowy system gruntowy, etapy zakupu i uczciwe wady. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa, a przepisy się zmieniają. Serwis nie ma ofert w Hongkongu i niczego tam nie oferuje.
Czy cudzoziemiec może kupić?
Poradniki konsumenckie i dla ekspatów oraz FAQ jednego z banków podają, że nie ma zakazu posiadania nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców i że lokalne banki mogą kredytować nierezydentów. Nie znaleźliśmy aktualnej ustawy ani strony rządowej, która by to tak sformułowała, dlatego potwierdź to u hongkońskiego solicytora, zanim na tym oprzesz decyzję.
Zmienił się koszt. Do początku 2024 roku kupujący cudzoziemiec płacił dodatkowe opłaty stemplowe ponad zwykłą: Buyer's Stamp Duty 7,5% dla każdego, kto nie jest stałym mieszkańcem, oraz New Residential Stamp Duty 7,5% dla kupujących bez innego mieszkania w Hongkongu. W budżecie z 28 lutego 2024 roku minister finansów zniósł wszystkie środki ograniczające popyt na mieszkania, w tym specjalną opłatę przy szybkiej odsprzedaży, ze skutkiem natychmiastowym. Pozostała zwykła opłata stemplowa ad valorem, którą zestawienia kancelarii określają na maksymalnie 4,25% ceny. Sprawdź aktualne zasady, bo nie weryfikowaliśmy, czy jakieś środki przywrócono. Szczegóły w materiale opłata stemplowa i podatki od nieruchomości dla nierezydentów w Hongkongu.
Dzierżawa gruntów od państwa, nie własność gruntu
Grunt w Hongkongu należy do państwa i jest oddawany w dzierżawę. Wczesne umowy trwały 75 lub 99 lat, 999 lat przyznawano tylko w ograniczonych przypadkach, a umowy zawarte po przekazaniu Hongkongu w 1997 roku trwają zazwyczaj 50 lat, według opracowań Rady Legislacyjnej i OECD. Wiele dzierżaw na Nowych Terytoriach obowiązuje do 30 czerwca 2047 roku. Zgodnie z ustawą o dzierżawach rządowych z 1973 roku odnawialne umowy przedłuża się po zapłacie rocznego czynszu rządowego w wysokości 3% wartości szacunkowej. Strona jednej agencji dodaje, że płacą go nie wszystkie nieruchomości, tylko te z niestałymi prawami do gruntu.
W praktyce właściciel mieszkania traktuje je jak własne i tak robi rynek. Kupujący powinien przed podpisaniem zapytać solicytora o okres dzierżawy, warunki przedłużenia i wysokość czynszu rządowego. Na kontynencie system jest inny: zob. prawa użytkowania gruntu w Chinach kontynentalnych.
Mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego
Nowe mieszkania od deweloperów sprzedaje się na podstawie ustawy o sprzedaży pierwotnych nieruchomości mieszkalnych. Wymaga ona broszury sprzedażowej, cennika i rejestru transakcji. Według broszury jednego dewelopera z 2025 roku broszura musi być jawna co najmniej siedem dni przed sprzedażą, a cennik co najmniej trzy dni. Rząd prowadzi elektroniczną platformę z tymi dokumentami dla każdej inwestycji. Odpowiedź rządu z 2019 roku mówi, że jeśli kupujący nie podpisze umowy właściwej w ciągu pięciu dni roboczych od wstępnej, transakcja wygasa, a sprzedawca może zatrzymać wstępną zaliczkę w wysokości 5% ceny. Rada Konsumentów zalecała w 2014 roku wydłużenie terminu i obniżenie zaliczki, a czy prawo się zmieniło, nie potrafiliśmy potwierdzić. Przeczytaj aktualny tekst w serwisie e-Legislation.
Mieszkania z rynku wtórnego kupuje się według zwykłego prawa umów, przez umowę wstępną i właściwą, jak niżej.
Etapy zakupu mieszkania z rynku wtórnego
Typową kolejność opisuje Urząd ds. Agentów Nieruchomości w swojej monografii o przeniesieniu własności:
- Podpisuje się wstępną umowę sprzedaży, zwykle przez agenta. Nie ma jednego wzoru. Kupujący wpłaca zaliczkę początkową, zwykle 3–5% ceny.
- Umowę właściwą podpisuje się nie później niż w terminie wskazanym w umowie wstępnej. Od wstępnej umowy mieszkaniowej pobiera się opłatę stemplową 100 dolarów hongkońskich, jeśli właściwa zostanie podpisana po więcej niż 14 dniach. Dalsza zaliczka podnosi łączną kwotę do około 10% ceny.
- Każda strona ma swoich solicytorów. Solicytor kupującego sprawdza Rejestr Gruntów, bada tytuł, płaci opłatę stemplową i rejestruje przeniesienie. Agent powinien porównać tożsamość sprzedającego z zarejestrowanym właścicielem.
- Finalizacja zwykle następuje w około miesiąc po umowie właściwej według jednego poradnika, a cały proces trwa dwa do trzech miesięcy według innego.
Jeśli kupujący nie sfinalizuje transakcji, sprzedający może zatrzymać zaliczkę początkową. Jeśli nie sfinalizuje sprzedający, zwraca zaliczkę początkową i wypłaca równą kwotę odszkodowania. Strona, która naruszyła umowę, płaci też prowizję agenta. Agent może działać dla obu stron, jeśli to ujawni. Prowizję określa umowa z każdą stroną; w raportach spółek i poradnikach konsumenckich zwykle pojawia się 1% ceny od każdej strony, a kupujący, który się wycofa, nadal jest winien prowizję agenta. Zob. czy za granicą potrzebny jest notariusz czy prawnik.
Dokumenty i pieniądze dla nierezydenta
Poradniki wymieniają ważny paszport, potwierdzenie środków, hongkoński rachunek bankowy i solicytora. Banki mogą kredytować nierezydentów, zazwyczaj przy wskaźniku kredytu do wartości do 70%, na ostrzejszych warunkach niż rezydentów, a jeden poradnik pisze, że kupujący musi podpisać dokumenty kredytowe osobiście. Potraktuj to jako punkt wyjścia i przeczytaj kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hongkongu oraz kredyty hipoteczne dla nierezydentów. O przelewie pieniędzy z polskiego rachunku zob. przesyłanie pieniędzy za granicę na zakup nieruchomości. Wymogów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy nie znaleźliśmy; wskażą je solicytor i bank.
Ceny, czynsze i metraż
Indeks cen mieszkań prywatnych Urzędu Wyceny i Opodatkowania osiągnął 323,2 w czerwcu 2026 roku, o 12,7% więcej niż rok wcześniej, i wzrósł trzynasty miesiąc z rzędu, a indeks czynszów wyniósł 205,8, czyli plus 5% (opublikowano pod koniec lipca 2026 roku, według doniesień China Daily). Rentowności najmu za 2026 rok nie znaleźliśmy. JLL podała we wrześniu 2024 roku, że rentowność najmniejszych mieszkań, poniżej 431 stóp kwadratowych, była najwyższa od 2012 roku, a CBRE w marcu 2025 roku pisała, że rentowność większych klas nie przekroczyła oprocentowania kredytów, więc wynajem mieszkania nie zawsze pokrywa ratę.
Mieszkania są małe. Hongkoński Instytut Przyszłej Gospodarki ustalił, że przeciętne nowe mieszkanie skurczyło się z 50,4 metra kwadratowego w 1995 roku do 37,2 w 2024, a lokale poniżej 40 metrów kwadratowych stanowiły w 2024 roku 45% oddanych mieszkań prywatnych. Istnieją też „nano-mieszkania” poniżej 18,6 metra kwadratowego. W 2025 roku oddano 18 448 mieszkań prywatnych, około 24% mniej niż rok wcześniej.
Uczciwe wady
- Wysokie ceny za bardzo mało miejsca, a ceny nie tylko rosną, lecz i spadają: według komentarzy zniesienie opłat w 2024 roku nastąpiło po załamaniu rynku.
- Dolar hongkoński jest powiązany z dolarem amerykańskim, więc lokalne stopy idą za amerykańskimi, a kredyt może zdrożeć, gdy stopy w USA rosną.
- Zakup ma sens tylko wtedy, gdy akceptujesz system dzierżawy od państwa i zdalnego solicytora, a dochód z małego wynajmowanego mieszkania bywa skromny.
FAQ
Czy do zakupu potrzebny jest pobyt? Poradniki mówią, że nie, ale pobyt i wizy to osobna kwestia: zob. wizy i pobyt w Hongkongu dla inwestorów i właścicieli nieruchomości.
Czy to własność gruntu? Nie. To dzierżawa od państwa, w praktyce zwykle traktowana jak własność.
Ile trwa zakup? Około miesiąca po umowie właściwej do finalizacji i od dwóch do trzech miesięcy łącznie, zależnie od źródła.
Co to oznacza dla zwykłego kupującego
- Zatrudnij własnego solicytora, nie solicytora sprzedającego, i zapytaj o okres dzierżawy oraz czynsz rządowy.
- Zaplanuj w budżecie pozostałą opłatę stemplową i zaliczki, które w ciągu kilku tygodni sięgają około 10% ceny.
- Porównaj rentowność najmu z oprocentowaniem kredytu, zanim zaczniesz liczyć na czynsz.
- Dla Chin kontynentalnych obowiązuje inny system: zob. zakup w Chinach kontynentalnych, a o życiu tam koszty życia w Hongkongu i najdroższe i najmniejsze nieruchomości. Przegląd w materiale nieruchomości w Chinach i Hongkongu dla cudzoziemców.
Jeśli chcesz niezależnej drugiej opinii, zanim porozmawiasz z lokalnymi agentami, D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant i może włączyć lokalnego prawnika; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.